Куда вложить деньги? Недвижимость в Израиле

«Секрет фирмы» начинает новую рубрику, в которой мы будем рассказывать, как и во что инвестировать деньги. Речь пойдёт как о консервативных инвестициях в недвижимость, так и о прогрессивных: в ICO, которые действительно работают, криптовалюту, которая всё ещё растёт, искусство, которое сделает вас миллионерами.

В первом выпуске — недвижимость Израиля. О ней рассказал президент израильской русскоязычной адвокатской коллегии Эли Гервиц.

В последнее десятилетие Израиль переживает бум недвижимости — за этот период цены выросли на 113%. Они повышались почти каждый год, только в последние два года статистический рост остановился — не в последнюю очередь потому, что государство выбросило на рынок десятки тысяч квартир на 20–25% дешевле рыночной стоимости.

Почему стоит обратить внимание на вложения в эту отрасль? Есть большое количество объективных факторов, которые поддерживают рост цен на израильскую недвижимость, и с каждым годом их влияние усиливается. Кроме того, специфика рынка позволяет заработать не только за счёт увеличения стоимости квартиры, вытекающей из общей конъюнктуры.

Почему рынок идёт вверх

Во-первых, Израиль — маленькая страна, и если её границы изменятся, то территория не увеличится, а уменьшится. О чём речь? Если будет достигнуто соглашение с палестинцами, то десятки тысяч израильтян, которые сейчас живут за «зелёной чертой» (граница между Израилем и контролируемыми территориями Иудеи и Самарии), нужно будет расселить внутри Израиля.

Во-вторых, Израиль — это страна с самым большим приростом населения за счёт рождаемости (по данным ОБСЕ/ОЭСР). Средняя продолжительность жизни в Израиле — почти 83 года, страна входит в топ-10 в мире по этому показателю.

Прирост населения идёт не только за счёт высокой рождаемости и низкой смертности, но и за счёт репатриации. Ожидается, что к 2024 году в стране будет жить уже 10 млн человек против сегодняшних 8 млн. Кроме того, Израиль не обошёл стороной и процесс американизации: всё больше семей разводятся, бывшим супругам требуется уже не одна квартира, а две. Понятно, что сейчас и в будущем в Израиле нужно строить очень много жилья.

Израильская недвижимость является экспортным товаром. Она востребована у русских, американских, французских и других евреев по религиозным, сионистским, но и утилитарным причинам. Например, наличие «дачи» в странах Евросоюза далеко не автоматически даёт право жить в этой стране, а если это право и было предоставлено, оно будет временным и всегда может быть отозвано. В Израиле этой проблемы нет — тех, у кого уже есть гражданство или право на него, никто с квартирой никогда не разлучит.

Наконец, в Израиле отсутствуют безрисковые инвестиционные альтернативы — банки практически ничего не платят по депозитам.

Значит ли это, что цены на израильскую недвижимость росли в любой период времени или будут расти всегда? Конечно, нет. Тот, кто говорит, что цены на израильскую недвижимость росли все семьдесят лет существования государства, просто неправильно выбрал резолюцию. Если смотреть на график динамики цен издалека, то действительно будет видеться сплошной рост, но, если приблизиться, будут видны и периоды стагнации, и падения.

Выгодно и не рискованно покупать в строящемся доме

Ещё один очень важный способ извлечения дохода из инвестиций в недвижимость — рост её цены не за счёт продолжения общего позитивного тренда, а просто за счёт того, что она постепенно строится. Понятно, что квартира в доме на этапе котлована должна стоить дешевле, чем в таком же, но уже готовом.

Покупая квартиру в Израиле от застройщика, вы не платите сразу все 100%. Есть разные подходы, которые распределяют платежи от авансового до финального по мере продвижения строительства. Самый клиентоориентированный способ — при подписании договора отдать 20%, а 80% заплатить незадолго до получения ключей. Причём ипотеку на покупку квартиры могут получить и иностранцы, не имеющие в Израиле ни доходов, ни других активов.

Если в России до 2017 года, когда приняли закон о компенсационном фонде долевого строительства, покупка квартиры в строящемся здании была сродни покупке лотерейного билета, в Израиле ничего общего с лотереей в такой сделке нет. Не потому, что израильские застройщики святые, люди везде одинаковые. Отличаются институты.

