Как составить и заключить договор купли-продажи квартиры, чтобы не остаться без денег и недвижимости? Гайд

Эксперты статьи:

• Анна Дудко, юрист юридической компании «Генезис»;
• Алексей Головченко, управляющий партнёр юридической компании «Энсо»;
• Егор Ковалев, адвокат коллегии адвокатов «Делькредере».

Какие документы понадобятся

При составлении договора купли-продажи квартиры понадобятся следующие документы:

• паспорта;
• выписка из ЕГРН (нужна в том числе для того, чтобы проверить отсутствие арестов и запретов на регистрацию или проведение сделки без личного присутствия собственника);
• правоустанавливающие документы, например предыдущий договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или договор дарения (зависит от происхождения жилья);
• свидетельство о рождении ребёнка и справка об остатке материнского капитала при его использовании;
• разрешение от органов опеки (если доля в квартире или всё жильё принадлежит несовершеннолетнему);
• брачный договор или согласие супруга на продажу, если жильё куплено в браке;
• технический паспорт (позволит узнать, не было ли в квартире незаконной перепланировки);
• справка о дееспособности из психоневрологического диспансера;
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
• выписка из домовой книги (подтвердит, что в квартире никто не прописан);
• доверенность, если продавец действует через представителя.

Такой внушительный пакет документов нужен не просто так — все они обеспечивают законность сделки.

Что нужно прописать в договоре

Обязательные пункты

Договор купли-продажи квартиры составляется в свободной письменной форме — какого-то стандарта нет. Однако некоторые пункты в документе нужно отразить обязательно. Вот что к ним относится.

Стороны договора

Это полные имена, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания продавца и покупателя.

Предмет договора

• Подробное описание квартиры: адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
• Правоустанавливающие документы.

Цена и порядок расчётов

• Стоимость квартиры.
• Порядок расчётов: наличные, безналичный расчёт, банковская ячейка, аккредитив, депозит нотариуса, ипотечные средства и так далее.
• Срок и условия передачи денег.

Передача квартиры

• Условия и сроки передачи квартиры покупателю.
• Подписание акта приёма-передачи квартиры.

Гарантии и обязательства сторон

• Гарантии продавца о том, что квартира свободна от обременений (например, ипотека, арест, аренда).
• Обязательства покупателя по оплате и обязательства продавца по передаче квартиры.

Ответственность сторон

• Условия, при которых стороны несут ответственность за нарушение условий договора.
• Штрафные санкции за нарушение сроков передачи квартиры или оплаты.

Необязательные пункты

Некоторые пункты включать в договор необязательно, но их нередко вносят в соглашение ради дополнительной защиты и прояснения отдельных моментов. Вот о чём речь.

• Условия расторжения договора по инициативе одной из сторон;
• особые условия (например, насчёт наличия мебели или ремонта);
• дополнительные условия о штрафах и пенях за нарушение сроков оплаты или передачи квартиры;
• условия страхования квартиры или сделки;
• условия, касающиеся оплаты услуг риелтора или агентства недвижимости;
• гарантии продавца о том, что квартиру не продадут кому-то ещё до завершения сделки;
• условия, касающиеся уплаты налогов и сборов, связанных с покупкой и продажей квартиры.

Важные нюансы

Договор обязательно подписывают продавец и покупатель, причём не просто ставят подпись, но ещё и пишут свои Ф. И. О. полностью.

Где заключить договор

У нотариуса

Это не всегда обязательно, но многие идут на это осознанно, желая подстраховаться. Нотариальное заверение необходимо только в следующих случаях:

• сделка с долями, а не целой квартирой;
• сделка с индивидуальными договорами с каждым из совладельцев;
• сделка на условиях опеки, в том числе с участием несовершеннолетних или недееспособных;
• сделка с квартирой, которая находится в залоге у банка.

За услуги нотариуса придётся заплатить. Государственная пошлина за обязательное нотариальное удостоверение договора составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.

Если же к нотариусу обращаться было необязательно, тот возьмёт с клиентов федеральный тариф. Он разный для близких родственников и посторонних людей.

Супруги, родители, дети, внуки платят от суммы сделки:

• до 10 млн рублей включительно — 3000 рублей плюс 0,2% оценки недвижимого имущества;
• свыше 10 млн рублей — 23 000 рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, но не более 50 000 рублей.

Все прочие платят от суммы сделки:

• до 1 млн рублей включительно — 3000 рублей плюс 0,4% суммы сделки;
• свыше 1 млн рублей до 10 млн рублей включительно — 7000 рублей плюс 0,2% суммы сделки, превышающей 1 млн рублей;
• свыше 10 млн рублей — 25 000 рублей плюс 0,1% суммы сделки, превышающей 10 млн рублей, а если отчуждаются жилые помещения или земельные участки с жилыми домами, то не более 100 000 рублей.

