Страшный сон. Что делать, если нечем платить ипотеку
Покупая жильё в ипотеку, новоиспечённые владельцы недвижимости часто разрываются между воодушевлением от исполнения мечты и страхом перед перспективой однажды остаться без возможности эту самую ипотеку платить. Случиться может что угодно: от сокращения и до тяжёлого течения коронавирусной инфекции. Но несколько просроченных платежей ещё не означают, что с обжитой квартирой или домом обязательно придётся расстаться. Что делать, если прямо сейчас заплатить банку нет никакой возможности, и какие риски нужно иметь в виду, ввязываясь в ипотечную историю?
Как и при любом кредите, пропущенный платёж почти всегда означает штрафные санкции. Пени начисляются за каждый день просрочки и обычно превышают тот процент, под который берётся кредит. В ипотечном соглашении обычно прописаны условия штрафов, пеней и неустоек, и этот пункт надо внимательно изучить ещё до подписания.
Кредиторы вправе также выставить должнику претензию и потребовать срочно погасить задолженность. Если заёмщик откажется, банк обратится в суд.
Здесь возможны два варианта: либо просрочивший заёмщик уплачивает долги добровольно, и тогда сохраняется залог банка на приобретённый им объект недвижимости, либо банк взыскивает штрафные санкции в принудительном порядке через суд. Заёмщика в этом случае могут обязать компенсировать банку его расходы на услуги представителя, если банк прибегнет к услугам нештатных юристов.
К ответственности за просрочку могут привлечь не только самого ипотечника, но и поручителей и созаёмщиков, указанных в договоре.
Надо понимать, что порой в качестве поручителей привлекают совершенно формально, по дружеской договорённости. Это не значит, что поручители действительно отдают себе отчёт, что в случае, если их друг/знакомый/родственник обнищает, платить долг за него придётся им самим. Но именно за этим они и нужны банку.
Если просрочка большая и помимо процентов образовался солидный долг по штрафам, банк может привлечь к решению проблемы коллекторов. В последние годы эту сферу стараются максимально легализовать и отрегулировать, чтобы коллекторов перестали ассоциировать с бандитами.
Но по факту всё ещё сложно предугадать, придут ли к тебе корректные, пусть и настойчивые ребята из аккредитованной конторы или мутные «братки», которые испишут угрозами весь подъезд.
Кроме того, даже если банк работает только с легальными коллекторами, он вполне может продать вашу задолженность третьим лицам, и те уже будут добиваться её погашения теми способами, которые они сочтут адекватными ситуации.
Коллекторы покупают у банка долг заёмщика, как правило, за «бесценок», банк в этой ситуации получает «синицу в руках» (т. е. возврат долга с дисконтом, порой, весьма существенным), а к коллекторам переходит право требования банка к заёмщику по кредитному договору, и в дальнейшем заёмщик становится должным уже коллекторам, а не банку.
Вне зависимости от разрешения ситуации, просрочка по любому кредиту, включая ипотечный, не лучшим образом отражается на кредитной истории должника. Если вопрос не удастся решить быстро, с получением следующих кредитов в дальнейшем могут возникнуть сложности: чтобы заявку одобрили, придётся усиленно доказывать свою финансовую состоятельность и быть готовым к не самым выгодным условиям.
А что будет с квартирой?
Ипотечные кредиты всегда выдают под залог имущества, равноценного сумме долга. Это не обязательно может быть та самая квартира или дом, ради которой человек берёт кредит. Но если он не сможет платить ипотеку, залоговое имущество заёмщик потеряет. Продать его до погашения долга он может только с согласия банка.
Как правило, суд удовлетворяет требования кредиторов, независимо от того, явился ли должник на слушания или нет. Представитель банка получает исполнительный лист и право изъять недвижимость, чтобы погасить всю или часть задолженности.
После этого квартиру выставляют на торги. При этом неважно, проживают ли в квартире несовершеннолетние, старики или инвалиды. Даже если жильё единственное, по закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)» это не помешает продать его через аукцион.
