Страшные сказки. Какие предрассудки существуют на рынке краткосрочной аренды
14 сентября в 13:48
11 мин.
Партнёрский материал

Страшные сказки. Какие предрассудки существуют на рынке краткосрочной аренды

Пандемия коронавируса придала мощный импульс развитию туристического рынка в России на фоне закрытых границ. Не имея возможности уехать за границу, соотечественники стали активно интересоваться внутренними направлениями и путешествовать по регионам. Растущий спрос ожидаемо привёл к увеличению объёмов рынка краткосрочной аренды квартир и загородной недвижимости — доступной альтернативы отелям.

Несмотря на популярность таких услуг, у предпринимателей остаются сомнения, стоит ли выходить в этот сегмент. «Секрет фирмы» вместе с «Авито Недвижимостью» изучил самые распространённые предрассудки и мифы и выяснил, насколько они правдивы.

Краткосрочная аренда — это незаконно

Из-за принятого в 2019 году закона о хостелах многие убеждены, что краткосрочная аренда квартир в жилых домах незаконна, однако это не так. «Закон Хованской», получивший своё название в честь автора инициативы, депутата Госдумы Галины Хованской, распространяется только на гостиницы или хостелы. Теперь размещать подобные объекты в многоквартирных домах можно только после перевода помещения в нежилой фонд. Помимо этого, у хостела должен быть отдельный вход.

Сегмента краткосрочной аренды нововведения не касаются — посуточным квартирам по-прежнему разрешено находиться в жилом фонде. Таким образом, сам сегмент является не серым предпринимательством, а вполне официальной самозанятостью. По оценке президента Гильдии объектов посуточной аренды жилья, малых отелей и хостелов России Яны Бабиной, в стране представлено около 350 000 таких объектов.

Краткосрочная аренда — это непрестижно

Квартиры и дома, которые сдаются посуточно, по какой-то причине считаются не самым престижным видом жилья, а сам сегмент краткосрочной аренды — недостаточно привлекательным бизнесом. На это обратила внимание менеджер платформы по выбору жилья для отдыха Сozycozy Маргарита Ивлиева. В «Авито Недвижимости» напомнили о существовании мифа, согласно которому «посутку» якобы выбирают только ради романтических встреч.

Действительности этот предрассудок не соответствует — арендодатели предпочитают не сдавать квартиры на час, поскольку это может привести к проблемам с соседями, столкновениям с маргинальной публикой и существенным затратам на клининг. Обычно «посутку» арендуют на 3–5 дней, при этом клиенты зачастую только ночуют в таких квартирах.

Наибольшей популярностью краткосрочная аренда пользуется у путешественников (70%), командированных сотрудников (20%) и медицинских туристов (5%), которые не могут позволить себе номер в отеле на время лечения. Что касается арендодателей, то интерес к сегменту проявляют как частные предприниматели, так и профессиональные управляющие компании. По данным «Авито Недвижимости», на долю первых приходится 70% рынка, вторых — остальные 30%.

Качество посуточной квартиры превзойдёт хостел и может оказаться выше, чем у отеля, а сам тип жилья позволит быть независимым в плане распорядка дня. Большинство арендодателей разрешают заселяться в любое удобное время и останавливаться с домашним питомцем, отмечает Ивлиева.

«Это также отличный вариант, чтобы остановиться в самом центре города и при этом заплатить меньше, чем за проживание в отеле. В Европе это более распространённый тип жилья, чем отель, краткосрочную аренду выбирают даже очень обеспеченные люди, которые ищут уединённый отдых. В отеле такого, наоборот, нет», — заключила она.

В российских отелях останавливаются 55,6% путешественников, остальные отдают предпочтение объектам краткосрочной аренды, заявили в «Авито Недвижимости». В этом сегменте куда большей популярностью пользуются квартиры — они занимают долю в 80% среди объектов краткосрочной аренды и 35,5% в целом на рынке. Заметно реже клиенты выбирают частные дома (20 и 8,9% соответственно).

Краткосрочная аренда — сложный бизнес

В России есть миф о том, что сдавать жильё посуточно — сложное дело с точки зрения её юридического оформления и отчётности перед налоговыми органами, отмечает юрист Европейской юридической службы Мария Замолоцких, по мнению которой этот предрассудок не соответствует действительности. Она пояснила, что договор о сдаче жилья вполне можно составить самостоятельно. При желании арендодатель всегда сможет обратиться к юристу, который поможет разобраться с отдельными аспектами. Особенно важно учитывать в договоре все возможные риски.

