Управдом: Как компания «Лига ЖКХ» из Екатеринбурга стала «жэком мечты»

Илья Сотонин вырос в «Городке чекистов» — жилом комплексе в центре Екатеринбурга. В него входит полукруглая гостиница «Исеть», главный конструктивистский символ СССР, краеведческий музей и ещё 12 соседних зданий. Раньше здесь жили сотрудники НКВД с семьями, а в «Исети» располагалось общежитие для молодых специалистов.

Комплекс был построен в начале 1930-х и должен был стать примером идеального жилья для советской коммуны. Кухни и ванные в квартирах не предусматривались: есть нужно было в столовой, мыться — в общественной бане, стирать — в прачечной.

Со временем владельцы квартир, конечно, перепланировали свои жилища. Однако сами дома (а это 444 квартиры) с советских времён не ремонтировались.

В одном из таких домов вырос Илья Сотонин. Когда он был подростком, его родители, осознав, что заниматься ремонтом дома некому, решили создать ТСЖ и постепенно привели здание в порядок: отремонтировали подъезды, установили современную систему отопления, поставили систему фильтрации холодной воды.

«Десять лет назад ТСЖ было мало. Поэтому после его создания никто толком не понимал, что делать дальше. Мы думали продолжить работу с прежней управляющей компанией ("Радомир"), но они отказались от наших условий. Хотя мы им всего лишь предложили схему, принятую на нормальном рынке: стать подрядчиком ТСЖ и получать деньги по факту за выполненные работы. Они хотели, чтобы мы сразу платили за год вперёд», — рассказывает Сотонин.

Не найдя нормального предложения на рынке, Сотонин решил организовать свою управляющую компанию. Так появилась «Лига ЖКХ» — жэк, устроенный как IT-стартап.

Семейная компания

Сотонины создали ТСЖ в первую очередь из-за подвалов и канализации. Подвальные помещения Министерство госимущества стало сдавать в аренду под магазины. Но ремонта на вырученные деньги всё не было: «Канализация просто сливалась на земляной пол в подвале. Наш дом, памятник архитектуры 1932 года постройки, был в жутком состоянии», — вспоминает Сотонин.

Сначала его компания обслуживала только ТСЖ «Городка чекистов». Сотонины сами искали сантехников, дворников, уборщиков. Таким образом «Лига ЖКХ» проработала около четырёх лет, пока Илье не позвонил один московский застройщик.

В 2012 году вступил в силу новый закон, по которому управляющие компании должны участвовать в тендерах на обслуживание домов. «До этого застройщик перед сдачей дома или сразу после нее проводил собрание жильцов, на котором те выбирали из одного-двух вариантов УК, как правило, предложенных тем же застройщиком. Задумка законодателей заключалась в том, чтобы разбить эту закономерность. Если вдруг жители сами не выбрали УК, то за них её избирал не застройщик, а муниципалитет на конкурсной основе. Правда, как впоследствии выяснилось, побеждал просто тот, кто первым принесёт документы на тендер», — вспоминает Сотонин.

Примерно в это время московский застройщик «Комстрин» закончил высотный дом в Чкаловском районе Екатеринбурга. Свою УК девелоперы развивать не стали, поэтому отправили документы в муниципалитет.

Обычно информация о тендерах размещается на сервере torgi.gov.ru. Но это был первый случай в районе, поэтому муниципалитет разместил информацию о том, что для нового дома ищется УК, только у себя на сайте. Понимая, что желающих поучаствовать в конкурсе нет, «Комстрин» обратился к Сотонину.

«Они позвонили нам и сказали: "Слушайте, там конкурс проходит, заявитесь хотя бы вы, пожалуйста, — рассказывает Сотонин. — Если конкурс признали бы несостоявшимся, "Комстрин" пришлось бы дальше с этим домом возиться, что было им, конечно, невыгодно».

