ЦБ ограничит ипотеку с заниженными платежами. Чем рискуют заемщики

Банк России вводит ограничения на ипотечные программы с «льготным» периодом. Речь о схемах, при которых первые 1-3 года заемщик платит по сниженной ставке, например 5%, а затем она резко поднимается до рыночной — около 18%.

Банк недополученный доход за этот период компенсирует не напрямую, а через застройщика. Тот платит банку комиссию, а затем закладывает эти расходы в цену квартиры. «В итоге за все платит покупатель», — объяснили в пресс-службе ЦБ.

Схема опасна для заемщиков сразу по нескольким причинам. Во-первых, резкий рост платежа после льготного периода может оказаться неподъемным для семейного бюджета. Во-вторых, из-за завышенной застройщиком цены квартиры реальная стоимость жилья может оказаться ниже суммы долга.

Это создает проблемы при попытке продать квартиру или рефинансировать кредит. Банк в таком случае может потребовать от заемщика вернуть все недоплаченные проценты за льготный период.

«Такие схемы не носят массового характера, но лучше, чтобы они не [получали распространения]», — отметили в пресс-службе регулятора.

Напрямую запрещать подобные ипотечные продукты ЦБ не планирует. Вместо этого регулятор обяжет банки создавать повышенные резервы по таким кредитам — это должно сделать их менее выгодными для кредитных организаций.

Проект поправок в нормативные документы Банк России планирует выпустить в первом квартале 2026 года. Новые правила резервирования вступят в силу с 1 июля 2027 года.

Ограничения на ипотеку с льготным периодом коснутся не только новых кредитов — банкам придется пересмотреть подход ко всему портфелю подобных продуктов. Для заемщиков это может означать, что уже в ближайшие годы один из способов получить ипотеку с низкими платежами на старте станет менее доступным.