secretmag.ru
Опубликовано 07 декабря 2023, 07:00
3 мин.

Лучше склад, чем квартира. Удастся ли в 2024 году заработать на недвижимости

Банк России с конца лета повысил ставку с 7,5% до 15%. Регулятор даёт понять, что готов и дальше проводить жесткую монетарную политику, лишь бы обуздать инфляцию. Но цены пока лишь растут. И это тревожный сигнал для инвесторов в недвижимость. Почему так и какие сегменты рынка в таких условиях принесут лучшую отдачу?

Инвестиции в жильё в 2024 году

Чем выше ключевая ставка, тем дороже кредиты, в том числе ипотечные. Уже сейчас ставка на покупку жилья на вторичке поднялась до 17% годовых, а к концу года может подобраться к 18%, по оценке экспертов «Банки.ру».

Помимо того, 20 сентября вступило в силу постановление ЦБ об увеличении первоначального взноса по госпрограммам до 20%. Уже в октябре объём выдачи ипотеки сократился почти на 20%, в ноябре — ещё на 5,5%.

Очевидно, что рост ставки и повышение первоначального взноса и дальше будут влиять на спрос. Недвижимости будут покупать меньше. Значит, цены на жильё будут снижаться — таковы законы рынка.

Таким образом, покупка жилой недвижимости сейчас — не лучшая инвестиционная идея.

Коммерческая недвижимость в 2024 году

Торговые помещения

Здесь инвестиционная привлекательность зависит от сегмента. В текущих условиях тяжелее всего приходится стрит-ретейлу. Рост ставки тормозит экономику и влияет на развитии бизнеса, что скажется на снижении спроса на помещения, подходящие для торговли.

В Москве к тому же в принципе существует переизбыток предложения из-за того, что застройщики обязаны все первые этажи делать нежилыми.

Торговая недвижимость всё ещё испытывает последствия ухода иностранных игроков и общей смены парадигмы потребления. Замещение иностранного ритейла идет медленно, потребитель сместил фокус на маркетплейсы. Неплохо себя чувствуют лишь качественные объекты с правильным расположением (хорошая транспортная доступность, современная планировка, постоянный трафик).

Офисы

Арендаторы занимают офисы ушедших иностранных компаний, выбирают объекты с ремонтом, мебелью и даже оборудованными рабочими местами. Но при этом на рынке офисной недвижимости восстановление ставок идёт медленно.

Склады

Мы видим потенциал роста в качественных складских комплексах. Складская недвижимость продолжает расти в цене из-за ограниченного предложения и высокого спроса.

Спрос опережает предложение из-за продолжающегося роста e-commerce в России. Главные игроки на рынке – OZON, Wildberries, «Яндекс Маркет», «Вкусвилл», «Все инструменты» и другие известные бренды. Надежные, активно растущие арендаторы заинтересованы в расширении своего присутствия, заключении долгосрочных договоров аренды.

Складские комплексы изначально строятся по техническому заданию будущего арендатора, что дает возможность инвестору планировать арендные потоки.

ЦОДы

Ещё одна перспективная история на рынке коммерческой недвижимости — это инвестиции в центры обработки данных (ЦОД). Это специализированные помещения, в которых компании размещают серверное и сетевое оборудование для хранения и обработки цифровых данных (например, это могут быть сервера электронной почты). Спрос на такие объекты растёт из-за переноса российскими компаниями своих ЦОДов из-за рубежа.

Чтобы хранить и обрабатывать огромный массив данных, требуются дорогостоящие инженерные системы. По этой причине далеко не все компании могут строить свои ЦОДы, но готовы брать в аренду стойки для размещения своих серверов. Поэтому ставки на этом рынке также динамично растут.

Если купить квартиру в качестве инвестиций могут позволить себе многие, то с коммерческой недвижимостью всё сложнее. Однако инвестировать в неё можно через закрытые паевые фонды недвижимости (ЗПИФы). С 1 октября минимальный порог входа в такие фонды отменили (раньше он составлял 100 000 рублей для квалифицированных инвесторов), поэтому теперь они доступны широкому кругу людей.

Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упомянутые финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Определение соответствия финансового инструмента/операции/продукта вашим интересам, целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска — исключительно ваша задача.

Редакция «Секрета фирмы» не несёт ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале. И не рекомендует использовать эту информацию в качестве единственного источника при принятии инвестиционного решения.