Система работает так: в Израиле всего несколько банков. Любой израильский банк устойчивее любого израильского застройщика. Если банк сопровождает процесс, можно быть уверенным, что он будет доведён до логического конца.

Может ли застройщик разориться? Да, конечно, может. Но тогда вместо него проект закончит другой застройщик, взяв ваши деньги из банка.

Может ли девелопер попытаться украсть деньги своих покупателей? Теоретически это возможно. На практике ответственность за сохранность денег несёт банк. Представим, вместо того, чтобы освободить деньги под счёт-фактуру на покупку очередной тонны цемента для возведения 15-го этажа, сотрудник банка позволит вывести деньги куда-то на личный счёт застройщика. Если он потом с этими деньгами сбежит, понятно, что произойдёт. Банку придётся эти деньги возместить из своих средств.

Поскольку банку это изначально понятно, он приложит все усилия, чтобы такого не произошло. Банк старается обезопасить в этой ситуации не покупателей, а себя, а в качестве замечательного побочного эффекта в этой ситуации защищён и покупатель.

Есть ли риск, что квартира застройщика будет сдана не в срок? Конечно, есть. Есть ли риск, что из-за банкротства застройщика покупателю придётся доплатить какие-то небольшие деньги? Этот риск невелик, но и он тоже существует. Но давайте не путать риск обманутых дольщиков, которые остались и без денег, и без квартиры, с рисками людей, которые:

а) получили ключи от своей инвестиционной квартиры на полгода-год позже, чем они ожидали;

б) выиграли за счёт прироста капитальной стоимости, которое дало завершение строительства, не 18%, а 15%.

Можно зарабатывать на краткосрочной аренде

Кроме очевидной долгосрочной аренды в Израиле развита краткосрочная аренда — это туристическая страна. В 2018 году приехало рекордное количество туристов — 4,1 млн. И ожидается продолжение тенденции увеличения числа туристов из года в год. А строительство гостиниц занимает долгие годы. Спрос, очевидно, будет ещё долго превышать предложение.

Считается, что сдача в краткосрочную аренду должна приносить в среднем в три раза более высокий доход, чем долгосрочная. Правда, стоит помнить, что износ квартиры намного выше, а с первого шекеля такие заработки будут облагаться налогами как бизнес (налог может достигать 50% от прибыли).

Местная реновация может повысить стоимость квартиры

Есть вещи, которые издалека не видны. Например, какая разница москвичу, покупать квартиру в доме, который построен в Тель-Авиве в 1979 году или в 1981-м? Вроде бы никакой. Логика подсказывает выбрать более новый дом.

Но иногда нужно пользоваться не логикой, а знаниями. Израиль стоит на Сирийско-Африканском разломе. Риск землетрясения, безусловно, существует. Внимание этому риску стали уделять не в 1948 году, когда создали государство Израиль, а в 1980 году. Дома, которые строились до 1980 года, не отвечают сегодняшним, более жёстким критериям сейсмоустойчивости.

В Израиле действует план «ТАМА 38», согласно которому, когда старый дом укрепляют, жители получают дополнительную жилплощадь — несколько десятков метров. Обновление дома резко повышает цену квартиры. Если дом сносят и строят новый, жителей расселяют на время строительства, а потом вместо маленькой старой квартиры дают большую квартиру в новом доме.

Значит ли это, что можно купить дешёвую квартиру в доме, который попадёт под реновацию, и через несколько лет получить дорогую жилплощадь в новом доме? Нет. Всё, что знаете вы, знает и продавец. Надо искать районы, которые имеют перспективу на реновацию, но в которых эта перспектива ещё не инкорпорирована в цену. Если повезёт, в течение нескольких лет ваша консервативная инвестиция даст резкое прибавление к цене, а это возможно далеко не на всех рынках недвижимости.

Мы не рекомендуем смотреть на инвестицию в израильскую недвижимость через призму принципа «сегодня купил за рубль, завтра продал за два». Этого не произойдёт. Но этот рынок интересен тем, что он, с одной стороны, устоявшийся, безопасный, диверсифицированный и консервативный, а с другой — оставляющий возможности для «срабатывания опциона» на дополнительный доход.

Фотография на обложке: Gil Cohen Magen / Reuters

Подписывайтесь на «Секрет фирмы» в «Яндекс.Дзене»!