Кто отвечает за отопление в многоэтажках и с кого стрясти деньги за прорыв батарей. Гайд
Зимой с отоплением в России случается всякое — у кого-то его нет вообще, а у кого-то то и дело лопаются трубы вместе с батареями. От неожиданных аварий не застрахован никто, так что на случай ЧП стоит подготовиться заранее. Кто отвечает за отопление в многоквартирном доме, как найти виновного и получить компенсацию ущерба? Об этом «Секрет» поговорил с юристами и адвокатами.
© Коллаж: «Секрет фирмы», Freepik/luis_molinero, cookie_studio, wirestock, freepik, topntp26
Кто отвечает за систему отопления в многоквартирном доме
Согласно правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, в его состав входит внутридомовая система отопления. Она состоит из стояков, обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, коллективных приборов учёта и другого оборудования на этих сетях.
Базовый сценарий (а это система отопления с вертикальной разводкой по стоякам в каждой квартире) предполагает, что это общее имущество, за которое в доме отвечает управляющая компания. Но есть из этого правила и исключения.
В новых домах более распространена так называемая «лучевая», или радиальная, схема. В этом случае стояки отопления находятся в подъезде, а в каждую квартиру имеется отвод, через который осуществляется подача тепла во все комнаты. При такой схеме в зоне ответственности УК находятся только стояки, а отводы от них и внутриквартирную разводку, включая трубы и отопительные приборы, должен содержать и ремонтировать собственник помещения.
Ещё один нюанс связан с тем, следит ли управляющая компания за состоянием отопительной системы — её сотрудники обязаны регулярно (дважды в год) проводить осмотр квартир на предмет исправности.
Если собственник жилья мешает осмотру (то есть не открывает дверь или отказывается впустить коммунальщиков), то его признают виновным в прорыве и последующем заливе.
Аналогичным образом ответственность может быть возложена на собственника в ситуации, когда он своими силами ремонтировал отопительную систему. Однако судебная практика часто исходит из того, что виноватым остаётся собственник, даже несмотря на неисполнение УК обязанности по проведению соответствующего осмотра.
Вопросы могут вызывать и батареи. Чтобы понять, кто отвечает за них, нужно поискать на приборах отключающие устройства — краны. Если они предусмотрены проектом и жильцы могут сами перекрыть подачу тепла и снять радиаторы без ущерба для работы общедомовой отопительной системы, то сами батареи будут считаться индивидуальным имуществом. А за него отвечает собственник квартиры.
Сам кран или вентиль при этом тоже часть общедомового имущества, подчёркивает адвокат Георгий Абшилава. За его исправностью должна следить управляющая компания.
Что может стать причиной аварии
Даже если прорыв случился в зоне ответственности собственника квартиры, это ещё не значит, что виноват он. Ведь причиной аварии могли стать обстоятельства, за которые он никак не отвечает. Вот из-за чего случаются подобные инциденты:
- давление в системе отопления выше нормативов;
- гидравлический удар вследствие резкого повышения давления;
- неудовлетворительное состояние коммуникаций;
- неисправность приборов отопления и запорной арматуры;
- неправильная установка и подключение отопительных приборов.
Следует иметь в виду, что если авария произошла вне отопительного сезона, то причина — некорректное проведение гидравлических испытаний. Внутридомовые сети не отключили от магистралей, а так как теплоноситель подают под большим давлением, трубы или радиаторы попросту не выдержали напора. В 90% случаев это человеческий фактор, и вина ложится на УК или ресурсоснабжающую организацию.
Что делать после прорыва. Алгоритм
Вызываем коммунальщиков
Разберём ситуацию, когда в вашей квартире из трубы отопления полилась вода. Сразу же нужно звонить в аварийно-диспетчерскую службу и требовать устранить прорыв. Там должны записать ваши контактные данные, присвоить заявке номер и назвать время составления.
Ни в коем случае не пытайтесь самостоятельно устранить аварию — температура воды в системе во время отопительного сезона может быть выше 60 градусов, и контакт с ней грозит ожогами.
Пока аварийщики едут, стоит зафиксировать происходящее (в том числе повреждения) — сделать фотографии или снять видео, посоветовала юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева. Они в будущем смогут использоваться как доказательства в установлении причины аварии и размера ущерба.
Ждём устранения аварии
По закону коммунальщики должны локализовать прорыв в течение получаса после получения заявки, а устранить аварию «немедленно» — других временных ограничений в правилах нет.
Если аварийщики не уложатся в полчаса и это существенно увеличит ущерб от прорыва, то ответственность будет нести управляющая компания.
Требуем акт
Теперь нужно установить причину прорыва и зафиксировать ущерб — это важно и для собственника жилья, и для пострадавших соседей. Для этого понадобится комиссия из управляющей компании.
