Россию назвали рекордсменом по падению цен на недвижимость. Есть смысл покупать жильё прямо сейчас?
Россия попала в топ-стран по падению цен на недвижимость. По оценке Visual Capitalist, цены на жильё за 10 лет упали более чем на 30%. Впрочем, есть тут и оговорка. Речь идёт о реальных ценах. А вот цены номинальные — без учёта инфляции — выросли более чем на 50%. Что это значит и пора ли закупаться жильём, «Секрет» узнал у экспертов.
*Ссылка на исследование с топом стран по падению цен на недвижимость.
Исследование, которое провёл иранский экономист Эхсан Солтани на основе данных Банка международных расчётов, показывает разницу между инфляцией в стране и ростом цен на недвижимость. Опрошенные «Секретом» эксперты отнеслись к нему с изрядной долей скептицизма.
«Полностью доверять приведённой статистике нельзя. Обзоры всемирного масштаба почти всегда содержат погрешности, так как не могут полностью учитывать специфику всех рассмотренных государств. Но, даже согласно этому исследованию, цены на недвижимость в России не падают, а лишь растут немного медленнее инфляции», — сказала «Секрету» Наталья Сазонова, директор по развитию компании «Метриум».
В реальности в Москве ситуация выглядит совершенно иначе, добавила Сазонова. За 5 лет средняя цена квадратного метра на первичке выросла на 68,2%, а инфляция за этот период составила 32,4%. То есть московские новостройки подорожали почти на 36%.
Если рассматривать динамику стоимости квадратного метра в Москве, то она растёт уже на протяжении более 20 лет, согласился Евгений Затонский, директор «Этажи Москва».
«Были периоды падения, но с 2018 года мы наблюдаем стабильный рост цен. В 2022 году была небольшая корректировка, но она незначительная. С апреля по декабрь средняя стоимость квадратного метра снизилась на 8,8%, но сейчас показатель возвращается к прежним значениям», — сказал Затонский.
Впрочем, опрошенные «Секретом» эксперты отмечают, что цены на вторичном рынке жилья снижаются. Раньше квартиры расходились плохо, так как при их покупке не действовали льготные ипотечные кредиты и социальные программы.
«Вопрос стимулирования покупок на рынке вторички поднимали президент Владимир Путин и гендиректор "ДОМ.РФ" Виталий Мутко. В ближайшее время ожидаем, что анонсируют специальные льготные программы. После этого рынок жилья станет "рынком покупателей вторички"», — сказала Мария Румянцева, руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума «ПРОНедвижимость».
Можно ли сейчас купить вторичку недорого?
Опрошенные «Секретом» эксперты ожидают снижения цен на вторичном рынке жилья. И вот почему.
Собственник готов дать скидку, если нуждается в кеше
Если речь идёт о вторичном жилье, собственник, как правило, не торопится продавать квартиру. На период простоя он просто сдаёт её в аренду, так что снижать стоимость нет смысла.
Скидку реальному покупателю предложит владелец квартиры, который продаёт дольше года и нуждается в деньгах. Скидки до 5% от первичной цены на объект — это обычное дело. Грамотный риелтор может договориться и о скидке 10%.
ЦБ сделал невыгодной льготную ипотеку на новостройки
Банк России ввёл ряд ограничений для ипотечных программ с сверхнизкими процентными ставками. Прогнозируется, что регулятор будет только ужесточать меры борьбы с ипотечным пузырём. Так что цены на жилую недвижимость на вторичном рынке с большой долей вероятности будут снижаться.
Советы от экспертов:
-
Собственникам жилья Румянцева рекомендует не спешить с продажей, если, конечно, нет острой необходимости в кэше. А потенциальным покупателям советует представить квартиру своей мечты, узнать, какие кредиты предлагают покупателям вторички и подбирать жильё. Ведь скоро должны анонсировать льготы для покупателей этой категории квартир.
-
Сазонова рекомендует не откладывать сдачу жилья в аренду. А вот с продажей квартиры желательно не торопиться. Сейчас наблюдается избыток предложения, что вынуждает продавцов реализовывать жилье с крупным дисконтом. Лучше дождаться момента, когда объём экспозиции начнёт сокращаться.
Можно ли купить жильё в новостройке недорого?
Опрошенные «Секретом» эксперты не смогли прийти к консенсусу по этому вопросу. Одни полагают, что на рынке новостроек наблюдается затоваривание и есть внушительные скидки. Другие обращают внимание, что застройщики заняли выжидающие позиции на фоне жёсткого регулирования ипотеки от ЦБ.
Застройщики пытаются со скидкой сбыть неликвидные многокомнатные квартиры
Сегмент новостроек набрал клиентов за счёт льготных кредитов и околонулевой ипотеки. В первую очередь раскупили студии и однушки. Сейчас у застройщиков наблюдается затоваривание многокомнатными квартирами и прочими неликвидными вариантами.
На официальном сайте ЖК вы никогда не увидите информации о снижении цен на эти варианты. Их предлагают при личном общении с потенциальным покупателем или привлекают бонусами — например, студией или машиноместом в подарок при покупке трёшки.
Цены на этапе котлована стали привлекательнее
Первичное жилье дорожает примерно на уровне инфляции, поэтому оптимально подходит для сбережения средств. При этом многие застройщики вновь стали задавать комфортные цены на этапе котлована. Первичный рынок постепенно восстанавливается, поэтому не исключено, что в ближайшие годы цены вновь будут расти темпами, превышающими инфляцию.
Первичку не тронут, чтобы не распугать инвесторов
Снижение цен на первичном рынке не в интересах девелоперов. Застройщики не пойдут сейчас на это, поскольку «первичка» для многих обеспеченных граждан традиционно является объектом инвестиций. И снижение цен на новостройки в таком случае станет не лучшим сигналом для инвесторов, ведь это будет означать вложения в заведомо убыточный актив.
Застройщики будут понижать цены
Сейчас в продаже находится 2,7 млн кв. м квартир и апартаментов. На на 47% больше по сравнению с 2022 годом. Такой рост отмечается уже четвёртый месяц подряд, начиная с декабря 2022 г., когда впервые рост предложения превысил 40% в годовой динамике.
Чтобы избежать затоваривания рынка, застройщики будут стимулировать спрос, понижая цены. Поэтому такая стратегия на рынке может привести к падению цен на первичном рынке.
Рынок жилья снова становится рынком покупателя, резюмировала Кузнецова. Застройщики предлагают различные скидки и акции, чтобы привлечь и удержать клиентов.
Начинает оживать и вторичный рынок. По данным Росреестра в марте-2023 было зарегистрировано на 38% больше договоров, чем месяцем ранее. И это при действующей ипотечной ставке 10,2%, указала Кузнецова. По её прогнозу, если для вторичного рынка введут льготные ставки, то спрос рванёт вверх. А это значит, что как минимум продажа жилья станет ещё выгоднее, а как максимум — цены подстроятся под новый спрос и вырастут. Так что если и покупать, то думать об этом лучше сейчас.
Коллаж: «Секрет фирмы», unsplash.com/Serj Sakharovskiy, Vai Da, Diana Lisunova