На жилую недвижимость (в том числе земельный участок, на котором такая недвижимость располагается), являющуюся предметом ипотеки, исполнительский иммунитет не распространяется. Но судебный пристав сначала пытается взыскать с заёмщика долг без обращения взыскания на залог, поскольку эта процедура весьма затратна как по времени, так и по стоимости. При этом пристав сразу налагает на квартиру арест, если этого не сделали в ходе судебного разбирательства. Если квартира обеспечивает возврат кредита или целевого займа на её покупку и/или капитальный ремонт, то в случае его невозврата её могут продать. Почти всегда. Исключения составляют лишь случаи, когда должник нарушил обязательство незначительно (если сумма задолженности по кредиту меньше 5% от стоимости заложенной квартиры и просрочка менее трёх месяцев) или если должник в течение 12 месяцев просрочил оплату по кредиту не более трёх раз.
На залоговом аукционе жильё обычно уходит дешевле рыночной цены. Так происходит, потому что банк стремится как можно скорее вернуть себе свои деньги и пустить их в оборот, а об интересах владельца продаваемой квартиры он думает в последнюю очередь.
По закону на первые торги квартира должна выставляться со снижением в 10%. Если первые торги не состоялись, пристав распорядится снизить цену ещё на 15%.
Более того, есть вероятность остаться должником даже после того, как квартиру, под которую брали ипотеку, продадут.
тВ первую очередь банк пускает вырученные деньги на оплату штрафов и пеней, процентов, 7% списывается как исполнительский сбор судебным приставам, а уж потом — что осталось — идёт в погашение тела долга.
С учётом того, что залоговую недвижимость и без того продают с большой скидкой, на сам долг может и не хватить. В этом случае пристав обращает внимание на банковские счета и другое имущество должника. Если же вырученная сумма с лихвой покрывает все долги, разницу возвращают заёмщику.
Тем не менее не надо думать, что банкиры и работающие на них коллекторы явятся на порог выселять вас уже на второй день просрочки. Банк в подобном исходе не заинтересован, ведь, выдавая кредит, он рассчитывает за ваш счёт не только когда-нибудь вернуть эти деньги, но и заработать за счёт процентов.
Для этого необходимо, чтобы заёмщик продолжал следовать исходным правилам игры и исправно платил ещё долгие-долгие годы. Поэтому, если должник не уклоняется и сам идёт на диалог с банком, велик шанс, что ему пойдут навстречу.
Так что же делать, если платить нечем?
Если продолжать платить банку на прежних условиях — не вариант, заёмщик может взять дело в свои руки и поискать альтернативные способы выбраться из сложной ситуации.
Досрочное погашение ипотеки
Как правило, если у человека нет денег даже чтобы внести ипотечный платёж, ему тем более будет сложно добыть всю сумму, чтобы закрыть долг досрочно. Однако в некоторых ситуациях такой вариант решения проблемы предпочтителен и в перспективе позволяет сэкономить на процентах, которые пришлось бы переплатить банку по исходной схеме.
Для этого, возможно, придётся продать другое имущество и/или занять деньги у друзей и родственников, чтобы потом возвращать его уже им без процентов и на комфортных всем сторонам условиях. Но, увы, далеко не у всех есть друзья, готовые ссудить в долг хотя бы миллион.
Рефинансирование
Если достать всю сумму для досрочного погашения долга не удаётся, можно вновь обратиться к банку, при этом даже не обязательно к тому же, что выдал ипотеку. Сейчас многие кредитные организации предлагают свои клиентам помочь с рефинансированием взятого в другом банке кредита на более выгодных условиях.
На практике это значит, что вы заключаете новый ипотечный договор, получаете нужную сумму, гасите долг по первой ипотеке и продолжаете платить уже по новому графику и новой ставке.
Реструктуризация
Банк может пойти навстречу и помочь заёмщику справиться с непредвиденными трудностями. В частности, кредитор может провести реструктуризацию долга. Под этим подразумевается изменение условий договора в пользу заёмщика. Как правило, речь идёт об уменьшении ежемесячного платежа за счёт увеличения срока ипотеки. Банк может добавить до 10 лет, а общий срок выплаты кредита не должен превысить 35 лет.
Другие варианты реструктуризации подразумевают перенос следующего обязательного платежа на один-два месяца без начисления штрафов или даже отсрочку до двух лет. В этот период можно будет не платить основной долг, но хотя бы частично проценты выплачивать придётся. Минимальный платёж — 1/10 от суммы процентов за месяц.