«Относительно предоставления отчётности налоговой на данный момент всё автоматизировано и упрощено, и в случае необходимости в налоговой инспекции могут проконсультировать», — отметила эксперт.

С финансовой точки зрения проблем тоже не возникнет. Для выхода на рынок краткосрочной аренды потенциальному арендодателю понадобятся минимальные вложения в размере около 50 000 рублей, отметили в «Авито Недвижимости». В то же время бизнес достаточно легко масштабировать, заключая договоры на субаренду новых объектов.

Краткосрочная аренда популярна только в крупных городах

Бытует миф и о низком спросе на посутку и скромном объёме предложения в небольших городах и отдалённых регионах России. Однако статистика «Авито Недвижимости» свидетельствует об обратном — по состоянию на 20 июля 2021 года на платформе были зарегистрированы около 90 000 арендодателей по всей России, при этом на сайте представлено свыше 84% объектов краткосрочной аренды от их общего числа в стране. За год объём предложения на площадке в сегменте посуточной аренды увеличился на 26,5%.

По данным аналитиков, меньше всего доступных квартир в отдельных регионах Дальнего Востока (восемь в Ненецком автономном округе и 24 на Чукотке), Сибири (33 в Тыве) и Северного Кавказа (12 предложений в Ингушетии и 56 в Чечне). Примечательно, что Чечня показала за год наиболее существенный рост по числу предложений, увеличив показатель в сегменте посуточной сдачи квартир в 2,7 раза.

Лидерами по объёму предложения ожидаемо стали Краснодарский край (24 430) и Крым (13 853), следом идут Москва (8520), Санкт-Петербург (7437) и Московская область (6208). Субъектов без доступных квартир в России вообще не оказалось. Помимо этого, в регионах представлены частные дома разных типов и комнаты, а значит, потенциальный арендатор точно не остается без ночлега даже в отдалённых населенных пунктах, где нет гостиниц.

Страшные сказки. Какие предрассудки существуют на рынке краткосрочной аренды

Арендаторы убьют квартиру

Чуть ли не самым популярным аргументом против посуточной сдачи жилья считаются опасения по поводу сохранности квартиры, заявили почти все опрошенные эксперты. В действительности же прецеденты хоть и бывают, однако их легко избежать — для этого достаточно контролировать момент заезда и отъезда постояльцев, подчёркивает Ивлиева.

При краткосрочной аренде квартиру «убивают» меньше, чем при долгосрочной, уверена финансовый советник Александра Базак. По её словам, посуточные клиенты крайне редко пользуются телевизором и кухней, следовательно, износ у техники оказывается не таким уж существенным.

Снизить риски порчи или хищения имущества можно при помощи страховки и проверки документов, удостоверяющих личность жильца, добавила арендодатель из Нижнего Новгорода Ульяна Баженова. С ней согласна юрист Европейской юридической службы Мария Замолоцких. По её мнению, защитить имущество и при случае компенсировать нанесённый ущерб помогут документы, которые подтверждают сдачу квартиры, и договор страхования.

Страшные сказки. Какие предрассудки существуют на рынке краткосрочной аренды

Краткосрочная аренда не приносит доход

Мешает потенциальным предпринимателям выйти на рынок краткосрочной аренды жилья и миф о низких доходах. Однако опрошенные эксперты уверены, что на «посутке» можно заработать куда больше, чем на долгосрочной сдаче, если владелец уделяет этому процессу достаточно времени и сил. По словам Маргариты Ивлиевой, итоговая прибыль будет зависеть от количества, месторасположения и состояния квартир.

«Если взять идеальный вариант, то при суточной цене в 3000 рублей и с полной арендой на весь месяц можно получить доход в 90 000 рублей. В среднем эта цифра будет, скорее, около 40 000–50 000 рублей, так как в редких случаях получается сделать так, чтобы квартира не пустовала весь месяц, также могут быть различные поломки, которые в скором порядке нужно будет компенсировать», — пояснила она.

