2022 год хорошенько встряхнул рынок недвижимости Дубая. Что это значит для российского инвестора
Рынок недвижимости Дубая переживает небывалый за последние 10 лет всплеск спроса со стороны инвесторов из России, Индии, Африки и Ближнего Востока. В третьем квартале этого года объём продаж достиг исторического максимума — более 25 500 сделок, что на 60% больше по сравнению с аналогичным периодом 2021 года. Вместе с агентством недвижимости Metropolitan Premium Properties разбираемся, какие перспективы открывает эмират для владельцев капитала и как не упустить свою выгоду.
Чем объясняется такой всплеск продаж
В 2022 году рынок недвижимости ОАЭ обновил несколько максимумов кряду — за девять месяцев он привлёк инвестиции на сумму более 180 млрд дирхамов (около $50 млрд).
При такой интенсивной транзакционной активности динамика спроса и предложения находится в относительном равновесии. Это вкупе с растущим доверием к рынку и повышением его прозрачности создаёт мощные предпосылки для устойчивого роста и сохранения инвестиционной привлекательности в долгосрочной перспективе.
Кроме того, с каждым годом в страну приезжает всё больше долларовых миллионеров и миллиардеров — сейчас их более 80 000. По прогнозам, за следующие 10 лет их число вырастет ещё на 40%. Среди них — выходцы из России, Индии, Африки и Ближнего Востока.
За первую половину 2022 года спрос на зарубежную недвижимость у россиян вырос на 84% по сравнению с прошлым годом. Дубай особенно популярен у покупателей с бюджетом от $250 000. И за последний год количество русскоязычного населения там увеличилось в четыре раза. Это не случайно: для притяжения инвестиций у Эмиратов есть несколько магнитов.
Безопасность для капитала
Сохранение сбережений в условиях нестабильной ситуации на политической арене в 2022 году — один из ключевых вопросов для жителей России и СНГ. На фоне плавающего курса рубля, скачка ключевой ставки российского ЦБ, введения беспрецедентных санкций и отсутствия ясных прогнозов и перспектив инвесторы ищут надёжные и безопасные варианты как минимум спасти, а в идеале и приумножить свой капитал.
ОАЭ стараются держать нейтралитет по отношению ко всем государствам, находятся в стороне от санкций и позволяют россиянам беспрепятственно прилетать в страну, покупать недвижимость и получать резидентство, невзирая на политическую конъюнктуру. Этим успешно пользуются в том числе ультрахайнеты.
Налоговые послабления
Владелец недвижимости в Дубае освобождён от уплаты налога на продажу или доход от аренды. Ежегодный фиксированный налог, который есть в других странах, в ОАЭ отсутствует, как и налог на прирост капитала.
Не только элитное жильё
Большинство сделок на рынке в третьем квартале были соизмеримы с московскими — до 1 млн дирхамов ($272 000).
«В глазах большинства рынок Дубая — это 80% дорогущих апартаментов в небоскрёбах и 20% ещё более дорогущих прибрежных luxury-вилл. Между тем, по статистике Metropolitan Premium Properties, за 2021 год сделок стоимостью от 5 млн дирхамов (примерно от $1,7 млн) было менее 10% от общего объёма, хотя они и составили более 25% от общей стоимости проданной недвижимости. "Здесь всё очень дорого" — стереотип из прошлого», — отмечает Никита Кузнецов.
Ликвидность имущества
Владельцы недвижимости могут получать пассивный доход до 7–8% за счёт аренды. При этом их присутствие в стране необязательно — можно находиться за пределами Эмиратов, оформив услуги по управлению недвижимостью. Но даже без аренды недвижимость будет обеспечивать доходность за счёт активного роста цен.
Так, по итогам 2021 года объекты в Дубае подорожали на 44%, а за январь и февраль 2022 года — ещё на 7%. В третьем квартале был зарегистрирован рекорд — самый дорогой объект купили за 302,5 млн дирхамов (более $82 млн). По прогнозам аналитиков, в ближайшие годы подъём цен, хоть и замедлится, но не прекратится, а совокупный рост рынка в 2022–2027 годах составит более 8%.
