Как составить и заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы не остаться без денег и недвижимости? Гайд
Большинство россиян хотя бы раз в жизни продаст или купит квартиру — это одна из самых популярных сделок с недвижимостью. Сделать это невозможно без договора купли-продажи — важного документа, в котором фиксируют все условия передачи жилья. Как правильно составить и заключить такой договор и о каких подводных камнях важно помнить? «Секрет» обсудил вопрос с юристами и составил подробный гайд.
/imgs/2025/02/20/15/6739040/58514940f4fac51bd38798c5220e64b671961e7e.jpg)
© Коллаж: «Секрет фирмы», создано при помощи нейросети chat.qwenlm.ai
Эксперты статьи:
- Анна Дудко, юрист юридической компании «Генезис»;
- Алексей Головченко, управляющий партнёр юридической компании «Энсо»;
- Егор Ковалев, адвокат коллегии адвокатов «Делькредере».
Какие документы понадобятся
При составлении договора купли-продажи квартиры понадобятся следующие документы:
- паспорта;
- выписка из ЕГРН (нужна в том числе для того, чтобы проверить отсутствие арестов и запретов на регистрацию или проведение сделки без личного присутствия собственника);
- правоустанавливающие документы, например предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или договор дарения (зависит от происхождения жилья);
- свидетельство о рождении ребёнка и справка об остатке материнского капитала при его использовании;
- разрешение от органов опеки (если доля в квартире или всё жильё принадлежит несовершеннолетнему);
- брачный договор или согласие супруга на продажу, если жильё куплено в браке;
- технический паспорт (позволит узнать, не было ли в квартире незаконной перепланировки);
- справка о дееспособности из психоневрологического диспансера;
- справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- выписка из домовой книги (подтвердит, что в квартире никто не прописан);
- доверенность, если продавец действует через представителя.
Такой внушительный пакет документов нужен не просто так — все они обеспечивают законность сделки.
/imgs/2025/02/20/13/6739048/c8c9c80d981b1d337c531caa736144b720c40575.jpg)
© создано при помощи нейросети chat.qwenlm.ai
Что нужно прописать в договоре
Обязательные пункты
Договор купли-продажи квартиры составляется в свободной письменной форме — какого-то стандарта нет. Однако некоторые пункты в документе нужно отразить обязательно. Вот что к ним относится.
Стороны договора
Это полные имена, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания продавца и покупателя.
Предмет договора
- Подробное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
- Правоустанавливающие документы.
Цена и порядок расчётов
- Стоимость квартиры.
- Порядок расчётов: наличные, безналичный расчёт, банковская ячейка, аккредитив, депозит нотариуса, ипотечные средства и так далее.
- Срок и условия передачи денег.
Передача квартиры
- Условия и сроки передачи квартиры покупателю.
- Подписание акта приёма-передачи квартиры.
Гарантии и обязательства сторон
- Гарантии продавца о том, что квартира свободна от обременений (например, ипотека, арест, аренда).
- Обязательства покупателя по оплате и обязательства продавца по передаче квартиры.
Ответственность сторон
- Условия, при которых стороны несут ответственность за нарушение условий договора.
- Штрафные санкции за нарушение сроков передачи квартиры или оплаты.
Необязательные пункты
Некоторые пункты включать в договор необязательно, но их нередко вносят в соглашение ради дополнительной защиты и прояснения отдельных моментов. Вот о чём речь.
- Условия расторжения договора по инициативе одной из сторон;
- особые условия (например, насчёт наличия мебели или ремонта);
- дополнительные условия о штрафах и пенях за нарушение сроков оплаты или передачи квартиры;
- условия страхования квартиры или сделки;
- условия, касающиеся оплаты услуг риелтора или агентства недвижимости;
- гарантии продавца о том, что квартиру не продадут кому-то ещё до завершения сделки;
- условия, касающиеся уплаты налогов и сборов, связанных с покупкой и продажей квартиры.
