Что такое правила землепользования и застройки. Объясняем простыми словами
© Коллаж: «Секрет фирмы», НВЦ «Интеграционные технологии»
Статью проверил:
Проще говоря, ПЗЗ необходимы, чтобы рядом с жилыми домами не построили городскую свалку или вредное производство, в новых кварталах было место для школ, поликлиник и детских садов, а на берегу озера не оказалась автомойка.
Допустим, вы купили или получили в наследство участок земли. Это ваша собственность, но вы не можете делать с ней что хотите. Если вы намерены построить дом или магазин, вы должны узнать, подходит ли ваш участок для этого. Если да, то сколько этажей и какой площади можно возвести здание.
Все эти требования есть в ПЗЗ.
Как разрабатывают ПЗЗ
Разработкой ПЗЗ занимаются органы местного самоуправления. Для этого создаётся специальная комиссия.
ПЗЗ разрабатывают на основе генерального плана с учетом Градостроительного и Земельного кодексов, технических регламентов, ЕГРН и других профильных документов.
Генплан — это план развития населённого пункта на несколько десятилетий вперёд. ПЗЗ — то, как этот план реализуется на практике.
Иногда в этих двух документах встречаются расхождения. Из-за этого могут отказать в выдаче разрешения на строительство.
Проект правил обязательно должен пройти общественные обсуждения или публичные слушания — по их итогам могут быть внесены изменения.
После публичных слушаний документ утверждает глава местного самоуправления, и его вносят в базу данных ЕГРН.
Из чего состоят ПЗЗ
1. Общая часть — порядок применения самих ПЗЗ и внесения в них изменений
В этой части подробно описывается, как местные власти регулируют землепользование и застройку, как готовят документацию по планировке территории, как внести изменения в ПЗЗ и как изменить вид разрешённого использования (что это такое — расскажем дальше), как проводятся общественные обсуждения и публичные слушания по этим вопросам.
2. Графическая часть — карта градостроительного зонирования
На этой карте устанавливаются границы территориальных зон.
Какие территориальные зоны выделяют в ПЗЗ и что в них может располагаться:
- зoны жилoй зacтpoйки — индивидуальные и многоквартирные дома различной этажности;
- oбщecтвeннo-дeлoвыe зoны — школы, детские сады, медучреждения, офисные здания, торговые центры, рынки и др.;
- peкpeaциoнныe зoны — городские леса, парки, пляжи, спортивные сооружения;
- пpoизвoдcтвeнныe зoны — производственные и кoммyнaльныe пpeдпpиятия;
- зoны инжeнepнoй и тpaнcпopтной инфpacтpyктypы — дopoги, жeлeзнoдopoжныe пyти, зoны pacпoлoжeния инжeнepныx кoммyникaций;
- ceльcкoxoзяйcтвeнные — СНТ, КФХ и т. п.
- cпeциaльныe зoны — кладбища, крематории, мусорные полигоны, военные объекты.
Также на карте указываются:
- зоны с особыми условиями использования территорий;
- объекты культурного наследия;
- исторические поселения регионального и федерального значения;
- территории комплексного развития;
- территории, где есть требования к архитектурно-градостроительному облику зданий и сооружений.
3. Специальная часть — градостроительные регламенты
В этих документах для каждой территориальной зоны указывается:
- вид разрешенного использования (ВРИ) участков и капитальных объектов;
- предельные размеры (максимальные или минимальные) участков;
- предельные параметры зданий и сооружений (площадь, высота, этажность и т. п.),
- требования к архитектурному облику, если они есть;
- ограничения использования;
- требования к обеспеченности инфраструктурой и т. п.
Вид разрешённого использования (ВРИ) — то, как допустимо распоряжаться участком, какую деятельность на нём вести.
ВРИ устанавливается для всех участков в границах территориальной зоны. Чаще всего вид у зоны бывает не один, а несколько. ВРИ могут быть основные, вспомогательные и условно разрешённые.
Основной и вспомогательный вид собственник участка может выбрать сам. А вот условно разрешённый — только через процедуру публичных слушаний. Нужно будет доказать, что планируемая деятельность не помешает и не навредит окружению.
Существует 14 основных ВРИ:
- сельскохозяйственное использование;
- жилая застройка;
- общественное использование объектов капитального строительства;
- предпринимательство;
- отдых (рекреация);
- производственная деятельность;
- транспорт;
- обеспечение обороны и безопасности;
- деятельность по особой охране и изучению природы;
- использование лесов;
- водные объекты;
- земельные участки (территории) общего пользования;
- земельные участки общего назначения;
- земельные участки, входящие в состав общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажном жилом комплексе.
Как меняют ПЗЗ
Правила землепользования и застройки могут поменять, если выявят нарушения и несоответствия ЕГРН, федеральному законодательству и т. п.
Также их могут менять для более эффективного использования территорий. Например, чтобы перевести много лет заброшенные сельхозугодья в зону жилой застройки.
Инициировать изменения могут представители всех уровней власти, юридические лица и любые заинтересованные граждане.
Для этого нужно подать заявление в комиссию, которая разрабатывала ПЗЗ. Комиссия принимает решение — вносить изменения или отказать в них.
Может потребоваться согласование с федеральными или региональными органами власти. Если изменения являются общественно значимыми, проводятся публичные слушания.
Другой способ добиться изменений ПЗЗ — через суд.
Что грозит за нарушение ПЗЗ
Если участок используется не по назначению, за это могут оштрафовать, а в некоторых случаях и вовсе лишить на него прав.
Если что-то построено в нарушение ПЗЗ — это самовольная постройка. Самовольно построенные здания подлежат сносу.
Эта статья — одна из тысяч в «Энциклопедии "Секрета фирмы"». В этом проекте мы простыми словами рассказываем о сложных терминах и явлениях. Посмотрите другие статьи «Энциклопедии», чтобы лучше понимать мир, в котором мы живём.