Так что тем, кто переживает о возможной смене тренда и снижении рынка в ближайшее время, эксперты советуют не нервничать — пока подобное развитие событий не предвидится. К тому же стоит учитывать, что даже в условиях корректирующегося рынка всегда есть возможность покинуть его без потерь.
Кейс от Metropolitan Group
Клиент агентства в начале 2011 года купил недвижимость в Дубае за 1,1 млн дирхамов (9 млн рублей по тому курсу). Риелторы подобрали для него небольшие апартаменты с одной спальней в районе Dubai Marina на морском побережье (входит в число самых престижных и популярных в эмирате).
На тот момент недвижимость находилась на стадии застройки и стоила дешевле, к тому же предлагались выгодные условия беспроцентной рассрочки: нужно было вносить небольшие платежи во время строительства, а основная сумма выплачивалась уже после сдачи в эксплуатацию.
Затем на протяжении девяти лет эти апартаменты сдавались в аренду, общая сумма прибыли составила 13,7 млн рублей. В марте 2020 года клиент продал эту недвижимость за 880 000 дирхамов (около 19 млн рублей). С учётом полученных арендных платежей общий доход составил 32,7 млн рублей. То есть клиент не только полностью вернул вложенные инвестиции, но и получил дополнительно 23,7 млн рублей.
Какие тенденции есть на рынке
Несмотря на выгоду от сдачи недвижимости в аренду, в последнее время на рынке ОАЭ заметен новый тренд — 70% клиентов приобретают её для собственного проживания. Для сравнения — ещё три года назад таких покупателей было всего 35%, а остальные брали жильё исключительно ради инвестиций.
Причина новой тенденции проста: Эмираты — одна из самых комфортных стран для экспатов.
Привлекают их вполне понятные вещи — одна из наиболее прогрессивных налоговых систем в мире, роскошный стиль жизни, для которого в ОАЭ созданы все условия, высочайшие стандарты качества элитной и суперэлитной жилой недвижимости, торговые центры и рестораны мирового уровня, отличные международные школы и, конечно, множество пляжей.
Неудивительно, что в Дубае (пятый в списке лучших городов мира) проживают представители более чем 250 национальностей. Сделать выбор в пользу жизни в Эмиратах подталкивает простота получения долгосрочной визы — достаточно приобрести недвижимость. Например, за покупку объекта стоимостью от 1 млн дирхамов (около $270 000) вам положена резидентская виза на три года.
Более того, только что вступили в силу поправки, которые снизили порог стоимости приобретаемого имущества для получения 10-летней «золотой визы» до 2 млн дирхамов (около $545 000).
«Инвесторы и предприниматели, исследователи, лицензированные врачи и прочие востребованные в своей отрасли профессионалы также могут получить "золотую визу" без необходимости спонсорства — получив грант от государства.
С 2021 года в стране действует freelance-виза, которая позволяет самозанятым экспатам жить и работать в Эмиратах. Она выдаётся на три года и рассчитана на специалистов в сфере IT, рекламы и образования», — добавил Никита Кузнецов.
Получив визу, экспат может открывать счета в банках ОАЭ, брать там же ипотечные кредиты по ставке от 3,5%, получить статус налогового резидента, вести свой бизнес в Эмиратах и обращаться за медпомощью.
Какие нюансы существуют
Жильё от застройщика
Недвижимость off-plan (в стадии застройки) — выгодный и надёжный способ инвестирования в Эмиратах. При взвешенном подходе и тесном сотрудничестве с локальным брокером такое жильё стоит на 20–30% дешевле, чем уже готовое к заселению. А после сдачи здания в эксплуатацию резиденции становятся дороже минимум на 20%. Но здесь нужно понимать, что владелец сможет получить резидентство, только когда завершится строительство.
Приёмка
Если в России застройщики часто сдают жильё в черновом варианте, то в Дубае такое встречается редко. Здесь девелоперы обычно передают покупателям полностью готовые к заселению резиденции, причём во многих проектах предусмотрена меблировка и наполнение помещений всем необходимым для жизни — вплоть до кухонных принадлежностей.