Договор купли-продажи квартиры
г. [Город], [Дата]
Мы, нижеподписавшиеся,
Продавец:
Ф. И. О. Продавца, паспорт серии серия № номер, выдан кем и когда, зарегистрированный по адресу: адрес регистрации, проживающий по адресу: адрес фактического проживания,
и
Покупатель:
Ф. И. О. Покупателя, паспорт серия, номер, выдан кем и когда, зарегистрированный по адресу: адрес регистрации, проживающий по адресу: адрес фактического проживания,
заключили настоящий договор о нижеследующем:
- Предмет договора
1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю квартиру, расположенную по адресу: адрес квартиры.
1.2. Квартира имеет следующие характеристики:
- Общая площадь: Площадь кв. м.
- Количество комнат: Количество.
- Этаж: Этаж.
- Кадастровый номер: Кадастровый номер.
1.3. Право собственности Продавца на указанную квартиру подтверждается следующими правоустанавливающими документами: название документа, серия, номер, дата выдачи.
- Цена и порядок расчетов
2.1. Стоимость квартиры составляет: сумма цифрами и прописью, рублей.
2.2. Расчёты между сторонами производятся следующим образом: Способ расчёта — наличные, безналичный расчёт, банковская ячейка, аккредитив, депозит нотариуса, ипотечные средства и др.
2.3. Срок и условия передачи денежных средств: указать срок и условия передачи денег, например, до подписания акта приёма-передачи или после государственной регистрации права собственности.
- Передача квартиры
3.1. Продавец обязуется передать квартиру Покупателю в течение Срок дней с момента заключения настоящего договора.
3.2. Передача квартиры оформляется актом приёма-передачи, который подписывается обеими сторонами.
- Гарантии и обязательства сторон
4.1. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего договора квартира свободна от любых прав третьих лиц, арестов, залогов, иных ограничений и обременений.
4.2. Покупатель обязуется оплатить стоимость квартиры в порядке и в сроки, установленные настоящим договором.
4.3. Продавец обязуется передать квартиру в состоянии, пригодном для проживания, без задолженностей по коммунальным платежам и иным обязательствам, связанным с квартирой.
- Ответственность сторон
5.1. В случае нарушения Продавцом обязательств по передаче квартиры в установленный срок, Покупатель вправе требовать уплаты неустойки в размере Процент или сумма за каждый день просрочки.
5.2. В случае нарушения Покупателем обязательств по оплате стоимости квартиры в установленный срок Продавец вправе требовать уплаты пени в размере Процент или сумма за каждый день просрочки.
5.3. Сторона, нарушившая условия настоящего договора, обязана возместить другой стороне убытки, причинённые таким нарушением.
- Заключительные положения
6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания сторонами.
6.2. Все изменения и дополнения к настоящему договору действительны только в письменной форме и подписаны обеими сторонами.
6.3. Споры и разногласия, возникающие в связи с исполнением настоящего договора, разрешаются путем переговоров, а в случае невозможности достижения согласия — в судебном порядке.
6.4. Настоящий договор составлен в трёх экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в органах Росреестра, два других передаются сторонам.
Подписи сторон
Продавец:
Ф. И. О Продавца
Подпись
Покупатель:
Ф. И. О. Покупателя
Подпись
Важные нюансы
Договор обязательно подписывают продавец и покупатель, причём не просто ставят подпись, но ещё и пишут свои Ф. И. О. полностью.
/imgs/2025/02/20/15/6739235/11f851974f37f0f44fe10f40011061d07884d73d.png)
Если договор составлен на нескольких страницах, то они должны быть пронумерованы и скреплены. Допускается либо проставление подписей продавца и покупателя на каждой странице договора, либо путём фиксации места сшивки листов подписями сторон договора.
/imgs/2025/02/20/13/6739052/94885a591f7a55f3346d9481a567cce0d5d0ba21.jpg)
© создано при помощи нейросети chat.qwenlm.ai
Где заключить договор
У нотариуса
Это не всегда обязательно, но многие идут на это осознанно, желая подстраховаться. Нотариальное заверение необходимо только в следующих случаях:
- сделка с долями, а не целой квартирой;
- сделка с индивидуальными договорами с каждым из совладельцев;
- сделка на условиях опеки, в том числе с участием несовершеннолетних или недееспособных;
- сделка с квартирой, которая находится в залоге у банка.
За услуги нотариуса придётся заплатить. Государственная пошлина за обязательное нотариальное удостоверение договора составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.
