Что делать, если ваше здание хотят признать самостроем

«Секрет» запускает новую рубрику — «Что делать, если». В ней мы расскажем, как отражать различные попытки давления на бизнес. Начинаем с актуальной темы — сноса самостроя.

В ночь на 9 февраля московские власти снесли 97 построек, которые без судебных решений признали самовольными. На этом столичные чиновники останавливаться не собираются. Кроме того, некоторые региональные власти (Санкт-Петербурга, Самары, Пензы) тоже объявили о будущем сносе ларьков и магазинов. «Секрет» попросил юристов объяснить, как защищаться, если над вашим павильоном навис ковш экскаватора.

Теория

1. Определить степень риска

Признать постройку самовольной могут по одному из следующих критериев: непредоставление земельного участка в установленном порядке, строительство на земельном участке, не отведённом для этих целей либо строительство без необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (статья 222 ГК РФ). Свидетельство о праве собственности не гарантирует сохранение здания.

2. Собрать правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Это могут быть договоры аренды или собственности на земельный участок, разрешение на строительство и разрешительная строительная документация по Градостроительному кодексу (проект, согласования и так далее).

3. Получить выписку из ЕГРП

Порой в ней обнаруживаются интересные вещи. Например, площадь объекта, назначение, адрес или имя владельца в выписке могут не совпадать с данными из свидетельства о праве собственности.

4. Сфотографировать объект и заказать отчёт о его рыночной стоимости

Сделать снимки вы можете самостоятельно, а заказывать отчёт о стоимости нужно в оценочных компаниях. На рынке их много. Если дело всё же дойдёт до сноса, с этими документами вы сможете обосновать размер ущерба в суде для получения компенсации.

5. Попытаться легализовать постройку

Для этого нужно сделать две вещи. Во-первых, сдать в территориальный отдел архитектуры документы о правах пользования земли, акты согласований, градостроительный план, архитектурный проект, кадастровый паспорт, технические условия о подключении к коммуникациям.

Во-вторых, обратиться в суд для подтверждения своих прав на пользование земельным участком — например, предъявить договор аренды, купли-продажи или другой подходящий документ. Надо доказать, что вы потратили деньги на строительство, и предъявить документы, подтверждающие согласие смежных пользователей или указывающие, что вы не нарушили интересы других людей. Кроме того, потребуется экспертное заключение о том, что вы не нарушили никаких строительных норм.

Легализация пройдёт гладко при выполнении трёх условий. Первое — постройка на день обращения в суд должна соответствовать параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки (ПЗЗ). Второе — владелец постройки должен иметь право на земельный участок, допускающее возведение на нём постройки определённого типа (то есть собственность или долгосрочная аренда). Третье — постройка не нарушит права и законные интересы третьих лиц, а также не создаст угрозу жизни и здоровью граждан.

Михаил Колотов Заместитель руководителя группы компаний ЭНСО

Обычно самое важное доказательство при рассмотрении исков о самостроях — заключение эксперта. Суд в делах такого рода почти обязательно проводит строительно-техническую экспертизу, чтобы оценить, соответствует ли самовольная постройка требованиям разнообразным СНиП (Строительным нормам и правилам), возведена ли она в соответствии с ПЗЗ, не нарушает ли она чьих-то прав, не угрожает ли чьей-то жизни или здоровью.

Юлия Михальчук Адвокат, управляющая CorpLaw.pro

В моей практике было несколько дел о сносе самовольных построек. Решающую точку в них ставила экспертиза, которая подтверждала безопасность здания с точки зрения градостроительного и строительного законодательства. Если здание устойчивое и не создаёт опасности пожара, то суд сохранял здание.

6. Идти в суд

Если все предыдущие меры не помогли и ваше здание всё равно попало в список на разрушение, вы можете попытаться оспорить постановление о сносе.

Алексей Толстов Партнёр адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнёры»

При доказывании отсутствия законных оснований для сноса постройки следует помнить, что правила градостроительного зонирования, а также строительные нормы и правила должны применяться в редакции, действовавшей на момент возведения постройки. Если участок попал в зону с особыми условиями использования территорий уже после строительства на нём объекта, это не основание для сноса строения. И в любом случае самовольной постройкой не может быть признано здание, строение и сооружение нежилого назначения, построенное до 1995 года.

Одновременно с подачей административного иска надо просить суд применить обеспечительные меры о запрете сноса постройки до разрешения спора. Обосновать такую просьбу можно как невозможностью исполнения решения суда в случае сноса постройки, так и вероятностью причинения значительного ущерба заявителю. Впрочем, суды неохотно принимают такие обеспечительные меры в спорах с госорганами.

Ашот Серопян Руководитель практики «Сопровождение бизнес-процессов» юридической компании Rights

В спорах о самовольных постройках доказательством будет служить любая «бумажка»: от договоров подряда до счёта за электричество. Чем больше будет документов, подтверждающих, что бремя собственника несло определённое лицо, тем выше шансы на признание объекта существующим и регистрации права собственности на объект.

7. Требовать компенсацию

Московский снос торговых объектов показал, что, даже если у предпринимателей есть постановление суда о законности их построек, их всё равно могут снести. Что делать в такой ситуации, как добиваться компенсации?

Юлия Михальчук Адвокат, управляющая CorpLaw.pro

Вы можете обратиться в суд с иском о взыскании убытков и упущенной выгоды. Убытки будут состоять из рыночной стоимости объекта, а упущенная выгода — из той прибыли, которую вы могли бы получить от пользования зданием. Раньше доказать размер убытков было затруднительно. Если их размер оценивался как приблизительный, суды отказывали. Теперь всё иначе — достаточно сделать точный расчёт или провести экспертизу. По делам о взыскании недополученной прибыли как упущенной выгоды в судах также наметились некоторые положительные тенденции.