Так в 2012 году у «Лиги ЖКХ» появилась высотка на 144 квартиры. «Не стоило им нас тогда выбирать, мы были совсем зелёные. Это была авантюра: в доме стояло современное оборудование, насосы — как это обслуживать, как оно работает? Но мы сделали вид, что всё о’кей, всё понятно», — вспоминает Сотонин.

После этого «Лига ЖКХ» стала брать на обслуживание и другие здания. Сейчас в портфеле компании 25 домов, география — Екатеринбург и его город-спутник Березовский. Если считать, что в Екатеринбурге 30 млн кв. м жилья, то доля «Лиги» на местном рынке — меньше процента.

Конкуренты

Нельзя просто так взять и прийти на рынок ЖКХ в Екатеринбурге. Большая часть рынка давно поделена между управляющими компаниями, которые постоянно борются друг с другом за сферы влияния.

Сайт Ura.ru изящно описывает конфликт 2016 года, когда большой местный игрок, УК «Орджоникизевская УЖК», не смог пройти полноценное лицензирование и на его участки стали претендовать сразу пять компаний: «Для понимания ситуации: все они представляют крупные структуры на рынке УК района [Уралмаш], их владельцы связаны между собой тонким кружевом взаимоотношений 20-летней давности. Их борьба сейчас — это и отголосок тех времён, и новые политические веяния».

Сотонин в выражениях не стесняется и говорит, что 40% этого рынка принадлежит «уралмашской преступной группировке»: «Я на стрелки с ними ходил, убивать они меня, конечно, не собирались, но запугать пытались».

Он рассказывает про встречу с конкурентами в баре на окраине города с обшитыми бархатом стенами и посетителями, застрявшими в 90-х. Конкуренты предлагали Сотонину продать компанию за 7 млн рублей. Он отказался, так как «Лига» стоит в разы больше, и поплатился за своё «нет» сначала служебной машиной, а потом и офисом — и то и другое последовательно сгорело.

«Рынок этот в России дикий. Если жители дома задумали перейти в другую управляющую компанию, особым активистам в качестве предупреждения втыкают в дверь топор, — рассказывает Сотонин — Нам в ночь с 8 на 9 мая в прошлом году подожгли офис, до этого сожгли мой служебный автомобиль. В этом году, в апреле, взорвали лифты в нескольких высотках. Ещё я слышал, что руководителю одной независимой УК в машину подбросили голову быка. Типа как в "Крёстном отце". Голову лошади, видимо, не нашли», — перечисляет Сотонин свои злоключения.

Как работает компания

Для каждого дома «Лига» заводит расчётный счёт в банке (её партнёром является «Точка»). Информация о состоянии счетов всегда доступна жителям дома в приложении и на сайте банка, в режиме реального времени они могут видеть, на что тратятся деньги, когда и в каком количестве по каждому месяцу.

«Ты не придёшь в банк и не скажешь: "Мне надо жителей обмануть, поэтому давайте подмухлюем что-то там". Это очень дисциплинирует управляющую компанию», — говорит Сотонин.

Каждый платёж условно делится на две большие части: содержание дома (техническое обслуживание инженерных систем, аварийное обслуживание, начисление платежей, управление, охрана, уборка) и коммуналка (вода, свет, тепло, газ). Первая идёт в УК, вторая — через УК в коммунальные службы. Таким образом, управляющая компания выступает транзитным звеном между жителями и ресурсниками, из-за этого на «Лигу» почти каждый месяц подают судебные иски.

«Это огромная бюрократическая криво работающая структура. Если кто-то потерял карточку теплосчётчика, они не будут разбираться в ситуации, просто напишут, что счётчик не работал, начислят по нормативам не 100, а 200 рублей, и им без разницы, сколько мы жителям начислили. Они требуют от нас 200, и всё тут. Хотя ты по счётчикам взял с дома только 100. Вот и доказываешь потом в суде, что ты не дурак», — объясняет Сотонин.