Средняя стоимость посуточной аренды квартир на «Авито» в России составляет 1755 рублей по состоянию на 20 июля 2021 года. Дороже всего ожидаемо обойдётся объект с четырьмя и более комнатами — за сутки придётся заплатить в среднем 3830 рублей. Дешевле всего будут стоить однокомнатные квартиры (1531 рубль) и студии (1810 рублей). Аренда двухкомнатных и трёхкомнатных обойдётся в 2105 рублей и 2773 рубля за сутки соответственно.

Наиболее дорогие объекты представлены в Чукотском автономном округе, где суточная аренды квартиры в среднем стоит 3500 рублей, следом идёт Приморский край (2700 рублей). Чуть более скромный показатель демонстрируют другие дальневосточные регионы, в частности Камчатский край, Сахалинская и Магаданская области, где суточная аренда квартиры обойдётся в 2500 рублей. Аналогичная стоимость наблюдается в популярных курортных регионах: Крыму, Краснодарском крае и Калининградской области — и Ингушетии.

Дешевле всего посуточная аренда квартиры обойдётся в Кировской, Курской областях и Чувашии, где за сутки попросят заплатить 1000 рублей. На 100 рублей дороже аренда стоит в Курганской области, на 200 рублей — сразу в девяти регионах (Астраханской, Брянской, Оренбургской, Пензенской и Челябинской областях, Башкирии, Марий Эле и Мордовии). В Москве и Подмосковье средняя цена аренды на сутки составляет 2300 и 1999 рублей, в Санкт-Петербурге — 2200 рублей.

Посуточная сдача жилья действительно прибыльнее долгосрочной, подтверждает финансовый советник Александра Базак. По её расчётам, если сдавать однокомнатную квартиру за 2500 рублей в сутки примерно 20 дней в месяц, выгода достигнет почти 30%. Если поставить бизнес на поток и обеспечить регулярный заезд жильцов, то доход от «посутки» составит примерно 10% годовых. При долгосрочной аренде показатель окажется вдвое ниже — только 4–5%.

Аналогичные подсчёты приводит и собственник из Нижнего Новгорода Ульяна Баженова. По её мнению, «можно говорить как минимум о коэффициенте 2 в любом случае, если сравнивать краткосрочную аренду с долгосрочной».

Поскольку рынок находится на стыке недвижимости и туризма, в нём нет риелторов и, соответственно, комиссий. «Посутка» выгодна и с инвестиционной точки зрения. В частности, такой бизнес позволит быстрее закрыть ипотеку, причём даже в тех случаях, когда владелец недвижимости не хочет заниматься сдачей квартиры самостоятельно и передаёт объект управляющей компании в субаренду или доверительное управление.

Страшные сказки. Какие предрассудки существуют на рынке краткосрочной аренды

На краткосрочной аренде не сэкономить

Многие убеждены, что сдача квартир и домов посуточно накладывает на арендодателя множество обязательств, которые отнимают как время, так и деньги. В действительности же это не так — сейчас существует огромное количество способов снизить издержки. К примеру, хосты могут установить электронные замки, которые позволят заселять и выселять гостей без присутствия владельца недвижимости или его представителя, отметили в «Авито Недвижимости».

Другой способ сэкономить на краткосрочной аренде — добиться более низких цен на расходные материалы за счёт оптовых закупок, заявили в сервисе. Потратить меньше можно и на этапе ремонта, добавила финансовый советник Александра Базак.

При выборе материалов и предметов мебели стоит учитывать не только их соответствие общему стилю квартиры, но и функциональность. В то же время в «Авито Недвижимости» подчеркивают, что качественный ремонт и удачный дизайн позволят владельцу объекта увеличить арендную ставку и больше заработать. Излишняя скупость же только навредит арендодателю.

Как пандемия сказалась на рынке

Повсеместные ограничительные меры, принятые на фоне пандемии коронавируса, негативно сказались на рынке краткосрочной аренды, который «испытывал громадные потери», заявила Маргарита Ивлиева. По её словам, восстановлению сегмента помешал ещё один предрассудок, но уже со стороны жильцов: потенциальные арендаторы предположили, что владельцы недвижимости не могут гарантировать безопасность и не соблюдают санитарные нормы должным образом.