Если же к нотариусу обращаться было необязательно, тот возьмёт с клиентов федеральный тариф. Он разный для близких родственников и посторонних людей.
Супруги, родители, дети, внуки платят от суммы сделки:
- до 10 млн рублей включительно — 3000 рублей плюс 0,2% оценки недвижимого имущества;
- свыше 10 млн рублей — 23 000 рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, но не более 50 000 рублей.
Все прочие платят от суммы сделки:
- до 1 млн рублей включительно — 3000 рублей плюс 0,4% суммы сделки;
- свыше 1 млн рублей до 10 млн рублей включительно — 7000 рублей плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 млн рублей;
- свыше 10 млн рублей — 25 000 рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, а если отчуждаются жилые помещения или земельные участки с жилыми домами, то не более 100 000 рублей.
Также оплачиваются услуги правового и технического характера (консультации и так далее), их стоимость зависит от региона и конкретного нотариуса. В среднем это 5000 — 15 000 рублей.
/imgs/2025/02/20/15/6739236/2f943e284b9a0f43c1308e6fde483d8df9547129.png)
В целом удостоверение сделки у нотариуса повышает её безопасность, но нотариус отталкивается от наличия и формального содержания правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, но не проводит глубокий анализ и исследование обстоятельств приобретения и владения квартирой.
Нотариус не скажет вам, например, что, несмотря на то что формально все документы в порядке, при определённых обстоятельствах договор может быть признан недействительным. Нотариус определяет правоспособность продавца и покупателя только на момент сделки, не рассчитывая возможные риски в будущем.
Самостоятельно где угодно
Если нотариальное удостоверение не требуется и стороны уверены в том, что всё пройдёт как надо. Достаточно будет составить договор в письменной форме, подписать его и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
В таком случае удастся заметно сэкономить, ведь платить нужно будет только госпошлину за регистрацию права собственности (подробнее об этом ниже).
В агентстве недвижимости или у риелтора
Специалисты могут помочь с составлением договора, проверкой документов и организацией процесса сделки, в том числе взаимодействия с банками и регистрационными органами.
Берут они за это немало: услуги могут составлять 2–5% от стоимости квартиры. Предположим, если в договоре речь о жилье стоимостью 15 млн рублей, то выложить придётся до 750 000 рублей.
В банке
Эта опция подходит тем, кто покупает квартиру с использованием ипотечных средств. Тогда банк может предложить свои услуги по сопровождению сделки. Их включают в стоимость ипотечного кредита или взимают отдельно.
/imgs/2025/02/20/13/6739053/a960563ab93685d9433183428fca90a469d60e27.jpg)
© создано при помощи нейросети chat.qwenlm.ai
Как заключить договор: алгоритм
Шаг 1. Подготовиться к сделке
На этапе предварительных переговоров стороны оценивают стоимость квартиры и обсуждают вопросы передачи недвижимости. Здесь важно договориться обо всех ключевых моментах.
Шаг 2 (опционально). Составить предварительный договор
/imgs/2025/02/20/15/6739230/2a298788ab624c4e8e72a626fa0512dfb72db1eb.png)
Стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, в котором оговариваются основные условия будущей сделки, включая цену, сроки и порядок расчётов.
Покупатель может внести задаток или аванс в качестве гарантии выполнения условий предварительного договора.
Шаг 3. Подготовить и проверить документы
На этом этапе продавец собирает все необходимые документы, а покупатель проверяют юридическую чистоту квартиры. Только после этого стоит переходить к основному шагу.
Шаг 4. Заключить основной договор
Теперь стороны готовы составить и подписать основной договор со всеми необходимыми данными и условиями. При необходимости его удостоверяют у нотариуса.
/imgs/2025/02/20/15/6739229/626b2048e5cfdfa3e3da5b86998d2561bcdd01db.png)
Договор о продаже квартиры совсем необязательно должен быть многостраничным, как книга. Если это, например, новая квартира без отделки, оплата за которую осуществляется единомоментно, то договор может уместиться на одном листе. Закон и так предусматривает все необходимые правила для стандартных сделок.
Шаг 5. Зарегистрировать переход права собственности
Это делает новый собственник через Росреестр (о нюансах расскажем ниже).
