Антон Титов. Как ритейл начал диктовать условия владельцам помещений

Осознание необходимости перемен приходит через боль. Некоторым владельцам недвижимости очень непросто пережить падение доходов, смириться с уступками арендаторам. Несколько месяцев назад нам пришлось судиться с одним из наших арендодателей. Он не отдавал товар, требуя дополнительной, не предусмотренной договором компенсации за разрыв арендных отношений. Суд признал попытку «удержать арендатора силой» незаконной.

Всем нам приходится привыкать к новой реальности. К другим доходам и расходам. К изменившейся конкурентной среде. К тому, что ты уже не можешь свои издержки компенсировать растущей ценой. Когда начался кризис, страна попала под санкции и наша компания действовала с оглядкой на 2008 и 2009 годы. Мы принялись за сокращение издержек, составили кризисный бюджет на полтора года и начали ждать «отскока». Рассчитывали, что спрос на обувь начнёт расти уже в 2016 году. Однако из-за дальнейшей девальвации рубля восстановление рынка отодвинулось на более отдалённый период.

Думаю, девелоперам смириться с неизбежностью оказалось тяжелее, чем нам или кому-либо ещё. Ещё два года назад владельцы недвижимости диктовали арендаторам свои условия, пользуясь тем, что к ним стояла очередь из ритейлеров. Они привыкли жить в эпоху постоянно растущих арендных ставок. Вся логика их бизнеса строилась на том, что аренда всегда будет дорожать. Острой конкуренции на этом рынке не было, и владельцы наиболее востребованных помещений могли себе позволить любые капризы в отношениях с арендаторами. Так появились, например, валютные ставки.

Сейчас ситуация в корне изменилась. Рынок аренды стал клиентским. Если арендатор съезжает, найти ему замену очень трудно. На поиски нового арендатора может уйти полгода, а то и год. Я каждый день езжу по одному и тому же маршруту в Новосибирске и многие объявления об аренде вижу уже на протяжении года.

В результате многие арендодатели уже забыли о своих претензиях на договоры сроком 11 месяцев и стремятся сдать помещения на как можно более длительный срок. Уходят в прошлое валютные договоры. У нас ставки аренды были зафиксированы в валюте по двум десяткам помещений. Половину таких договоров нам удалось перевести в рубли, и тарифы были установлены на уровне среднерыночных по рублёвым договорам. Вторую половину, там, где со стороны арендодателей не было адекватной реакции, мы просто сразу разорвали.

У нас больше 400 магазинов в более чем 100 городах. И я могу с уверенностью сказать, что в России есть город, где ставки аренды не упали. Это Абакан. Правда, там и до кризиса ставки не росли. Такой вот баланс спроса и предложения в отдельно взятом городе. Сильнее всего ставки падают в городах, где есть избыток коммерческой недвижимости.

Больнее всего кризис ударил по торговым центрам. Когда неудачный объект (например, с плохо продуманной концепцией или неудобным расположением) теряет «якорного» арендатора, ставки там падают сразу на 50%. Но остальных арендаторов такое снижение не радует. Мы, например, частенько уходим вслед за «якорем», потому что нет смысла оставаться в «умирающем» торговом центре.

В целом ставки аренды в торговых центрах упали сильнее, чем в стрит-ритейле. Однако сейчас мы видим, что динамика падения замедлилась, ситуация в торговых центрах и «стрите» более или менее выровнялась. Впрочем, мы понимаем, что в долгосрочной перспективе альтернативы торговым центрам нет. Для покупателей такой формат удобнее: есть парковка, фуд-корт, кинотеатр. Долю своих магазинов в торговых центрах будем только увеличивать.

Каждый месяц мы составляем рейтинг своих магазинов. Смотрим, кто больше продал. Аутсайдеров стараемся спасти: ищем для них более удачные помещения. Предложение на рынке аренды увеличилось, и за 2015 год мы смогли улучшить локацию трёх десятков своих магазинов. Как правило, на более выгодных условиях. Так, в 2015 году ставки аренды торговой недвижимости упали в среднем на 20%. В этом году падение продолжится. По сравнению с уровнем прошлого года ставки, по нашим прогнозам, снизятся ещё на 15–20%.

Фотография на обложке: m.prinke / Flickr / CC BY-SA 2.0