Опубликовано 24 февраля 2025, 08:04
9 мин.

Как составить и заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы не остаться без денег и недвижимости? Гайд

Большинство россиян хотя бы раз в жизни продаст или купит квартиру — это одна из самых популярных сделок с недвижимостью. Сделать это невозможно без договора купли-продажи — важного документа, в котором фиксируют все условия передачи жилья. Как правильно составить и заключить такой договор и о каких подводных камнях важно помнить? «Секрет» обсудил вопрос с юристами и составил подробный гайд.

Как составить и заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы не остаться без денег и недвижимости? Гайд

© Коллаж: «Секрет фирмы», создано при помощи нейросети chat.qwenlm.ai

Эксперты статьи:

  • Анна Дудко, юрист юридической компании «Генезис»;
  • Алексей Головченко, управляющий партнёр юридической компании «Энсо»;
  • Егор Ковалев, адвокат коллегии адвокатов «Делькредере».

Какие документы понадобятся

При составлении договора купли-продажи квартиры понадобятся следующие документы:

  • паспорта;
  • выписка из ЕГРН (нужна в том числе для того, чтобы проверить отсутствие арестов и запретов на регистрацию или проведение сделки без личного присутствия собственника);
  • правоустанавливающие документы, например предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или договор дарения (зависит от происхождения жилья);
  • свидетельство о рождении ребёнка и справка об остатке материнского капитала при его использовании;
  • разрешение от органов опеки (если доля в квартире или всё жильё принадлежит несовершеннолетнему);
  • брачный договор или согласие супруга на продажу, если жильё куплено в браке;
  • технический паспорт (позволит узнать, не было ли в квартире незаконной перепланировки);
  • справка о дееспособности из психоневрологического диспансера;
  • справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги (подтвердит, что в квартире никто не прописан);
  • доверенность, если продавец действует через представителя.

Такой внушительный пакет документов нужен не просто так — все они обеспечивают законность сделки.

Как составить и заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы не остаться без денег и недвижимости? Гайд

© создано при помощи нейросети chat.qwenlm.ai

Что нужно прописать в договоре

Обязательные пункты

Договор купли-продажи квартиры составляется в свободной письменной форме — какого-то стандарта нет. Однако некоторые пункты в документе нужно отразить обязательно. Вот что к ним относится.

Стороны договора

Это полные имена, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания продавца и покупателя.

Предмет договора

  • Подробное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
  • Правоустанавливающие документы.

Цена и порядок расчётов

  • Стоимость квартиры.
  • Порядок расчётов: наличные, безналичный расчёт, банковская ячейка, аккредитив, депозит нотариуса, ипотечные средства и так далее.
  • Срок и условия передачи денег.

Передача квартиры

  • Условия и сроки передачи квартиры покупателю.
  • Подписание акта приёма-передачи квартиры.

Гарантии и обязательства сторон

  • Гарантии продавца о том, что квартира свободна от обременений (например, ипотека, арест, аренда).
  • Обязательства покупателя по оплате и обязательства продавца по передаче квартиры.

Ответственность сторон

  • Условия, при которых стороны несут ответственность за нарушение условий договора.
  • Штрафные санкции за нарушение сроков передачи квартиры или оплаты.

Необязательные пункты

Некоторые пункты включать в договор необязательно, но их нередко вносят в соглашение ради дополнительной защиты и прояснения отдельных моментов. Вот о чём речь.