В некоторых случаях банк может устроить заёмщику кредитные каникулы — предоставить льготный период, в течение которого заёмщик может уменьшить или приостановить выплаты ипотеки. Обычно он не превышает 6 месяцев.
Для проверенных клиентов банк может даже снизить процентную ставку, но особо на это надеяться не стоит.
Для того чтобы получить от банка подобные поблажки, потребуются веские причины и пакет подтверждающих их документов. В частности, банк может попросить предоставить:
- трудовую книжка с записью о причине увольнения;
- справку из налоговой или от работодателя, которая покажет, что доходы должника в последние месяцы упали;
- медицинскую справку и карту, выписки от врачей с описанием необходимых дорогостоящих лекарств и процедур, а в последнее время — и результаты теста на перенесённую коронавирусную инфекцию;
- чеки, если что-то уже оплачено;
- справки от полиции, спасателей или ЖЭКа, если убытки понесены в результате несчастного случая, акты осмотра, заключения экспертов о размере ущерба;
- свидетельство о рождении ребёнка или установлении опекунства.
Если на банк отказывается смягчить условия, заёмщику придётся идти в суд.
Вопрос реструктуризации кредиторской задолженности особенно актуален в нынешней коронавирусной реальности. Банк России в своём Информационном письме рекомендовал банкам, выдавшим ипотечные кредиты, в случае обращения к ним заёмщиков с соответствующими заявлениями в период с 01 ноября по 31 декабря 2021 включительно реструктурировать их задолженность.
Это можно сделать, если у них возникли объективные сложности с погашением кредита в связи со снижением уровня дохода до уровня, не позволяющего исполнять свои обязательства по кредитному договору, и (или) подтверждением наличия COVID-19 у него или совместно проживающих с ним членов семьи. Кроме того, банкам также рекомендовано не начислять заёмщику неустойку (штраф, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитного договора и не учитывать факт реструктуризации задолженности в качестве ухудшающего его кредитную историю.
Таким образом, вопрос о реструктуризации кредиторской задолженности при наличии COVID-19 и сопутствующих ему обстоятельств регламентирован самим регулятором, в связи с чем банки при решении этого вопроса нередко идут навстречу заёмщику.
В жизни заёмщика могут возникнуть и иные, не связанные с COVID-19, факторы и обстоятельства, затрудняющие своевременное погашение кредита (болезнь, потеря работы, обстоятельства непреодолимой силы и т. п.). Они также могут повлиять на принятие решения об изменении графика выплаты. Однако в отсутствие правового регулирования каждый такой случай банк рассматривает индивидуально и зачастую, к сожалению, не в пользу заёмщика.
Господдержка
В некоторых случаях оказавшийся в сложной финансовой ситуации заёмщик может рассчитывать на руку помощи от государства. Власти регулярно выделяют деньги на субсидирование ипотечных кредитов на основании постановлений правительства.
Условия получения такой помощи постоянно меняются, в частности, в ковидный 2020 год было много обращений в связи с потерей трудоспособности из-за COVID-19 или в связи с потерей дохода из-за пандемийных ограничений. Таким образом, если банк не предлагает более выгодные условия самостоятельно, снизить процент можно за счёт господдержки.
За помощью можно обратиться, если среднемесячный доход семьи заёмщика за три месяца до даты подачи заявления о реструктуризации не превышает двукратной величины регионального прожиточного минимума на каждого члена семьи после вычета ежемесячного платежа по кредиту.
Поддержку государства также могут получить:
- родители (либо опекуны, попечители) одного или более несовершеннолетних детей;
- инвалиды или родители детей-инвалидов;
- ветераны боевых действий;
- россияне, на иждивении которых находятся лица в возрасте до 24 лет — (школьники, учащиеся очно студенты, курсанты, аспиранты, ординаторы, интерны).
Срочно продать квартиру
Как уже сказано выше, реализация имущества через суд и аукцион — история крайне невыгодная. Вместе с тем можно попытаться срочно продать её с небольшой скидкой и таким образом закрыть долги перед банком. Искать покупателя можно самостоятельно или поручить это специальным конторам, которые выкупят у вас квартиру со всеми обременениями и займутся этим профессионально.
