Пассивный доход с крыши и лифта. Как жильцам подзаработать на многоэтажке
Собственники квартир и нежилых помещений в многоэтажках — даже скромных однушек на окраине города — в действительности богаче, чем привыкли о себе думать. Мало кто знает, но всем владельцам недвижимости принадлежит ещё и право на небольшую часть общедомового имущества. Казалось бы, какой толк от фасадов и пристроек? Так вот, по закону они вполне могут стать для вас источником пассивного дохода — и приносить тысячу-другую в месяц. Разобрались, как добиться таких выплат.
Что вообще за общедомовое имущество
Немало людей мыслят так: мне принадлежит только квартира, а что там находится за её пределами и как используется — уже не моё дело. На самом деле и Гражданский, и Жилищный кодексы прямо говорят о том, что собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме также владеют:
- общими помещениями — сюда можно отнести лестничные площадки и лестницы, лифты и лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, чердаки и прочее;
- помещениями, которые предназначены для «удовлетворения социально-бытовых потребностей» собственников, — это могут быть залы для культурного досуга, детского творчества, занятий спортом,
- машино-местами, у которых нет отдельных собственников;
- несущими и ненесущими конструкциями, крышами, фундаментами и фасадами;
- инженерными коммуникациями и оборудованием, которые обслуживают свыше одной квартиры (в том числе стояки, канализация и газопровод — всё до первого крана, а ещё провода до квартирного счётчика);
- трансформаторными станциями и тепловыми пунктами;
- земельным участком, на котором стоит дом, вместе с деревьями, кустами, заборами и прочими «элементами благоустройства и озеленения».
Самый что ни на есть подробный список общедомового имущества составило правительство — вот это постановление пригодится вам для уточнений. А Жилищный кодекс разрешает собственникам помещений в многоэтажке передавать объекты общего имущества (всё по списку выше) в пользование и в том числе аренду посторонним.
Уменьшить размер общего имущества можно только одним способом — проведя реконструкцию. Для этого понадобится согласие абсолютно всех собственников помещений в этом доме.
Право на общее имущество неразрывно связано с правом собственности на саму недвижимость, поэтому совершать отдельные сделки с ним нельзя. Проще говоря, нельзя оставить при себе квартиру, но передать кому-то другому свою долю в общедомовом имуществе (как её рассчитать, обсудим ниже).
В отличие от права собственности на квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает автоматически — без регистрации или специального оформления, одновременно с правом собственности на помещение.
Какие варианты есть
В целом возможностей конвертировать общедомовое имущество в регулярный пассивный доход множество.
Вот несколько примеров:
- сдать целую стену или отдельный стенд под рекламные баннеры;
- разрешить сделать пристройку к дому под магазин;
- сдать в аренду помещение для офиса или склада (да, на привычный пункт выдачи заказов любого известного маркетплейса тоже нужно разрешение собственников);
- дать интернет-провайдерам возможность установить свои системы;
- разрешить разместить на крыше вышку с оборудованием мобильных операторов для усиления покрытия;
- сдать в аренду место в подъезде для размещения торговых автоматов или терминалов по приёму платежей.
Кстати, с рекламой на фасаде не всё так просто. Придётся согласовать её с городской администрацией, чтобы не нарушить дизайн-код города и другие муниципальные правила.
«Бывают и более экзотические варианты, например можно сдать чердак под устройство мансарды. Всё зависит от состава общедомового имущества, расположения дома и деловой активности в окружающем городском пространстве», — подчеркнул учредитель ассоциации «Управленческие кадры городского хозяйства» Глеб Гилинский.
Список может удивить: рекламу в подъезде и оборудование интернет-провайдеров многие воспринимают как данность. На самом деле всё это можно разместить на общедомовой собственности только с согласия владельцев. Задумайтесь — когда вы лично давали подобное разрешение? Если такого не было, значит, всё происходит в обход собственников.
А вот если всё легально и деньги не текут только в карманы руководителей управляющих компаний, то дом может выйти на самообеспечение.
«В нашей практике было одно ТСЖ, которое на сдаче подвалов в аренду зарабатывало столько, что не брало плату за содержания жилья с жителей», — рассказал генеральный директор Doma.ai Илья Сотонин.
Так как же это всё провернуть?
Как всё устроить
Проводим собрание
Сдать в аренду подвальчик-другой не выйдет без общего собрания собственников.
Сначала владельцы должны определить инициативную группу — именно она займётся разработкой повестки собрания и подготовительной работой. По закону нужно заранее определить вид и форму собрания. Вид может быть первичным, годовым и внеочередным, форма — очной, заочной и очно-заочной.
«Важная деталь — постарайтесь не назначать собрание на летние месяцы. В это время многие уезжают в отпуск или на дачу, а это осложняет голосование», — отметил генеральный директор Doma.ai Илья Сотонин.
Потом инициативная группа выберет время и место проведения собрания, составит повестку, подготовит необходимые документы и оповестит жителей — минимум за 10 календарных дней до встречи. Уведомление (шаблон можно найти в интернете) могут передать или направить:
- лично под подпись;
- через систему ГИС ЖКХ;
- заказным или простым письмом;
- через объявление на информационной доске;
- сообщением на электронную почту или в мессенджерах.
Чтобы собрание признали правомочным, на нём должен собраться кворум. По закону поучаствовать в собрании должны собственники, которым принадлежит свыше 50% голосов от общего числа голосов всех владельцев помещений (или, если упростить, свыше половины площади дома). На собрании собственникам нужно проголосовать — согласны они или нет на сдачу общего имущества в аренду. Решение считается принятым, если есть минимум две трети голосов «за».
