Правила съёма. Как арендовать квартиру в России и не нарваться на жуликов
Человек, который впервые решается на съём квартиры, сталкивается с огромным количеством трудностей. Рынок огромен, но найти хороший вариант среди сотен неопрятных и зачастую малопригодных для жизни объектов совсем непросто. Мешают наконец обзавестись съёмной квартирой и расплодившиеся на рынке мошенники в лице лжериелторов и лжевладельцев заветных квадратов. «Секрет» разобрался, как выбрать достойное арендное жильё и не потерять деньги — из-за жуликов или собственной невнимательности.
Подбор квартиры
В первую очередь потенциальный съёмщик начинает искать жильё на профильных сайтах и в социальных сетях и зачастую сталкивается с нечистоплотными арендодателями или самыми настоящими обманщиками. Опрошенные «Секретом» специалисты назвали основные мошеннические схемы и подводные камни, которые могут повстречаться при подборе квартиры.
Юрист в области частного права Марьяна Давидюк относит к наиболее удобным и наполненным следующие сервисы: «Циан», «Яндекс.Недвижимость», «Домклик», «Авито», Domofond, Locals и Move.ru.
Помимо этого, существует огромное количество Telegram-ботов, которые собирают свежие предложения из этих источников. Чтобы найти их, достаточно вбить в поиск «аренда квартир» с указанием нужного города.
Эксперт также рекомендует обращаться к сервисам конкретных застройщиков (к примеру, «Пик» или «Этажи»). По её словам, здесь база предложений будет заметно ниже, но вместе с этим снизятся и риски быть обманутым. Помимо этого, можно использовать региональные сервисы («МЛСН.ру» в Омске или «Аренда-Питер» в Санкт-Петербурге и т. д.).
Искусственный ажиотаж и предоплата
Один из самых распространённых способов мошенничества заключается в том, что мошенники создают искусственный ажиотаж вокруг очень дешёвой квартиры и предлагают потенциальным арендаторам «забронировать» этот «популярный» вариант за предоплату. Как рассказал специалист агентства недвижимости «Гранд хаус» Роман Покидько, авторы подобных объявлений утверждают, что звонивший далеко не первый интересуется квартирой, а заключить договор они якобы готовы с тем, кто опередит соперников и переведёт аванс.
«Люди вносят предоплату, а мошенник пропадает. Только после оплаты наниматель помещения выясняет, что такую квартиру никто не выставлял в качестве аренды», — продолжил юрист Игорь Милов.
Опрошенные «Секретом» эксперты особо подчёркивают: не стоит переводить арендодателю деньги до заключения договора. В противном случае велика вероятность, что тот исчезнет вместе с деньгами.
Доступ к «базе»
В ещё одной из наиболее популярных ныне мошеннических схем участвуют риелторы. Смысл махинации заключается в том, что специалисты предлагают свою помощь человеку в поиске жилья (к примеру, тому, кто заинтересовался уже якобы сданным объектом), но не уточняют, что ездить с ним по квартирам не будут.
Риелторы могут оказывать не услуги по поиску необходимого жилья, осуществление выездов и его проверку, а услуги информационного характера. Риелтор за определённую сумму может продать гражданину базу, вполне возможно устаревшую и неактуальную, в которой подберёт нанимателю несколько вариантов жилья и фактически исполнит свои обязательства. Такую схему риелторы используют, составляя массивный и неясный договор об оказании услуг, который, как правило, полностью граждане не читают. В свою очередь, граждане убеждены, что покупают не информацию, а услугу.
По словам Романа Покидько, нечистые на руку риелторы могут называть своим будущим жертвам разные суммы за доступ к «базе». Максимальной стоимостью, о которой эксперту рассказали пострадавшие клиенты, стали 50 000 рублей.
Секретная субаренда
Вообще субаренда не запрещена законом — это вполне нормальная практика, но при условии, что о ней знает владелец недвижимости. Нередко квартиры в субаренду сдают люди, которые вообще не имеют к объекту никакого отношения, рассказал основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. Он рекомендовал просить у арендодателя доверенность и договор, на основании которого он пересдаёт квартиру. В противном случае арендатор может оказаться в ситуации, когда ему придётся познакомиться, а затем разбираться с реальным владельцем недвижимости.
