Россиянам рассказали, что будет с ценами на жильё в 2022 году

2021 год показал массу рекордов — по объёму продаж новостроек, по уровню спроса и уровню цен, рассказал «Секрету» директор департамента проектного консалтинга агентства недвижимости Est-a-Tet Роман Родионцев. На это повлияло несколько факторов, в частности рост цен на стройматериалы и льготная ипотека (6% годовых), которая стимулировала спрос.

По данным Объединённого кредитного бюро, за январь — октябрь 2021 года россияне взяли рекордные 4,28 трлн рублей ипотечных кредитов.

Повышенный спрос подогрел рост цен на жильё по всей стране. Средняя стоимость квадрата вторички за первые 11 месяцев 2021 года выросла на 22,43%, до 79 200 рублей. В Москве показатель увеличился на 20,07%, до 287 300 рублей, в Санкт-Петербурге — на 18,11%, до 166 700 рублей. Сильнее всего жильё подорожало в Краснодарском крае. Там квадрат вторички вырос почти на 70%, до 94 300 рублей. В Сочи прирост составил 54,24% (до 193 900 рублей).

«В среднем каждый месяц квадрат вторичного жилья в России прибавлял по 2,06% к стоимости. С начала года ещё один город перешагнул отметку в 100 000 рублей за 1 кв. м: в Казани с января по ноябрь средняя стоимость предложения квадратного метра выросла на 28,77%, достигнув 110 492 рублей за 1 кв. м», — сообщила консалтинговая группа SRG.

Новостройки в среднем по России за год подорожали на 29–38%. Средняя стоимость 1 кв. м в городах с населением от 500 000 человек за год увеличилась на 33%, до 102 000 рублей, сообщил «Циан».

Стоимость загородной недвижимости по стране за год также увеличилась (на 13%) и в среднем составила рекордные 5,1 млн рублей.

В августе в Центробанке сообщили о возможном пузыре на рынке жилья. Помимо дешевых кредитов, на это повлиял рост потенциально проблемных займов: с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки. Глава комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Эльвира Епишина отметила, что ситуации в разных городах очень сильно отличаются, тем не менее в целом по России рынок жилья действительно очень перегрет.

Чтобы избежать проблем, ЦБ начал превентивно повышать ключевую ставку, которая до марта 2021 года держалась на рекордно низком уровне — 4,25% годовых. За девять месяцев целевой показатель вырос до 8,5%. Это сразу дало эффект: ипотечные кредиты без госфинансирования стали дороже. Кроме того, с лета 2021-го изменились условия выдачи льготной ипотеки: ставку подняли до 7% годовых. При этом до 3 млн рублей снизилась максимальная сумма кредита для всех регионов.

В итоге в октябре цена жилья начала снижаться по всей России. В Москве цена на новостройки упала на 2,3%, в Подмосковье — на 0,8%, в Санкт-Петербурге рост цен остановился. «В остальных регионах в октябре произошло снижение цен на первичку примерно на 1%, в среднем до 82 000–83 000 рублей за 1 кв. м. На вторичном рынке цены в целом по стране практически прекратили рост, за исключением Москвы и Санкт-Петербурга, где они прибавили 1–2% в октябре», — сообщала «Лента.ру».

Кредитов тоже стало меньше — в октябре 2021 года россияне взяли на 4% меньше займов (145 000 рублей), чем в сентябре 2021-го, и на 29% меньше, чем в октябре 2020 года. А размер самих кредитов сократился на 2% и 16% соответственно.

В итоге начиная с третьего квартала 2021 года рынок начал стабилизироваться, рассказал «Секрету» Роман Родионцев. Что же будет в 2022-м?

Что год грядущий нам готовит

Главный тренд, который продолжится и в 2022 году, — это приближение уровня ипотечных ставок и уровня предложения к показателям 2018/2019 годов, считает Родионцев.

Справка. По итогам 2019 года, по данным «Дом.РФ», средняя ипотечная ставка для новостроек составила 8,7%, а для вторичного жилья — 9,3%. В среднем за 2019 год ставка равнялась 9,9%.

А вот серьёзного удешевления жилья ждать не стоит. По словам эксперта, дорожает всё: стоимость труда, затраты на запуск проекта и цены на стройматериалы. Эксперт РЭУ им. Г.В. Плеханова Кава Ходжа в комментарии Regnum также заявил, что в конце первого квартала 2022 года ускорится рост цен на стройматериалы: «Рост цен может продолжиться и в конце первого квартала 2022 года, что автоматически приведёт к увеличению расходов строительных компаний».

Жильё экономкласса

О ситуации на рынке бюджетного жилья рассказал «Секрету» владелец агентства недвижимости «Авеню-МСК», управляющей компании «Ма-Трёшка» Вадим Богач. По его словам, к концу 2021 года рост цен на недвижимость этого сегмента существенно замедлился и практически остановился. Причём эта тенденция отмечена и в ценах на сталинки в центре Москвы, хотя их нельзя отнести к экономичному сегменту жилья, но и элитным называть тоже не стоит.

«Стоит отметить, что в целом уменьшился спрос на покупку жилой недвижимости. В первую очередь это связано с изменениями условий кредитования как на первичном, так и на вторичном рынках. Проценты по кредитам выросли, следовательно, москвичи стали реже брать займы в банках. Количество покупателей экономсегмента сильно сократилось», — рассказал Богач.