Если собственником помещения, которое вы как владельцы хотите сдать в аренду, выступает муниципальное образование, то есть город или посёлок, то придётся учитывать и его мнение.
Затем оформляется протокол. Особенно важно изучить требования к его заполнению: если что-то нарушить, протокол не будет считаться действительным.
При необходимости в протокол вносят и согласование с органами власти. Помимо рекламы на фасаде, этого требует и перепланировка помещения, которое относится к общедомовому имуществу.
Как уточнил директор юридического департамента оператора недвижимости «Перспектива24» Алексей Нилов, об итогах голосования нужно сообщить всем собственникам помещений в многоквартирном доме в течение 10 дней после принятия решения.
Заключаем договор и получаем деньги
Раз решение принято, можно заключать договор с арендатором. Каких-то специальных требований здесь нет — можете взять типовой договор из интернета. Если договор вы заключаете больше чем на год, понадобится его государственная регистрация. Также решите, кто будет подписывать договор от лица собственников.
В теории общее собрание собственников может установить лицом, подписывающим договоры, любого собственника, но, как правило, это или управляющая организация (УО), или товарищество собственников жилья (ТСЖ). Они подписывают договор аренды от имени, в интересах и по поручению всех собственников на условиях, определённых собранием.
Эксперт добавил, что, если собрание не определило условия договора или условия стали неактуальными, УК или ТСЖ должны «вести себя разумно», при этом не злоупотребляя доверием собственников. Основное правило здесь — договоры нужно заключать на рыночных условиях.
Вот и всё — теперь вы можете официально получать пассивный доход от общедомового имущества. Деньги за аренду общедомового имущества распределяются в пропорциях площади квартир собственников. Возьмём, к примеру, стандартную девятиэтажку на три подъезда. Средняя площадь подобных домов — около 10 000 кв. м. (точными данными с вами поделятся в управляющей компании).
Вам в этом доме принадлежит квартира площадью 60 кв. м. Делим это значение на общую площадь дома и получаем 0,6% — именно столько общего имущества как бы «закреплено» за вами. Казалось бы, немного, но тут важную роль играет то, сколько вам платит арендатор.
Предположим, что общее имущество приносит дому за месяц 500 000 рублей — это пара помещений в аренде и согласованная реклама на фасаде. Вы умножаете свои 0,6% на эту сумму и получаете 3000 рублей ежемесячно.
Есть несколько способов потратить эти деньги.
- Во-первых, вы можете забирать их себе и пускать на что душе угодно.
- Во-вторых, средства можно направлять на оплату услуг управляющей компании.
- В-третьих, можно оплачивать ими взносы в фонд капитального ремонта.
- И четвёртый вариант — направить на общедомовые нужды. Например, если вы решили освежить подъезд или облагородить лужайку у подъезда.
Но помните, что любое решение нужно принять на собрании жильцов, так как оно должно быть общим.
Лучше всего деньги с аренды общего имущества получать на счёт ТСЖ, а если вы работаете с управляющей компанией, попросить её для этих доходов открыть отдельный расчётный счёт в банке. Чтобы эти дополнительные средства случайно не растворились на общем счёте управляющей компании и не пошли на погашение долгов за коммунальные ресурсы, например.
Кстати, не забудьте, что с доходов нужно платить налоги — они облагаются НДФЛ по ставке 13%. В то же время, отметил учредитель ассоциации «Управленческие кадры городского хозяйства» Глеб Гилинский, поскольку за год вы вряд ли заработаете очень уж много на общедомовом имуществе, вероятность наказания за невключение этих доходов в налоговую декларацию близится к нулю.
Если деньги вы сразу перенаправляете на нужды дома, то налоги с них будет платить УК или ТСЖ.
Как бороться с захватом общедомового имущества
Немало управляющих компаний и ТСЖ нарушают законодательство, зарабатывая на сдаче общедомового имущества в аренду, не ставя об этом в известность жильцов. Это называют согласованным захватом — ведь арендатор договорился с УК, только вот последняя вам ничего не сказала.
В таком случае сначала обращайтесь в УК или ТСЖ с претензией — пусть расторгают договор с арендатором и возвращают жильцам присвоенные деньги. Если коммунальщики отказываются решать вопрос миром, сначала обратитесь в жилищную инспекцию, а в случае неудачи идите в суд. Ответчиками будут выступать как сама УК, так и арендатор.
Не забудьте, что у вас на руках должны быть доказательства получения претензии нарушителем. Для этого отдайте её лично и под подпись на втором экземпляре или отправьте заказным письмом.
Бывает и так, что вывеска на фасаде или реклама в подъезде появились сами по себе и даже в УК об этом ничего не знают. Это уже самовольный захват общедомового имущества — и тут нарушены права вообще всех.
Тогда просите УК или ТСЖ разобраться с нарушителем. В случае их бездействия подготовьте претензию. Для этого осмотрите «место преступления», подготовьте акт осмотра, сделайте фотографии и со всем этим сначала напрямую потребуйте прекратить незаконное использование общего имущества в разумные сроки — дайте им хотя бы неделю. Если нарушитель отказывается, то дело придётся довести до суда.
Коллаж: «Секрет фирмы», Unsplash/Tim Mossholder, Alexander Gerken, Unsplash License, drobotdean/freepik.com, Михаил Лаврин, CC BY-SA 4.0