Самый примечательный случай у «Лиги» был с компанией, которая поставляла тепло: они выставили Сотонину долг в 12 млн рублей за отопление, хотя, по данным УК, им должны были только 200 000 рублей. После разбирательства иск коммунальной службы был отклонён.

Выбивать долги по коммуналке из жильцов-неплательщиков тоже приходится УК, и у Сотонина есть действенная стратегия: «Всё очень просто: в канализацию вставляется пробка, которая препятствует смыву. После этого даже у самых злостных неплательщиков резко находятся деньги. Но столь крайнюю меру мы применяем редко. Обычно человеку достаточно уведомления с угрозой отключения, чтобы он погасил долг. Из 200 жителей, получивших его, до отключения доводят где-то 10».

Устав от вечных разбирательств, «Лига» начала переводить все свои дома на прямые договоры с коммунальщиками.

Выручка

Расценки «Лиги» за обслуживание немного выше рынка: средний тариф по Екатеринбургу — 25 рублей за 1 кв. м, «Лига» берёт от 30 рублей и больше в зависимости от возраста здания и его начинки. Сейчас УК подписывает договор с жителями дома 1917 года постройки: в нём два этажа и всего 1000 кв. м. Прайс для этого объекта — 50 рублей за 1 кв. м.

Примерно 60% с каждого квадрата «Лига» берёт себе в качестве абонентской платы. В месяц выручка компании — более 4 млн рублей рублей, прибыль (300 000-400 000 рублей) пока уходит на развитие бизнеса и создание софта.

Чтобы разработать для жильцов и сотрудников программы, оптимизирующие работу УК, Сотонин потратил 2 млн рублей, а всего в компанию вложили около 6 млн рублей — деньги, вырученные от продажи трёх земельных участков за городом.

«Лига» придумала несколько технологических решений. Специальная программа показывает дома в разрезе: «Там видно все квартиры, список задач по ним и по дому в целом. Если из пятой квартиры звонят и говорят: "Меня топят", значит, ты, скорее всего, будешь звонить ребятам сверху — видно, какие это номера квартир, указаны их телефоны, кто там живёт», — объясняет Сотонин.

Самое известное приложение «Лиги» — «Конструктор подъездов», его компания в пришлом году презентовала в Иннополисе. Это сайт, на котором можно выбрать варианты улучшения подъезда изнутри и снаружи, узнать цену ремонта, увидеть, как это будет выглядеть. На создание софта было потрачено 150 000 рублей, и «Конструктор» похвалил даже Артемий Лебедев. Он написал в блоге, что это «Выглядит за***сь» и назвал «Лигу» «жэком мечты».

«IT нам много даёт, и сейчас мы ищем инвестора. Но нам нужен такой, для кого бы это было не столько ради денег, сколько в кайф. Я уверен, что деньги это принесёт, но не знаю, сколько для этого нужно ещё вложить. Опыта такого на российском рынке нет. Это чисто венчур: может и не выстрелить, а может выстрелить так, что все закачаются», — рассуждает Сотонин. Он хочет доработать сайт, сделать более удобную навигацию, наглядные карты домов, прикрутить тесты и обучающие программы для сотрудников.

По плану за три года «Лига» должна выйти в шесть городов и обслуживать 2 млн кв. м. Маржа по EBITDA при этом должна составлять 25%. По словам директора акселерационных программ Фонда развития интернет-инициатив Дмитрия Калаева, для стартапа с венчурной моделью это не плохая, но и не феноменальная рентабельность.

Хаусмастеры и консьерж-сервис

Банк «Точка», где «Лига ЖКХ» открыла расчётные счета домов, вдохновил Сотонина перестроить компанию по принципу холакратии. Этим он занимается с прошлого лета. Если в 2012 году в «Лиге» было всего десять сантехников и пять электриков на фрилансе (Сотонин им звонил лично, когда нужно было выполнить какие-то работы), то сегодня это 57 человек.