Проблемы с собственниками
Собственник арендного жилья может оказаться вовсе не собственником. К примеру, он может заявить, что действует по устной просьбе собственника, и забрать залог. Позже настоящий собственник потребует от жильца съехать (хотя аренду тот согласовал с его «представителем») или повторно внести оплату (первый платеж он якобы не получил или вообще о нём не слышал), рассказала юрист Гульнара Собко.
Известен случай, когда с лицом заключался договор найма жилья (комнаты), принадлежащего определённому лицу. Однако позже выяснилось, что комната принадлежит общежитию техникума и никогда не могла находится в распоряжении наймодателя, который договор заключил.
Ещё мошенники могут попытаться сдать жильё по просроченной или поддельной доверенности, добавил юрист Игорь Милов. Нередко они убеждают потенциальную жертву в том, что собственник за границей или, например, в тюрьме.
Помимо этого, арендатор может оказаться не единственным собственником и при этом сдавать квартиру без согласия других владельцев. Если те узнают о совершённой за их спиной сделке, жильца могут попросить на выход раньше времени.
Продать нельзя сдать
Некоторые хитрые собственники предлагают снять квартиру, которую они ранее выставили на продажу. Потенциальным жильцам об этом зачастую не сообщают, и тогда арендатор возвращается к поиску недвижимости куда раньше, чем он планировал. По словам Романа Покидько, честные арендодатели обязательно прописывают в договоре продажу недвижимости и другие форс-мажорные обстоятельства, при которых жильцу придётся съехать раньше срока.
Чтобы исключить такую ситуацию, можно поискать в интернете, не выставлена ли квартира на продажу, рекомендует юрист Татьяна Чумикова. Не исключено, что объект найдётся на другом сайте с заголовком «Продаётся».
Квартира с сюрпризом
Бывает, что квартира произвела прекрасное первое впечатление, но вскоре после переезда арендатор узнаёт, что у недвижимости есть свои секреты, о которых хотелось бы знать заранее. Зачастую собственники не сообщают или откровенно лгут о некоторых далеко не позитивных особенностях жилья, к примеру о плохой звукоизоляции, буйных соседях, разваливающейся мебели или неработающей сантехнике, отметил юрист в области защиты бизнеса и граждан Владислав Ким.
В отдельных случаях арендаторы умалчивают и о более серьёзных недостатках: проживании других людей в квартире, её аварийном состоянии или несоответствии санитарным нормам. В таком случае человек может заявить отказ от заключения договора найма.
А вот подстраховаться от буйных соседей договором вряд ли выйдет, добавил Роман Покидько, поэтому человеку в поиске жилья придётся походить по квартирам и узнать обстановку в подъезде лично.
И ещё несколько подводных камней
Распространённая схема мошенничества: берут аренду за месяц минимальную, а за аренду мебели, стиральной машинки, кухни и всего, что находится в квартире, нужно платить отдельно. В результате стоимость арендованного жилья увеличивается в разы.
Ещё часто, соглашаясь на оплату коммунальных услуг по квитанции, арендатор платит за всех, кто зарегистрирован (людей может быть много) в квартире, а это во много раз увеличивает стоимость реальной аренды.
Невозвратный депозит — очень распространённый вид мошенничества, когда собственник жилья придумывает причины расторгнуть договор аренды с арендатором (якобы на того жалуются соседи, шум в ночное время, проживание с животными и т. д.). Цель собственника — не возвращать депозит.
_ Совет: если вы ограничены во времени и физически не можете обойти соседей и проверить, не продаётся ли объект, стоит хотя бы отмести сомнительные варианты (слишком дешёвые, со странностями на фотографиях или в описании), оценить квартиру лично (и не оплачивать проживание заранее), проверить документы арендодателя и заключить договор найма с актом приема-передачи (подробнее ниже)._
Договор с арендодателем
Представим, что вам всё-таки удалось подобрать приличный вариант и не нарваться ни на одну мошенническую схему. Теперь самое время заключить с арендодателем договор найма и акт приёма-передачи. Опрошенные «Секретом» специалисты рассказали, как проверить юридическую чистоту сделки и какие данные нужно запросить.
По мнению основателя управляющей компании Smarent Виктора Зубика, идеальным вариантом для аренды станет квартира в новостройке от собственника (и без риелторской комиссии). Зачастую владелец такого жилья просто инвестировал деньги в недвижимость и теперь хочет сдать квартиру и забыть про неё.
Проверьте документы и базы
В первую очередь, конечно, паспорт. Эти данные позволят воспользоваться сервисом Федеральной службы судебных приставов (ФССП) — вдруг арендодатель окажется злостным неплательщиком, который прячется от коллекторов или управляющей компании, советует Владислав Ким.