Такой вывод он сделал по количеству обращений в агентство недвижимости: если раньше желающих купить по аукционному методу однокомнатную квартиру было 70 человек, то сейчас 30. «То есть нет ажиотажа, который обычно бывает в конце года», — отметил Богач.

«Считаю, что ситуация останется прежней в начале 2022 года, так как рынок недвижимости инертен, и резкого снижения цен наблюдать мы не будем. Но поскольку спрос сократился, то продавцы будут вынуждены снизить цены. По моим прогнозам, это будет происходить в течение всего первого полугодия наступающего года, если правительство не пересмотрит условия кредитования», — рассказал эксперт. Он предложил проследить тенденции на рынке бюджетного жилья на примере 2020–2021 годов: снижение ипотечной ставки на покупку жилья на первичном рынке подстегнуло продажи и на вторичном рынке.

«Что происходило? Москвичи продавали старые квартиры и могли более выгодно вложиться на приобретение новой. Таким образом, первичный рынок стимулировал вторичный. Если ничего подобного не произойдёт, то, скорее всего, рынок недвижимости просядет во втором полугодии 2022-го, и это будет очень ощутимо», — считает Богач.

По поводу рынка жилья экономкласса в остальных регионах, эксперт отметил, что он более активный благодаря действующей до 1 июля 2022 года программе льготной ипотеки. «В ближайшее время понижения цен там не ожидается. В целом рынок недвижимости в регионах намного живее и динамичнее, чем столичный», — добавил Богач.

Элитное жильё

По итогам 2021 годацена 1 кв. м элитной жилой недвижимости в Москве достигнет 1 266 000 рублей, а в 2022 году — 1 355 000 рублей, считает региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьёв.

По словам эксперта, в 2022 году в Москве и по России в целом ожидается восстановление баланса спроса и предложения, а также замедление темпов роста цен. «Серьёзных рисков для появления и реализации новых проектов на рынке не предвидится, к выходу готовится несколько интересных новинок», — отметил Соловьёв.

Он добавил, что ожидается пополнение пула девелоперов элитной недвижимости: сразу несколько компаний, работающих в более бюджетных классах, планируют выйти в дорогой ценовой сегмент. Что касается покупателей, то при выборе жилья для них по-прежнему на первом месте будут локация, бюджет покупки и качественные характеристики проекта.

«Существенная динамика цен, +42% за год в сегменте, связана с целым комплексом факторов. Во-первых, влияние оказало сокращение предложения на фоне высокого уровня покупательской активности. Другая причина — регулярное повышение цен в реализуемых новостройках столицы. Новые проекты также выходят по более высоким ценам, что обусловлено как параметрами жилых комплексов, то есть их уникальностью, повышением качественных характеристик, так и ростом себестоимости строительства в связи с удорожанием строительных и отделочных материалов, затрат на рабочую силу и других издержек», — добавил Соловьёв.

По поводу ситуации на вторичном рынке элитного жилья Соловьёв добавил, что он следует тенденциям первичного, демонстрируя положительную динамику.

«Особенно сейчас, под давлением рекордного роста цен в новостройках, продавцы квартир на вторичном рынке также боятся продешевить, что станет сдерживающим фактором роста спроса. Необходимо принимать во внимание как моральное и техническое устаревание жилых комплексов, так и тот факт, что в условиях растущей конкуренции на рынке высокобюджетного жилья новые проекты имеют более сбалансированную концепцию, "начинку" и инженерное оснащение, отвечающие современным мировым стандартам», — рассказал представитель Knight Frank.

Загородная недвижимость

Ещё одним общероссийским трендом можно считать развитие ИЖС — появление и популяризацию ипотечных программ для данного вида недвижимости. В этот сегмент рынка начинают проникать и крупные игроки, чего раньше не было в принципе.

О ситуации на рынке столичной загородной недвижимости «Секрету фирмы» рассказал директор департамента загородной недвижимости Knight Frank Олег Михайлик. На первичном рынке рост цен обусловлен изменением структуры предложения и повышением цен на пул лотов в нескольких посёлках в Подмосковье. Средний бюджет предложения коттеджей увеличился на 82%, до 330 млн рублей, таунхаусов — на 35%, до 54 млн рублей, а средняя цена сотки земли — на 9%, до 4,4 млн рублей.

По его словам, рост цен в большей степени связан с изменением структуры предложения: лоты с завышенными площадями и стоимостью остаются невостребованными, объём ликвидного предложения на первичном и вторичном рынках сокращается.

«Динамика показателей на рынке загородной недвижимости будет зависеть от выхода новых проектов: мы ожидаем старта продаж нескольких новых посёлков, с учётом их выхода объёмы предложения пополнятся, при этом ценовая динамика будет зависеть от характеристик нового предложения: удалённости, направления и характеристик объектов. В целом с учётом сформировавшегося дефицита и по-прежнему высокого спроса на загородное жильё снижения цен мы точно не ждём», — резюмировал Михайлик.

Коллаж: «Секрет фирмы», depositphotos.com, Unsplash, [Unsplash License] (https://unsplash.com/license)