При этом можно погасить ипотеку сразу после сделки за счёт вырученных средств, переоформить ипотеку на покупателя (с его согласия и с вычетом суммы долга из суммы сделки) или досрочно погасить кредит за счёт средств покупателя. В любом случае в сделке помимо продавца и покупателя будет участвовать банк.
Чтобы погасить ипотеку в ходе сделки купли-продажи квартиры нужно:
- обратиться в банк за согласием на продажу залогового имущества;
- найти покупателя;
- выписать всех жильцов, включая несовершеннолетних;
- заверить у нотариуса предварительный договор;
- получить задаток;
- снять отметку о залоге в банке или Росреестре;
- заключить договор;
- перерегистрировать право собственности.
Если же заёмщик переуступает ипотечный долг покупателю, тот должен доказать банку свою платёжеспособность. Но на такой вариант кредитор может и не пойти.
Кроме того, некоторые сложности для ипотечника возникают, если для первоначального взноса использовался материнский капитал. Законодательство не запрещает продажу такой квартиры, но продавать её придётся с учётом ограничений.
Закон защищает детей от ухудшения жилищных условий и препятствует совершению фиктивных сделок для обналичивания материнского капитала, поэтому в ходе сделки нужно будет предоставить доказательства, что прописанным в квартире несовершеннолетним есть где жить и эти условия соответствуют прежним.
В любом случае при продаже ипотечной квартиры надо учитывать, что если жильё находилось в собственности менее 5 лет, с продажи придётся заплатить НДФЛ в размере 13%. Правда, при уплате этого налога можно воспользоваться имущественным вычетом и уменьшить облагаемую налогом базу на 1 млн рублей.
Плохие варианты
В случае, если вы серьёзно задолжали банку и даже продажа квартиры это не покрывает, можно объявить себя банкротом. Такой вариант некоторыми преподносится как универсальное решение всех проблем с долгами, но корни такого представления лежат в правовой неграмотности.
На практике банкротство подразумевает длительное и муторное общение с приставами и конкурсными управляющими, потерю большей части своего имущества и поражение в правах на несколько лет.
Ну и, конечно, совсем не вариант — бегать от кредиторов. Даже если должник какими-то серыми схемами избавится от ипотечной квартиры, возьмёт деньги, переедет, сменит фамилию и паспорта для всей семьи, в наш цифровой век это всё равно оставит следы, которые очень скоро приведут к нему разозлённых таким поведением приставов.
Как подстраховаться?
При заключении ипотечного договора обычно предлагают или даже навязывают договор страхования рисков. По идее, он должен смягчить удар в случае потери дохода. Но страховая компания далеко не всегда берёт на себя обязательства по выплате долгов.
Нужно внимательно читать договор и искать в указанных рисках наиболее вероятные, такие как увольнение при ликвидации организации, потеря работоспособности в результате болезни или травмы и прочее. В некоторых случаях заёмщик даже вправе настаивать на изменении условий (или смене страховщика). Но задумываются об этом единицы.
С учётом неопределённости и пандемии идея застраховать свою жизнь и здоровье отдельно не так уж плоха. Так можно не только финансово защититься в случае потери трудоспособности и работы, но и сэкономить 1% ипотечной ставки при покупке полиса.
Для того чтобы в принципе не попадать в такую неприятную ситуацию, стоит более вдумчиво и тщательно подходить к самому вопросу ипотеки. Например, подготовить подушку безопасности размером где-то в 5‒7 платежей (столько в среднем занимает поиск работы после увольнения).
Чтобы скопить эту подушку и заодно удостовериться, что вы готовы ввязываться в ипотеку, можно на протяжении нескольких месяцев перед тем, как брать кредит, откладывать предполагаемый платёж на отдельный счёт. Так можно понять, комфортно ли вам жить в таких условиях и часто ли бывают непредвиденные ситуации, когда вы не можете обеспечить всю требуемую сумму в нужный срок.
Кроме того, важно уметь рассчитывать свои силы. Оптимально, если ежемесячный платёж по кредитам не превышает 30% семейного бюджета без учёта переменных факторов вроде премий и подработок. Лучше полагаться только на гарантированный доход или оклад, который с вероятностью останется при вас даже в условиях кризиса.
Источники: sravni.ru, domofond.ru, domclick.ru, спроси.дом.рф
Коллаж: «Секрет Фирмы, depositphotos.com