Шаг 6. Передать квартиру и рассчитаться
Теперь, когда с документами покончено, стороны меняют недвижимость на деньги.
На этом этапе советуют подписать акт приёма-передачи, в котором указывают состояние квартиры, наличие мебели и оборудования, а также отсутствие претензий.
Шаг 7 (опционально). Зарегистрироваться в квартире
Новый собственник может сделать это при желании.
Как зарегистрировать договор
Для этого нужно отправиться в МФЦ или напрямую в Росреестр (но все обычно выбирают первый вариант). Также можно подать заявление онлайн через «Госуслуги», если есть электронная подпись.
Понадобятся все документы по сделке и деньги — 2000 рублей, чтобы оплатить госпошлину.
После проверки документов Росреестр внесёт запись о переходе права собственности на квартиру в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации обычно составляет 7–10 рабочих дней.
В дальнейшем новый собственник может запросить выписку из ЕГРН уже со своей фамилией. Её можно заказать онлайн через «Госуслуги», а также получить в МФЦ или отделении Росреестра.
/imgs/2025/02/20/13/6739055/7c9c709f6ddc1610e51489949c5b1143b580fc7a.jpg)
© создано при помощи нейросети chat.qwenlm.ai
Когда договор могут признать недействительным
Сделку могут признать недействительной в двух случаях:
- если её сочтут ничтожной (то есть недействительной изначально);
- если её сочтут оспоримой (то есть отменят по какой-то причине, которая выяснится впоследствии).
Ничтожной могут признать:
- сделку, нарушающую требования закона и при этом посягающую на публичные интересы или права и охраняемые законом интересы третьих лиц;
- сделку, совершённую с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности (это, например, покупка квартиры с использованием материнского капитала и отказом оформить право собственности несовершеннолетнего в жилье — налицо нарушение правопорядка);
- мнимую сделку (без намерения создать какие-либо правовые последствия);
- притворную сделку (которая прикрывает какую-то другую).
Оспорить сделку можно по большему количеству оснований.
/imgs/2025/02/20/15/6739225/e34ca5b3f029b3397a3e636f78342ff136ac8000.jpg)
Оспорить сделку по отчуждению недвижимости можно в тех случаях, когда на спорную недвижимость претендуют третьи лица, в случае если при её совершении не было получено их согласие, либо наследники, не принимавшие участия в открытие наследства.
Также сделка может быть оспорена в случае банкротства продавца либо установления того факта, что в момент её совершения он был признан недееспособным. И это далеко не все случаи, когда покупатель рискует лишиться своей недвижимости.
О каких опасностях нужно помнить при заключении договора
Не стоит занижать стоимость жилья в договоре
Это может показаться отличным способом уменьшить пошлины и налоги, но на практике такая хитрость создаёт большие риски.
/imgs/2025/02/20/15/6739224/4b7cd8f2cda48c38b9a6c8e15c4e9e1eb985d35a.png)
Во-первых, при дальнейшей продаже он окажется в ситуации, при которой он или будет вынужден платить большую сумму налога (по сути, он заплатит тот налог, от которого помог уклониться продавцу в своё время), или же ему придётся идти на такие же ухищрения со стоимостью квартиры в договоре.
И, во-вторых, если в договоре купли-продажи цена указана ненастоящая, то при признании договора недействительным покупатель сможет требовать от продавца возврата только той суммы, которая указана в договоре. Деньги, которые были переданы продавцу, помимо договорной цены квартиры, вернуть будет очень сложно.
Помимо прочего, стороны рискуют столкнуться с внушительным штрафом от ФНС, если в налоговой заметят махинации. Его размер может достигать сотен тысяч рублей.
Важно тщательно проверить недвижимость перед покупкой
Всегда есть риск купить квартиру с прописанными детьми (которых непросто выписать), неузаконенной планировкой (разбираться с которой придётся уже новому владельцу) и непогашенными долгами за коммуналку. Этого лучше избежать.
Лучше не спешить
Особенно настораживающей выглядит спешка продавца — куда он торопится и не пытается ли что-то скрыть? Спешка со стороны покупателя тоже грозит обернуться проблемами с квартирой, если времени на её проверку не хватит.