«Сначала все наши сотрудники работали по звонку. Когда что-то случалось, я их вызывал на место. Но это всегда лотерея: может он сегодня или нет, сильно занят или нет. Иногда приходилось обзванивать нескольких, чтобы найти свободного, иногда ехать на вызов самому», — говорит Сотонин.

Постепенно люди стали набираться в штат. Илья находил их по объявлениям в интернете или через знакомых. Было только одно условие: отсутствие опыта работы в УК.

Всех сотрудников «Лиги» условно можно разделить на три большие группы: комьюнити-менеджеры, хаусмастеры и консьерж-офис. «У нас нет сантехников и электриков. Все основные работники — хаумастеры. Их сфера шире: один человек может выполнить все необходимые работы по дому. А мы платим ему за это нормально денег, поскольку это совсем другой уровень. Обычно мы берём сантехников — больше всего проблем в доме связано с трубами, — а потом их доучиваем. Пожарную сигнализацию он устанавливать, конечно, сам не будет, но должен знать, что требовать с подрядчиков», — объясняет Сотонин.

Идея ввести должность хаусмастера появилась у Ильи после командировки в Гамбург. «Я смотрю, стоит машинка в спальном районе, на ней написано: "Хаусмастер", возле неё мужик трётся, — вспоминает он. — Я спросил, что это значит. Он говорит: "Я и двор убираю, и подъезды мою, и всё-всё-всё". Дядька такой подкачанный, инструмент весь у него в фургончике. Он говорит: "Ну всё, у нас тут праздник, я поехал". Закрыл свою рабочую машинку, сел в BMW и уехал. Я удивился: ничего себе — человек, который метёт дворы, может себе позволить нормальный уровень жизни».

Из хаусмастеров формируются команды, которые обслуживают дома, отвечают за ремонт, следят за трубами и электропроводкой, общаются с подрядчиками, участвуют в уборке территории, выходят на вызовы.

Направляют их работники консьерж-офиса — аналога диспетчерской. «В УК старого типа в диспетчерской работают очень характерные люди, звонить которым лишний раз не хочется. Нам нужно эти традиции сломать, чтобы житель остался в восхищении от уровня обслуживания в "Лиге", хотел рассказать об этом друзьям», — говорит Сотонин.

Комьюнити-менеджер — звено между «Лигой ЖКХ» и Советом дома, ответственным за то, что происходит со зданием. Он контролирует все финансовые процессы, проверяет счета, выставленные подрядчиками, предоставляет ежемесячные финансовые отчёты о состоянии здания и рассчитывает стоимость его обслуживания.

По задумке одна команда хаусмастеров должна обслуживать около 100 000 квадратов, это примерно 14 шестнадцатиэтажных домов. Сейчас в «Лиге» таких команд пять: какие-то обслуживают 60 000 кв. м, какие-то — 40 000, есть совсем маленькие.

В стандартную команду входят три хаусмастера, но иногда бывает больше, а иногда меньше. Зависит от потребностей дома и его бюджета. Количество человек в бригаде определяет комьюнити-менеджер. Со временем набирать персонал стало проще — устраиваться на работу приходят жители домов, которые обслуживает компания.

«Наш хаусмастер получает 40 000 — 50 000 рублей. К нам недавно приезжали ребята из Казани (у них тоже своя УК) — они платят сантехникам 20 000 рублей. Кого ты за такие деньги найдёшь? Скорее всего, это не будет суперэффективный профессионал», — уточняет Сотонин.

В ближайшее время «Лига» должна появиться и в Подмосковье. Правда, пока она будет обслуживать только один жилой комплекс — «Сказку» в Павловской Слободе. Компанию пригласили девелоперы. Сотонин принял это предложение, хотя предпочитает, чтоб его УК выбирали жители и конфликта интересов из-за недоработок застройщика не случалось.

Обложка: Фёдор Телков / «Секрет фирмы»