В «Авито Недвижимости» с этим не согласны. По данным сервиса, рынок посуточной аренды начал восстанавливаться в мае 2020 года и довольно быстро вернулся к допандемийным показателям. С тех пор просадок у сегмента не было. Интересная ситуация сложилась в Санкт-Петербурге, где аналитики зафиксировали аномальный рост на «посутку» в конце мая и начале июня 2021 года, после чего показатели стабилизировались. Сейчас они находятся на уровне выше 2020 года.

«Арендодателям пришлось вводить гибкие условия отмены бронирования, чтобы хотя бы таким образом привлечь новых клиентов. С введением ограничений на Юге России, рынок краткосрочной аренды опять испытал потрясения. Люди отменяли бронирования в этом регионе и выбирали в таком случае отдых за границей. Раз и в России точно такие же правила въезда, как и за границей, то уж лучше поехать отдыхать в Турцию или Грецию, например», — продолжила она.

Однако не все арендодатели столкнулись со снижением спроса. К примеру, Ульяна Баженова из Нижнего Новгорода утверждает, что пандемия и ковидные ограничения никак её не затронули — простоев не было, а единичные отмены закрывались новыми бронированиями. Во время действия режима самоизоляции квартиру снимали вернувшийся из командировки в Японии нижегородец и физик-теоретик, «которому необходимо было творить».

Страшные сказки. Какие предрассудки существуют на рынке краткосрочной аренды

В чём нуждается рынок

Мнения экспертов по поводу потребностей рынка краткосрочной аренды жилья в России разделились. Одни выступили за дополнительное регулирование, другие сочли вредными не только потенциальные нагрузки, но и меры государственной поддержки. К примеру, Маргарита Ивлиева уверена, что рынок нуждается в «большей надёжности и обеспечении контроля порядка».

«На мой взгляд, должен существовать отдельный государственный орган, который будет заниматься урегулированием подобных вопросов. Или внести поправки в законодательную базу. Я считаю, что это только поддержит эту сферу, поможет её дальнейшему развитию и в целом благоприятно отразится на всей туристической сфере», — подчеркнула она.

Управляющий партнёр компании «Метрополь недвижимость» Николай Фетисов. в свою очередь, выступает против дополнительных нагрузок на бизнес со стороны государственных регуляторов. По его мнению, предпринимателям не нужна помощь от властей, а госструктурам не стоит участвовать в арендном бизнесе. «Не мешайте работать и не мешайте жить — основной лозунг такой ситуации», — подчеркнул он.

В то же время Фетисов считает необходимым включение краткосрочной аренды в индустрию гостеприимства, поскольку в противном случае «теряется смысл экотуризма и других сегментов бизнеса». Действующий в России национальный проект «Туризм и индустрия гостеприимства» в том числе позволяет инвесторам получить льготное кредитование на строительство и реконструкцию гостиниц и многофункциональных комплексов с номерным фондом, но не частной недвижимости.

Пока сегмент неплохо справляется с саморегулированием, считает Ульяна Баженова. Она отметила, что на различных профильных платформах у хостов и гостей есть свой рейтинг, который мотивирует арендодателей улучшать качество услуг, а «вся информация прозрачна». Также существуют системы штрафов и поощрений. Тем не менее в будущем законодательная база всё же будет ужесточаться, считает эксперт. В конечном счёте это приведёт к полной прозрачности арендных платежей.

Что ждёт рынок в будущем

Вызванный пандемией коронавируса кризис не помешает росту рынка краткосрочной аренды в России, уверены опрошенные специалисты. По мнению Маргариты Ивлиевой, в ближайшие три года сфера будет постепенно восстанавливаться, чему поспособствует в том числе популярный тренд на внутренний туризм.

В некоторых местах отелей и хостелов не так много, поэтому краткосрочная аренда «становится чуть ли не единственным вариантом для путешественников». Посуточные квартиры могут стать выгодным вариантом для многих и при условии снижения доходов россиян.

Управляющий партнёр компании «Метрополь недвижимость» Николай Фетисов называет конкретные цифры — рост не менее чем на 150% ежегодно. Более точный прогноз эксперт дать отказался, пояснив, что подробная статистика сдаваемых помещений отсутствует и имеется только у крупных агрегаторов. Тем не менее он убеждён, что в ближайшие годы «арендный бизнес вырастет существенно».

Коллаж: «Авито Недвижимость»

Поделитесь историей своего бизнеса или расскажите читателям о вашем стартапе
Новости партнеров