После получения заявки она должна в течение трёх дней провести проверку и составить специальный акт осмотра квартиры. В нём коммунальщики укажут, из-за чего случилась авария, кто в ней виноват и какие у неё были последствия.
Запрашиваем экспертизу (опционально)
Если установленные актом причины залива и ущерб вас не устраивают, можно обратиться к независимому оценщику — таких компаний на рынке немало.
Можно вызвать эксперта — оценщика из сторонней организации, поскольку, будем честны, УК не всегда точно устанавливает ущерб, потому что понимает, что в большинстве случаев собственники требования будут предъявлять именно к ней. Помимо этого, именно экспертная оценка ущерба станет непосредственным доказательством в ходе судебного разбирательства, если дело дойдёт до суда.
Оценщик составит специальный отчёт. Как отметила юрист адвокатского бюро «Пропозитум» Алина Шлеева, на такой случай неплохо было бы иметь чеки на особо ценные предметы, например антикварную мебель, напольное покрытие и обои.
Если вас всё же признали виновным в заливе, а вы с этим по-прежнему не согласны, отстаивать свои права придётся в суде (об этом расскажем ниже). Если выяснилось, что вина лежит на управляющей компании, пришло время требовать от неё денег.
Отправляем досудебную претензию
Сначала действуем «по-хорошему» и отправляем управляющей компании досудебную претензию, в которой требуем материальную компенсацию за нанесённый ущерб. К претензии нужно приложить акт осмотра и экспертное заключение с конкретной суммой. Не помешают и сделанные вами фото и видео — они сыграют роль дополнительного аргумента.
Иногда сторонам удаётся договориться мирно. Тогда они заключают письменное мировое соглашение о погашении суммы материального ущерба. В документе подробно расписывается, за что коммунальщики переводят деньги, что, когда и где случилось, а также указываются данные собственника жилья и управляющей компании.
Но это идеальный исход — на деле УК нередко даже не реагирует на претензию. Тогда остаётся только идти в суд.
Идём в суд (опционально)
Теперь придётся готовить исковое заявление. К нему нужно приложить те же документы и доказательства, что и к досудебной претензии. Чем больше бумаг будет дополнять иск, тем проще будет доказать вину управляющей компании. На заседании судья изучит доказательства и при необходимости назначит ещё одну, уже судебную экспертизу (если первую в суде попытаются оспорить).
В случае установления вины управляющей компании ей придётся компенсировать материальный ущерб, стоимость экспертизы, судебные расходы и моральный ущерб пострадавшей стороны, а также 50% штрафа за то, что организация не компенсировала ущерб добровольно.
Кстати, пожаловаться на коммунальщиков можно не только суду, но и Государственной жилищной инспекции вместе с Роспотребнадзором, подчеркнула Маргарита Абдрахимова из «Ленинградского адвоката». Ведомства могут привлечь УК к административной ответственности и оштрафовать за бездействие или незаконные действия.
Как защитить себя от претензий
Многие ремонтируют отопительную систему в квартире: у кого-то она просто слишком старая, а капитальный ремонт ещё не скоро, у кого-то — с дефектами, а у кого-то — не слишком эстетичная. Чтобы защитить себя от возможных претензий из-за прорыва в будущем, нужно всё сделать правильно.
Проще и надёжнее всего обратиться в свою управляющую компанию и заказать работы там. В таком случае коммунальщики зафиксируют факт замены той или иной части отопительной системы, подтвердят после работ её исправность и выдадут акт. Тогда собственник не будет отвечать за дефекты системы, если они дадут о себе знать в будущем.
Некоторые упорно отказываются от любых контактов с УК. Нанимая ремонтную бригаду со стороны, собственник тоже должен подумать о защите своих интересов. Для этого:
- изучите отзывы о специалистах;
- согласуйте работы с управляющей компанией;
- заключите официальный договор на выполнение работ;
- проследите за выполнением работ;
- сохраняйте чеки и гарантии на оборудование и материалы.
Всё это поможет доказать вину третьих лиц (рабочих или продавца), если причиной аварии станут неправильная сборка и монтаж системы или брак, а также вернуть часть потраченных средств.
Есть и другие нюансы, которые стоит учитывать.
Помните: собственник не имеет права увеличивать площадь нагрева радиаторов, а также использовать оборудование и материалы, отличные от предусмотренных проектом отопления данного МКД.
Реконструкция системы отопления в квартире, проведённая без разрешительных документов, может привести к нарушению схемы теплоснабжения дома.
Поиск виновного в коммунальной аварии — крайне спорный вопрос. Именно поэтому так важно не ухудшить свои позиции на случай ЧП нелепой ошибкой в ремонте.
Коллаж: «Секрет фирмы», Freepik/luis_molinero, cookie_studio, wirestock, freepik, topntp26