Также оплачиваются услуги правового и технического характера (консультации и так далее), их стоимость зависит от региона и конкретного нотариуса. В среднем это 5000 — 15 000 рублей.

Самостоятельно где угодно

Если нотариальное удостоверение не требуется и стороны уверены в том, что всё пройдёт как надо. Достаточно будет составить договор в письменной форме, подписать его и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

В таком случае удастся заметно сэкономить, ведь платить нужно будет только госпошлину за регистрацию права собственности (подробнее об этом ниже).

В агентстве недвижимости или у риелтора

Специалисты могут помочь с составлением договора, проверкой документов и организацией процесса сделки, в том числе взаимодействия с банками и регистрационными органами.

Берут они за это немало: услуги могут составлять 2–5% от стоимости квартиры. Предположим, если в договоре речь о жилье стоимостью 15 млн рублей, то выложить придётся до 750 000 рублей.

В банке

Эта опция подходит тем, кто покупает квартиру с использованием ипотечных средств. Тогда банк может предложить свои услуги по сопровождению сделки. Их включают в стоимость ипотечного кредита или взимают отдельно.

Как заключить договор: алгоритм

Шаг 1. Подготовиться к сделке

На этапе предварительных переговоров стороны оценивают стоимость квартиры и обсуждают вопросы передачи недвижимости. Здесь важно договориться обо всех ключевых моментах.

Шаг 2 (опционально). Составить предварительный договор

Шаг 3. Подготовить и проверить документы

На этом этапе продавец собирает все необходимые документы, а покупатель проверяют юридическую чистоту квартиры. Только после этого стоит переходить к основному шагу.

Шаг 4. Заключить основной договор

Теперь стороны готовы составить и подписать основной договор со всеми необходимыми данными и условиями. При необходимости его удостоверяют у нотариуса.

Шаг 5. Зарегистрировать переход права собственности

Это делает новый собственник через Росреестр (о нюансах расскажем ниже).

Шаг 6. Передать квартиру и рассчитаться

Теперь, когда с документами покончено, стороны меняют недвижимость на деньги.

На этом этапе советуют подписать акт приёма-передачи, в котором указывают состояние квартиры, наличие мебели и оборудования, а также отсутствие претензий.

Шаг 7 (опционально). Зарегистрироваться в квартире

Новый собственник может сделать это при желании.

Как зарегистрировать договор

Для этого нужно отправиться в МФЦ или напрямую в Росреестр (но все обычно выбирают первый вариант). Также можно подать заявление онлайн через «Госуслуги», если есть электронная подпись.

После проверки документов Росреестр внесёт запись о переходе права собственности на квартиру в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации обычно составляет 7–10 рабочих дней.

В дальнейшем новый собственник может запросить выписку из ЕГРН уже со своей фамилией. Её можно заказать онлайн через «Госуслуги», а также получить в МФЦ или отделении Росреестра.

Когда договор могут признать недействительным

Сделку могут признать недействительной в двух случаях:

• если её сочтут ничтожной (то есть недействительной изначально);
• если её сочтут оспоримой (то есть отменят по какой-то причине, которая выяснится впоследствии).

Ничтожной могут признать:

• сделку, нарушающую требования закона и при этом посягающую на публичные интересы или права и охраняемые законом интересы третьих лиц;
• сделку, совершённую с целью, которая противоречит основам правопорядка или нравственности (это, например, покупка квартиры с использованием материнского капитала и отказом оформить право собственности несовершеннолетнего в жилье — налицо нарушение правопорядка);
• мнимую сделку (без намерения создать какие-либо правовые последствия);
• притворную сделку (которая прикрывает какую-то другую).

Оспорить сделку можно по большему количеству оснований.

О каких опасностях нужно помнить при заключении договора

Не стоит занижать стоимость жилья в договоре

Это может показаться отличным способом уменьшить пошлины и налоги, но на практике такая хитрость создаёт большие риски.

Помимо прочего, стороны рискуют столкнуться с внушительным штрафом от ФНС, если в налоговой заметят махинации. Его размер может достигать сотен тысяч рублей.

Важно тщательно проверить недвижимость перед покупкой

Всегда есть риск купить квартиру с прописанными детьми (которых непросто выписать), неузаконенной планировкой (разбираться с которой придётся уже новому владельцу) и непогашенными долгами за коммуналку. Этого лучше избежать.

Лучше не спешить

Особенно настораживающей выглядит спешка продавца — куда он торопится и не пытается ли что-то скрыть? Спешка со стороны покупателя тоже грозит обернуться проблемами с квартирой, если времени на её проверку не хватит.