Как перевести апартаменты в жильё? Адвокат раскрыла алгоритм действий
У апартаментов немало плюсов: они дешевле обычного жилья и часто расположены в удачных локациях. Но есть у такой недвижимости и свои недостатки , в том числе статус нежилого помещения. По закону ситуацию можно изменить и превратить апартаменты в жильё. Но как это сделать и что может стать препятствием? «Секрет» разобрался в вопросе вместе с адвокатом.
Какие апартаменты могут стать жильём
Для перевода в жильё апартаменты должны соответствовать определённым нормам. Они прописаны в Жилищном кодексе и других актах. В противном случае процедуру не согласуют.
Соответствие санитарным нормам
- Естественное освещение — обычно его обеспечивают окна.
- Высота потолков не менее 2,5 м.
- Площадь жилой комнаты не менее 8 «квадратов».
- Системы отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции работают.
Соответствие строительным нормам
- Здание соответствует требованиям для жилых объектов, в том числе противопожарным и сейсмическим стандартам.
- Есть доступные пути эвакуации.
Наличие инфраструктуры
- Есть объекты социальной инфраструктуры неподалёку (это школы, детские сады, поликлиники).
- Дворовая территория благоустроена.
Что делать, если апартаменты не соответствуют нормам
Опускать руки раньше времени не стоит — ситуацию можно изменить.
Если апартаменты не соответствуют этим требованиям, возможно, потребуется их перепланировка.
Одним из ключевых этапов является изменение ВРИ (вида разрешённого использования. — Прим. «Секрета») земельного участка, так как большинство зданий с апартаментами построены на землях с назначением «общественно-деловое». Для легализации жилого статуса потребуется перевод земли в категорию, разрешающую размещение жилых зданий.
Как изменить ВРИ участка под апартаментами
Для изменения ВРИ придётся обращаться с заявлением. Сделать это может:
- застройщик или девелопер, если апартаменты ещё не проданы или права на землю пока не передали собственникам апартаментов;
- владельцы апартаментов, если участок под зданием оформлен в их общую собственность, причём решение о подаче должно быть коллективным (поддержать его должны не менее 2/3 собственников).
Собственник одних апартаментов не может изменить ВРИ участка самостоятельно. Заявление подаётся в органы исполнительной власти, которые отвечают за земельные вопросы. Обычно это департамент градостроительства или управление земельных отношений (формулировка может меняться). В Москве и Московской области заявление можно подать через порталы региональных услуг mos.ru и mosreg.ru.
Важно, чтобы участок можно было использовать для жилья. Владелец участка может проверить это в:
- правилах землепользования и застройки, утверждённых местной администрацией, — их обычно публикуют на сайте муниципалитета;
- градостроительном плане земельного участка, который можно запросить через МФЦ или напрямую в департаменте градостроительства или его аналоге.
В отдельных случаях процесс потребует публичных слушаний, которые проводят местная администрация. Они нужны, если:
- изменение ВРИ требует внесения изменений в правила землепользования и застройки (ПЗЗ);
- участок находится в зоне, где изменение ВРИ может затрагивать интересы общественности (например, если это касается перевода из общественно-деловой зоны в жилую).
Когда изменения согласуют, новый ВРИ участка внесут в ЕГРН. На это уйдёт до 10 рабочих дней с момента подачи заявления.
«Срок принятия решения госорганами нельзя определить с такой же точностью, так как он зачастую зависит от нескольких этапов работ и может быть примерно определён только при рассмотрении конкретного случая», — подчеркнула адвокат.
Как перевести апартаменты в жильё: пошаговая инструкция
Шаг 1. Провести техническую экспертизу. На этом этапе апартаменты проверят на соответствие нормам.
Шаг 2 (опциональный). Подготовить проект перепланировки — если есть такая необходимость. Его нужно утвердить в органах местного самоуправления.
Шаг 3. Собрать документы. Понадобятся:
- заявление о переводе помещения в жильё;
- технический и кадастровый паспорта;
- выписка из ЕГРН;
- согласие всех собственников объекта;
- документы о выполнении перепланировки при наличии.
Шаг 4. Подать документы — через МФЦ или напрямую в местную администрацию. Заявление будут рассматривать до 45 дней.
Шаг 5. Получить решение и скорректировать документы. После одобрения вам дадут акт о переводе помещения в жилое, а статус апартаментов изменят в реестре.
На какой результат стоит рассчитывать
Велик шанс добиться своего.
На практике позитивные исходы встречаются, особенно если здание изначально спроектировано с учётом стандартов для жилых помещений.
Например, в Москве были случаи, когда девелоперы заранее предусматривали возможность изменения статуса. Процедура перевода занимала от двух до шести месяцев, включая перепланировку и согласования.
Трудности возникают, если у земельного участка не тот вид использования или здание изначально не соответствует санитарным и строительным нормам.
Тогда сроки заметно увеличиваются, а шансы на успех снижаются — особенно если за процедуру берутся сами жильцы. Но и здесь не всё безнадёжно, так что пробовать стоит.