  • Условия расторжения договора по инициативе одной из сторон;
  • особые условия (например, насчёт наличия мебели или ремонта);
  • дополнительные условия о штрафах и пенях за нарушение сроков оплаты или передачи квартиры;
  • условия страхования квартиры или сделки;
  • условия, касающиеся оплаты услуг риелтора или агентства недвижимости;
  • гарантии продавца о том, что квартиру не продадут кому-то ещё до завершения сделки;
  • условия, касающиеся уплаты налогов и сборов, связанных с покупкой и продажей квартиры.
Договор купли-продажи квартиры: образец

Договор купли-продажи квартиры

г. [Город], [Дата]

Мы, нижеподписавшиеся,

Продавец:
Ф. И. О. Продавца, паспорт серии серия № номер, выдан кем и когда, зарегистрированный по адресу: адрес регистрации, проживающий по адресу: адрес фактического проживания,

и

Покупатель:
Ф. И. О. Покупателя, паспорт серия, номер, выдан кем и когда, зарегистрированный по адресу: адрес регистрации, проживающий по адресу: адрес фактического проживания,

заключили настоящий договор о нижеследующем:

  1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю квартиру, расположенную по адресу: адрес квартиры.

1.2. Квартира имеет следующие характеристики:

  • Общая площадь: Площадь кв. м.
  • Количество комнат: Количество.
  • Этаж: Этаж.
  • Кадастровый номер: Кадастровый номер.

1.3. Право собственности Продавца на указанную квартиру подтверждается следующими правоустанавливающими документами: название документа, серия, номер, дата выдачи.

  1. Цена и порядок расчетов

2.1. Стоимость квартиры составляет: сумма цифрами и прописью, рублей.

2.2. Расчёты между сторонами производятся следующим образом: Способ расчёта — наличные, безналичный расчёт, банковская ячейка, аккредитив, депозит нотариуса, ипотечные средства и др.

2.3. Срок и условия передачи денежных средств: указать срок и условия передачи денег, например, до подписания акта приёма-передачи или после государственной регистрации права собственности.

  1. Передача квартиры

3.1. Продавец обязуется передать квартиру Покупателю в течение Срок дней с момента заключения настоящего договора.

3.2. Передача квартиры оформляется актом приёма-передачи, который подписывается обеими сторонами.

  1. Гарантии и обязательства сторон

4.1. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира свободна от любых прав третьих лиц, арестов, залогов, иных ограничений и обременений.

4.2. Покупатель обязуется оплатить стоимость квартиры в порядке и в сроки, установленные настоящим договором.

4.3. Продавец обязуется передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, без задолженностей по коммунальным платежам и иным обязательствам, связанным с квартирой.

  1. Ответственность сторон

5.1. В случае нарушения Продавцом обязательств по передаче квартиры в установленный срок, Покупатель вправе требовать уплаты неустойки в размере Процент или сумма за каждый день просрочки.

5.2. В случае нарушения Покупателем обязательств по оплате стоимости квартиры в установленный срок Продавец вправе требовать уплаты пени в размере Процент или сумма за каждый день просрочки.

5.3. Сторона, нарушившая условия настоящего договора, обязана возместить другой стороне убытки, причинённые таким нарушением.

  1. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.

6.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в письменной форме и подписаны обеими сторонами.

6.3. Споры и разногласия, возникающие в связи с исполнением настоящего договора, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности достижения согласия — в судебном порядке.

6.4. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в органах Росреестра, два других передаются сторонам.

Подписи сторон

Продавец:
Ф. И. О Продавца
Подпись

Покупатель:
Ф. И. О. Покупателя
Подпись

Важные нюансы

Договор обязательно подписывают продавец и покупатель, причём не просто ставят подпись, но ещё и пишут свои Ф. И. О. полностью.

Егор Ковалев
адвокат

Если договор составлен на нескольких страницах, то они должны быть пронумерованы и скреплены. Допускается либо проставление подписей продавца и покупателя на каждой странице договора, либо путём фиксации места сшивки листов подписями сторон договора.


Как составить и заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы не остаться без денег и недвижимости? Гайд

© создано при помощи нейросети chat.qwenlm.ai

Где заключить договор

У нотариуса

Это не всегда обязательно, но многие идут на это осознанно, желая подстраховаться. Нотариальное заверение необходимо только в следующих случаях:

  • сделка с долями, а не целой квартирой;
  • сделка с индивидуальными договорами с каждым из совладельцев;
  • сделка на условиях опеки, в том числе с участием несовершеннолетних или недееспособных;
  • сделка с квартирой, которая находится в залоге у банка.

