Как новая идея властей «обелить» рынок аренды жилья может ударить по россиянам

Сложная и старая тема

Вопрос о том, какой процент рынка в России находится в тени, — достаточно сложная тема, заявила «Секрету» директор офиса продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet Юлия Дымова. На сегодняшний день никакой систематизации и учёта имущества, сдаваемого в аренду, не существует, поэтому посчитать и установить точный объём сдаваемого жилья невозможно. Фактически весь рынок аренды можно отследить только на основных агрегаторах — ЦИАН и «Авито», поясняет она.

«Но на этих ресурсах не учтён объём тех объектов, которые сдаются методом “сарафанного радио”, т. е. через знакомых и друзей, а также посредством соцсетей, где люди обмениваются актуальными предложениями по аренде», — отметила Дымова.

Она напомнила, что вопрос вывода арендного жилья из тени поднимается не впервые. Ранее государством уже был разработан ряд льготных налоговых режимов — так называемая патентная система, которая оказалась применима только частично и преимущественно в бизнес-классе. В массовом сегменте такая модель не прижилась. Инициатива регулятора ясна, понятна и весьма актуальна для рынка, добавила Дымова.

Действительно, российский рынок арендного жилья нуждается в прозрачной системе отношений арендатора и арендодателя, считает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

«Контролирующие органы сейчас слабо регулируют этот весьма существенный сегмент экономики любого крупного города. Более того, сами участники рынка мало что знают друг о друге. «”Обеление” рынка аренды сделает его более прозрачным и, как следствие, приведёт к улучшению качества данной услуги», — подчеркнула она.

Как это отразится на стоимости аренды жилья

Выход рынка арендного жилья из тени, безусловно, отразится на расценках. Другими словами, стоит готовиться к тому, что в случае претворения инициативы Минстроя в жизнь, цена арендного жилья поднимется примерно на 13%, то есть на размер подоходного налога, отмечает Коркка.

По её словам, этот сценарий, скорее всего, распространится на всю Россию (так как ставка налога на доходы физических лиц одинакова во всех регионах страны), но будет зависеть от доли легального рынка в регионе.

По мнению Дымовой, нельзя однозначно говорить о росте рынка. «Рынок аренды — это, как и любой другой рынок, — баланс спроса и предложения, поэтому динамика цен здесь неразрывно связана с тем, сколько предложений сейчас на рынке в той или иной локации», — отметила она.

Но что понятно точно, так это то, что дополнительная нагрузка может лечь как на арендодателя, так и на арендатора — всё будет зависеть от состояния рынка. При высоком спросе нагрузка ляжет на потенциального арендатора. При тенденции роста объёма предложения на рынке и невысоком спросе нагрузка перераспределится на арендодателя, который в этом случае будет вынужден идти на дисконт.

«Здесь абсолютно не важно, легален этот рынок или нет», — подчеркнула она.

В свою очередь, руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов не считает, что рынок аренды может кардинально измениться в связи с введением новых мер. Он пояснил, что это связано с тем, что реальных рычагов по привлечению наймодателей к ответственности у государства пока нет.

Каковы перспективы у инициативы Минстроя

Разрабатываемый Минстроем законопроект должны внести в Госдуму до конца 2021 года. Замглавы ведомства Никита Стасишин пояснял, что предполагаемая цифровая платформа может стать основой для сервисов, которыми будут пользоваться арендаторы и арендодатели жилья. Платформу планируют интегрировать с системами Федеральной налоговой службы (ФНС).

Чтобы новая модель стала рабочей, требуется комплексный подход, считает Дымова. Вопрос нужно рассматривать не только с точки зрения обязанностей, возлагаемых на арендодателя, но и с точки зрения предоставляемых ему гарантий, если он сдаёт свою собственность легально, соблюдая все нормы закона.

Таганов скептически оценивает возможность реализацию предложенных Минстроем мер. «Считаю идею нереалистичной. Те, кто хочет избежать уплаты налогов, найдут для этого способ — например, оформлять аренду договором безвозмездного пользования жилым помещением, ещё какие-то варианты. Сегодня все, кто хочет выкрутиться, могут это сделать», — подчеркнул он.

В текущей экономической обстановке, когда доходы россиян падают, данная инициатива выглядит несвоевременной, вторит Кокорка. «Желание сэкономить будет превалировать над желанием получить комфортную и регулируемую систему отношений», — отметила она.

Что нужно сделать для «обеления» рынка аренды жилья

По мнению Дымовой, главное условие для легализации рынка аренды жилья — появление у участников рынка дополнительных прав и гарантий. Так, в новом законопроекте должны быть созданы определённые условия для арендодателя в виде защиты от неплатежей, автоматическое взимание штрафов с ненадёжных арендаторов, указывает Дымова.

Также, по её мнению, в новом законопроекте должны быть предусмотрены гарантии и для арендаторов, при которых они будут застрахованы, к примеру, от досрочного расторжения договора в одностороннем порядке — когда собственник без объяснения причин требует освободить арендуемую площадь в короткий срок.

«Будучи застрахованными от тех рисков, которые существуют сегодня, участники рынка будут только рады, если все спорные вопросы будут урегулированы на законодательном уровне», — отметила Дымова. Она добавила, что с течением времени в России сформируется своя индивидуальная модель, адаптированная и основанная именно на российском менталитете.

В свою очередь, Коркка считает, что «обелению» рынка арендного жилья в России может поспособствовать предложенная министерством инициатива по созданию онлайн-платформы, но для этого необходимо будет расширить её функционал. «Речь идёт о создании онлайн-платформы, на которой будет собрана информация о жилье, арендаторах и арендодателях. Такой ресурс позволит сделать более прозрачными взаимоотношения поставщика и потребителя услуги. Например, на портале можно собирать отзывы об участниках рынка», — пояснила Коркка.

Он отметила, что сейчас существует множество прецедентов недобросовестного поведения с обеих сторон: квартиросъёмщики наносят материальный ущерб жилью, а арендодатели могут безосновательно не вернуть депозит или попросить внезапно съехать.

Эксперты затруднились оценить, как скоро удастся легализовать рынок аренды жилья, однако сошлись во мнении, что на это уйдёт не один год.

«Сколько лет понадобится на обеление арендного жилья в России, сказать сложно Вероятно, этот процесс будет идти быстрее в крупных городах, где активно используются цифровые технологии. Впрочем, диджитализация России идёт быстрыми темпами как в центре, так и в провинции», — считает Крокка.

«Не думаю, что рынок аренды жилья может кардинально измениться с введением новых мер. Формирование организованного рынка — это эволюционный путь, которому потребуются, может быть десятилетия», — уверен Таганов.

Фото: depositphotos.com