Во время приёмки квартиры нужно учесть множество нюансов и проверить немало вещей. При этом сами владельцы недвижимости редко бывают экспертами в таком деле и ограничены в ресурсах, поэтому зачастую не могут сделать всё это качественно. Так что, прежде чем подписывать бумаги о приёме, лучше обратиться к высококвалифицированным специалистам. Они осмотрят недвижимость и составят подробный перечень дефектов (если их найдут).
Содержание
В России стандартная ежемесячная квитанция на оплату ЖКУ включает в себя счёт за потреблённые ресурсы, жилищные и коммунальные услуги, а также капитальный ремонт.
В Дубае же домовладелец отвечает за содержание всего жилого комплекса и обязан сам оплачивать его обслуживание. Это так называемые сервисные платежи (Service Charges), которые устанавливает управляющая компания или ассоциация собственников. Собирают деньги не ежемесячно, а раз в год.
При этом даже самые бюджетные варианты жилья могут похвастаться самыми разными удобствами: в большинстве многоквартирных домов есть бассейны, тренажёрные залы и игровые зоны для детей. Поэтому помимо коммунальных услуг и капремонта сюда могут включить расходы на их содержание, а ещё — на парковки, деревья, кусты и цветы, борьбу с вредителями, уборку, страхование, организацию всех дополнительных удобств. В резиденциях премиум-класса такой список обычно ещё длиннее.
Самостоятельный поиск недвижимости
С ростом спроса растёт и число людей, пытающихся взять на себя работу агента. Это приводит к непредвиденным трудностям, поскольку им не хватает знаний или опыта.
Клиенты должны быть уверены, что покупают или продают по цене, которая является справедливой относительно стандартов местного рынка. Брокеры имеют доступ к такому большому количеству информации и данных, которые просто невозможно заменить самостоятельными исследованиями и наблюдениями.
Кроме того, любой человек, когда-либо приобретавший недвижимость, знает, что количество связанных со сделкой документов довольно велико и разобраться в них непросто, тем более в рамках законодательства другого государства, продолжил Никита Кузнецов. Здесь помощь грамотного риелтора может стать буквально незаменимой. Он не просто возьмёт на себя контроль за документооборотом, но и, самое главное, сможет квалифицированно удостовериться, что комплект документов полный, при этом они верно оформлены, подписаны и заполнены, а также соответствуют всем местным законам и правилам.
Перед подписанием договора необходимо убедиться, что выбранный риелтор сертифицирован RERA, а инвестиционный проект согласован с Земельным департаментом Дубая (DLD) и имеет зарегистрированный эскроу-счёт, который контролируют чиновники из департамента, не сам застройщик. Это можно сделать на официальном сайте DLD или при помощи приложения Dubai REST.
Выбор, покупка и сдача в аренду элитной недвижимости в ОАЭ требуют серьёзного подхода — с учётом всех юридических и рыночных тонкостей. Сделать этот процесс лёгким, а сделку максимально выгодной уже 10 лет помогает лицензированный брокер Metropolitan Premium Properties.
Специалисты компании обладают высоким уровнем экспертизы для сопровождения клиента от подбора объекта до сделки и управления собственностью. В 2021 году Metropolitan Premium Properties продала недвижимости более чем на $1,36 млрд и вошла в топ-3 лучших брокеров Дубая, а за первые девять месяцев 2022 года объём продаж уже превысил этот показатель.
Рекламодатель
Metropolitan Premium Properties
Фото: Unsplash, Unsplash License
Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упомянутые финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Определение соответствия финансового инструмента/операции/продукта вашим интересам, целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска — исключительно ваша задача.
Редакция «Секрета фирмы» не несёт ответственности за возможные убытки в случае совершения операций либо инвестирования в финансовые инструменты, упомянутые в данном материале. И не рекомендует использовать эту информацию в качестве единственного источника при принятии инвестиционного решения.