За услуги нотариуса придётся заплатить. Государственная пошлина за обязательное нотариальное удостоверение договора составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

Если же к нотариусу обращаться было необязательно, тот возьмёт с клиентов федеральный тариф. Он разный для близких родственников и посторонних людей.

Супруги, родители, дети, внуки платят от суммы сделки:

  • до 10 млн рублей включительно — 3000 рублей плюс 0,2% оценки недвижимого имущества;
  • свыше 10 млн рублей — 23 000 рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, но не более 50 000 рублей.

Все прочие платят от суммы сделки:

  • до 1 млн рублей включительно — 3000 рублей плюс 0,4% суммы сделки;
  • свыше 1 млн рублей до 10 млн рублей включительно — 7000 рублей плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 млн рублей;
  • свыше 10 млн рублей — 25 000 рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, а если отчуждаются жилые помещения или земельные участки с жилыми домами, то не более 100 000 рублей.

Также оплачиваются услуги правового и технического характера (консультации и так далее), их стоимость зависит от региона и конкретного нотариуса. В среднем это 5000 — 15 000 рублей.

Егор Ковалев
адвокат

В целом удостоверение сделки у нотариуса повышает её безопасность, но нотариус отталкивается от наличия и формального содержания правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, но не проводит глубокий анализ и исследование обстоятельств приобретения и владения квартирой.

Нотариус не скажет вам, например, что, несмотря на то что формально все документы в порядке, при определённых обстоятельствах договор может быть признан недействительным. Нотариус определяет правоспособность продавца и покупателя только на момент сделки, не рассчитывая возможные риски в будущем.


Самостоятельно где угодно

Если нотариальное удостоверение не требуется и стороны уверены в том, что всё пройдёт как надо. Достаточно будет составить договор в письменной форме, подписать его и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

В таком случае удастся заметно сэкономить, ведь платить нужно будет только госпошлину за регистрацию права собственности (подробнее об этом ниже).

В агентстве недвижимости или у риелтора

Специалисты могут помочь с составлением договора, проверкой документов и организацией процесса сделки, в том числе взаимодействия с банками и регистрационными органами.

Берут они за это немало: услуги могут составлять 2–5% от стоимости квартиры. Предположим, если в договоре речь о жилье стоимостью 15 млн рублей, то выложить придётся до 750 000 рублей.

В банке

Эта опция подходит тем, кто покупает квартиру с использованием ипотечных средств. Тогда банк может предложить свои услуги по сопровождению сделки. Их включают в стоимость ипотечного кредита или взимают отдельно.

Как составить и заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы не остаться без денег и недвижимости? Гайд

© создано при помощи нейросети chat.qwenlm.ai

Как заключить договор: алгоритм

Шаг 1. Подготовиться к сделке

На этапе предварительных переговоров стороны оценивают стоимость квартиры и обсуждают вопросы передачи недвижимости. Здесь важно договориться обо всех ключевых моментах.

Шаг 2 (опционально). Составить предварительный договор

Анна Дудко
юрист

Стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются основные условия будущей сделки, включая цену, сроки и порядок расчётов.

Покупатель может внести задаток или аванс в качестве гарантии выполнения условий предварительного договора.


Шаг 3. Подготовить и проверить документы

На этом этапе продавец собирает все необходимые документы, а покупатель проверяют юридическую чистоту квартиры. Только после этого стоит переходить к основному шагу.

Шаг 4. Заключить основной договор

Теперь стороны готовы составить и подписать основной договор со всеми необходимыми данными и условиями. При необходимости его удостоверяют у нотариуса.

Егор Ковалев
адвокат

Договор о продаже квартиры совсем необязательно должен быть многостраничным, как книга. Если это, например, новая квартира без отделки, оплата за которую осуществляется единомоментно, то договор может уместиться на одном листе. Закон и так предусматривает все необходимые правила для стандартных сделок.


Шаг 5. Зарегистрировать переход права собственности

Это делает новый собственник через Росреестр (о нюансах расскажем ниже).