Помимо этого, можно запросить информацию через Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если арендодателя признали банкротом, а квартир у него несколько, то ваше потенциальное жильё могут реализовать в пользу кредиторов.
Затем попросите у арендодателя свидетельство на право собственности. Также необходимо оформить выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) через Росреестр — в неё в том числе включают информацию об обременении (аресте и т. д.). Документ готовится до трёх рабочих дней (а если вы подавали запрос в центре «Мои документы» и планируете получить выписку там же, процедура займёт пять дней).
Если выписка нужна срочно, можно воспользоваться специальным сервисом Федеральной кадастровой палаты — тогда процесс сократится до нескольких минут.
Ещё можно поискать арендодателя на сайте районного суда по месту жительства, советует юрист Татьяна Чумикова. Вполне возможно, что судебные дела могут повлиять на исполнение договора найма с его стороны (к примеру, он делит квартиру с бывшей женой).
Также стоит проверить собственника в сервисах проверки контрагентов — в случае, если собственник является индивидуальным предпринимателем, акционером, учредителем или руководителем ООО и имеет реальные проблемы, связанные с ведением бизнеса (грозит банкротство, человек не платит налоги и т. д.). Например, в сервисе «За честный бизнес» основная информация предоставляется бесплатно. Также нелишним будет проверить последнюю квитанцию за коммунальные услуги. Учтите, что, если за электроэнергию не заплатили хотя бы раз, ресурсоснабжающая организация вправе отключить электричество.
Узнайте количество собственников
Сделать это можно при помощи всё той же выписки из ЕГРН, оформленной через Росреестр. Роман Покидько напомнил, что если собственников у квартиры несколько, их представитель должен показать потенциальному арендатору нотариальное согласие на распоряжение имуществом от их имени. В противном случае необходимо настаивать на том, чтобы в договоре найма подписи поставили все собственники.
На встрече собственники могут вообще не присутствовать и действовать при заключении договора через агента. У последнего должна быть нотариальная доверенность. Её действие можно проверить, позвонив нотариусу, который и оформлял документ.
Ничего не упустите в договоре найма
Если с документами и собственниками всё в порядке, пора составлять договор найма жилого помещения.
По словам Татьяны Чумиковой, в нём должны быть отражены следующие условия:
- стоимость аренды и её компоненты (к примеру, коммунальные услуги);
- сроки и способы внесения оплаты;
- срок действия договора;
- список лиц, у которых есть право проживать в квартире (к примеру, если договор подписывает мужчина, а жить с ним будут жена и дети);
- порядок подачи показаний счётчиков;
- условия отказа от договора (в какой срок и в какой форме нужно его предоставить);
- частота «проверки» квартиры собственником.
Также в договоре указывают возможность проживать с животными, отметил юрист Игорь Милов. Но далеко не для всех арендаторов эта опция актуальна.
Лучший вариант — регистрация договора в налоговой и официальная сдача жилья, продолжил эксперт. В реальности же такое происходит далеко не всегда — многие по-прежнему договариваются с жильцами полуофициально и не платят налоги с таких доходов.
Составьте опись имущества
При оформлении документов важно не забыть про акт приёма-передачи, иначе во время отъезда арендатор может столкнуться с непредвиденными расходами. В акте необходимо прописать, в каком состоянии находится мебель и другое имущество, которое есть в квартире.
Обязательно укажите все недостатки, к примеру трещину в столе, нерабочую конфорку или царапину на паркете. Эксперты также рекомендуют сделать фотографии, которые послужат вам доказательствами. Ещё в акт нужно включить текущие показания счётчиков.
Хитрый арендодатель может сдать квартиру не в лучшем состоянии, однако в акте указывать это не станет. Если жилец не потребует включения этих данных в документ, то позже собственник сможет потребовать от него возместить ущерб, ведь актом тот принял якобы нормальную мебель и исправное оборудование.
Теоретически этот спор может перерасти в судебное разбирательство и решиться по итогам экспертизы — она покажет, мог ли наниматель причинить имуществу заявленный вред или его состояние ухудшилось гораздо раньше, отметила юрист в области частного права Марьяна Давидюк.
На практике же мало кто готов тратить деньги на суды и соглашается заплатить непорядочному арендодателю, лишь бы поскорее с ним попрощаться.
Коллаж: «Секрет фирмы», depositphotos.com,