Продаём долю в квартире. Какие нужны документы и как оформить сделку

При каких условиях можно продать долю в квартире

Долевая собственность — это жильё, в котором разные люди владеют разными долями, напомнило РИАМО. Вот пример: в квартире из четырёх комнат две принадлежат Ивану, одна — Пете и ещё одна — Диме. Они заключают соглашение, в котором прописано, кто и какую часть собственности может использовать и каким образом.

Доля в квартире определяется двумя способами:

в частях от целого — например, 1/4 квартиры (идеальная доля); в натуре — например, одна комната или 30 м² (реальная доля).

Теперь представим, что Петя, владеющий одной комнатой, решил продать свою долю и выселиться. Первое, что он должен сделать, это уведомить других собственников квартиры, то есть Ивана и Диму.

Для чего нужно уведомлять? По Гражданскому кодексу, у собственников (в данном случае у Ивана и Димы) есть преимущественное право покупки продаваемой доли. Может быть, долю захочет приобрести кто-нибудь из них. Если нет, то их отказ нужно получить в письменном виде — причём от каждого по отдельности.

Что будет, если обойти право преимущественной покупки

Кандидат юридических наук Оксана Филачёва рассказала изданию, что многие россияне пытаются продать свою долю в квартире постороннему лицу, игнорируя право преимущественной покупки других собственников.

Для этого по совету некоторых нотариусов они заключают с покупателем два договора: дарения и купли-продажи доли. Юрист предупредила, что такие сделки суд может признать притворными. Тогда другим собственникам придётся оспаривать ваши сделки, а вы будете нести судебные издержки.

Документы для продажи доли в квартире

Гендиректор АН «Городской риелторский центр» Юлия Усачева напомнила, какие документы понадобятся для совершения сделки купли-продажи доли в квартире:

• выписка из ЕГРН либо свидетельство о регистрации права собственности, если квартира покупалась до 2016 года;
• договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т. д.;
• выписка из лицевого счета на жилое помещение;
• отказ от преимущественного права покупки доли от других сособственников.

Как составить договор купли-продажи

Договор должен содержать следующие пункты:

• предмет договора сведения о продаваемой доле: адрес, площадь, характеристики, кадастровый номер и т. д.;
• стоимость объекта недвижимости;
• список остальных собственников, доли их и других лиц, которые сохраняют право проживания в квартире после продажи доли;
• сведения об обременениях, если таковые имеются.

Сделки, за исключением некоторых случаев, лучше удостоверять у нотариуса.

Как зарегистрировать сделку

Вам нужно подать в Росреестр заявление со всеми документами в МФЦ. Также это можно сделать на сайте «Госуслуг», портале Росреестра, сервисе «Домклик» или с помощью выездного обслуживания Росреестра.

Если документ подал нотариус, то Росреестр зарегистрирует сделку в течение 3 рабочих дней. Если оформляли онлайн, то придётся ждать 7 рабочих дней, а если подавали через МФЦ — 10.

Продажа доли в ипотечной квартире

Если квартира ипотечная, то одобрить продажу должен банк. Обычно они не возражают, если найдётся покупатель, который погасит всю ипотеку целиком.

А вот самому покупать или продавать долю в квартире в ипотеку нельзя. Банки просто не кредитуют такие случаи.

Надо ли платить налог с продажи доли

Сделки с долевым имуществом облагаются налогом в 13%. Вот случаи, при которых владелец недвижимости не платит сбор:

• жильё купили более 5 лет назад;
• жильё получено в наследство либо в дар от близкого родственника, приватизировано, приобретено по договору ренты или является единственным жильём, а срок владения превышает 3 года;
• цена продажи ниже цены покупки, но составляет не менее 70% от кадастровой стоимости;
• цена продажи равна цене покупки, но не менее 70% от кадастровой стоимости.

Освобождаются от уплаты налога семьи, в которых двое или более несовершеннолетних детей либо детей-студентов младше 24 лет, обучающихся очно. Также семья с детьми может не уплачивать сбор, если площадь нового жилья больше по площади, а его кадастровая стоимость выше. Подробнее о том, в каких случаях и кому можно не платить налоги при продаже недвижимости, мы рассказывали здесь.