Шаг 6. Передать квартиру и рассчитаться

Теперь, когда с документами покончено, стороны меняют недвижимость на деньги.

На этом этапе советуют подписать акт приёма-передачи, в котором указывают состояние квартиры, наличие мебели и оборудования, а также отсутствие претензий.

Шаг 7 (опционально). Зарегистрироваться в квартире

Новый собственник может сделать это при желании.

Как зарегистрировать договор

Для этого нужно отправиться в МФЦ или напрямую в Росреестр (но все обычно выбирают первый вариант). Также можно подать заявление онлайн через «Госуслуги», если есть электронная подпись.

Понадобятся все документы по сделке и деньги — 2000 рублей, чтобы оплатить госпошлину.

После проверки документов Росреестр внесёт запись о переходе права собственности на квартиру в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации обычно составляет 7–10 рабочих дней.

В дальнейшем новый собственник может запросить выписку из ЕГРН уже со своей фамилией. Её можно заказать онлайн через «Госуслуги», а также получить в МФЦ или отделении Росреестра.

Как составить и заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы не остаться без денег и недвижимости? Гайд

© создано при помощи нейросети chat.qwenlm.ai

Когда договор могут признать недействительным

Сделку могут признать недействительной в двух случаях:

  • если её сочтут ничтожной (то есть недействительной изначально);
  • если её сочтут оспоримой (то есть отменят по какой-то причине, которая выяснится впоследствии).

Ничтожной могут признать:

  • сделку, нарушающую требования закона и при этом посягающую на публичные интересы или права и охраняемые законом интересы третьих лиц;
  • сделку, совершённую с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности (это, например, покупка квартиры с использованием материнского капитала и отказом оформить право собственности несовершеннолетнего в жилье — налицо нарушение правопорядка);
  • мнимую сделку (без намерения создать какие-либо правовые последствия);
  • притворную сделку (которая прикрывает какую-то другую).

Оспорить сделку можно по большему количеству оснований.

Алексей Головченко
юрист

Оспорить сделку по отчуждению недвижимости можно в тех случаях, когда на спорную недвижимость претендуют третьи лица, в случае если при её совершении не было получено их согласие, либо наследники, не принимавшие участия в открытие наследства.

Также сделка может быть оспорена в случае банкротства продавца либо установления того факта, что в момент её совершения он был признан недееспособным. И это далеко не все случаи, когда покупатель рискует лишиться своей недвижимости.


О каких опасностях нужно помнить при заключении договора

Не стоит занижать стоимость жилья в договоре

Это может показаться отличным способом уменьшить пошлины и налоги, но на практике такая хитрость создаёт большие риски.

Егор Ковалев
адвокат

Во-первых, при дальнейшей продаже он окажется в ситуации, при которой он или будет вынужден платить большую сумму налога (по сути, он заплатит тот налог, от которого помог уклониться продавцу в своё время), или же ему придётся идти на такие же ухищрения со стоимостью квартиры в договоре.

И, во-вторых, если в договоре купли-продажи цена указана ненастоящая, то при признании договора недействительным покупатель сможет требовать от продавца возврата только той суммы, которая указана в договоре. Деньги, которые были переданы продавцу, помимо договорной цены квартиры, вернуть будет очень сложно.


Помимо прочего, стороны рискуют столкнуться с внушительным штрафом от ФНС, если в налоговой заметят махинации. Его размер может достигать сотен тысяч рублей.

Важно тщательно проверить недвижимость перед покупкой

Всегда есть риск купить квартиру с прописанными детьми (которых непросто выписать), неузаконенной планировкой (разбираться с которой придётся уже новому владельцу) и непогашенными долгами за коммуналку. Этого лучше избежать.

Лучше не спешить

Особенно настораживающей выглядит спешка продавца — куда он торопится и не пытается ли что-то скрыть? Спешка со стороны покупателя тоже грозит обернуться проблемами с квартирой, если времени на её проверку не хватит.