Алексей Толстов Партнёр адвокатского бюро «Бобров, Толстов и партнёры»

Иск о компенсации удовлетворяют лишь в случаях, когда в ходе строительства государственные органы допустили такие нарушения закона, которые впоследствии повлекли признание постройки самовольной. Например, предоставили земельный участок для строительства объекта, который не может там находиться в соответствии с требованиями закона, не заметили нарушения при разработке градостроительной документации и зонировании территории.

Чтобы выиграть дело, собственнику рекомендуется предпринять действия по уменьшению возможных убытков (например, вывезти всё движимое имущество и отделимые улучшения). В противном случае впоследствии суд может отказать во взыскании стоимости утерянного имущества, придя к выводу, что собственник сам способствовал возникновению ущерба в данной части.

Практика

Александр Фёдоров Генеральный директор «Быстрые судебные решения»

У нас в практике было два кейса по самовольным постройкам. Оба успешные. Первый случился ещё в середине 2000-х, когда запускался первый «Аэроэкспресс». Он отправлялся с Савёловского вокзала, и Владимир Якунин велел снести там два павильона. Владельцы палаток, у которых был договор аренды, проиграли две первых инстанции. Потом за дело взялись мы и выиграли кассацию. Нам удалось доказать, что у РЖД не было права на иск. Дальше судиться они не стали, потому что «Аэроэкспресс» уже стал ходить с Белорусского вокзала.

Второй случай ещё интереснее. Гражданин построил дом на государственной земле. Правда, на момент строительства у него было право собственности на землю. Через суд государство добилось отмены права собственности из-за коллизии законов. Но и в этом случае нам удалось добиться права собственности на дом и решить с государством вопрос через выкуп земли.

Ольга Косец Президент МОО поддержки и защиты малого и среднего бизнеса «Деловые люди»

За более чем шесть лет борьбы за рынки, ларьки, киоски и павильоны мы перепробовали все известные способы, начиная от митингов и заканчивая судами. Три месяца несли вахту у дома правительства с огромным плакатом «Руки прочь от малого бизнеса». Писали письма во все инстанции, выступали на форумах и мероприятиях, организованной толпой посещали приёмную президента в майках с надписью «Малогобизнеса.net». Обращались к депутатам разных мастей и уровней, писали им пояснительные записки, проекты поправок к регулирующим торговлю законам. Это всё уже не действует, и я не рекомендую шагать по кругу. Плач Ярославны и возгласы про мораторий однозначно объекты не спасут.

Когда предпринимателю уже вручают уведомление о сносе, первое, что стоит предпринять, — получить обеспечительные меры в Арбитражном суде. Если вам отказали, переформулируйте заявление и подайте вновь, обжалуйте действия суда в прокуратуре. Идите снизу вверх, а не наоборот. Не стоит писать Путину, если вы не обратились за разъяснениями в департамент, выдавший вам уведомление.

Помните, что вы ограничены во времени. Не стоит скрывать от арендаторов угрозу, нависшую над их бизнесом, не только над вашим. Во-первых, они тоже могут обратиться в суд и потребовать возмещения материального ущерба и потерянной выгоды. Во-вторых, вероятность, что среди них найдутся активисты, желающие вам помочь, очень высока. Найдите соратников по несчастью. Оповестите максимально всех знакомых журналистов, распространите информацию через социальные сети. Напишите обращение омбудсмену. Наймите ЧОП для охраны объекта. Банальная тревожная кнопка не спасёт от бульдозера. Проведите профессиональную оценку недвижимости. Если приехала бригада по сносу, требуйте документы, подтверждающие право осуществлять работы. Компания должна получить подобное право получить через аукцион.

Подход должен быть неординарным. Чиновники не должны быть готовы к развитию событий по вашему плану. Собственникам из «списка 104», которые обратились ко мне в конце 2015 года, я предложила опубликовать имена и фамилии чиновников, которые выдавали и подписывали разрешительные документы. На каждом документе есть подпись конкретного должностного лица.

Анастасия Расторгуева Партнёр коллегии адвокатов города Москвы «Барщевский и партнёры»

Недавно нам удалось спасти несколько строений наших клиентов, которые пытались в судебном порядке признать самостроем. Истцом был арендатор земельного участка (в прошлом государственная организация), а клиентами (ответчиками) — субарендаторы, взявшие участок в долгосрочную, неоднократно продлевающуюся субаренду.

Основные доводы строились на пропуске срока исковой давности. Мы апеллировали к тому, что арендатор, исполняя свои права и обязанности добросовестно, не мог не знать, что на участке расположилось здание. Доказательством послужили акты проверки арендатором соблюдения субарендатором договора субаренды земельного участка и заключение нового договора субаренды земельного участка на новый срок. Почти десять лет назад ВАС РФ сформулировал принцип, согласно которому, если участок передан арендатору или субарендатору во временное владение и пользование, то на подобные требования распространяется срок исковой давности. В нашем случае именно эта позиция и была применена. Я надеюсь, что под спасённым строением не окажется инженерных коммуникаций, иначе все судебные усилия могут пойти прахом.

Ашот Серопян Руководитель практики «Сопровождение бизнес-процессов» юридической компании Righs

Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре. Таким образом, единственный документ, подтверждающий право собственности на здание, — свидетельство о государственной регистрации.

В реальной жизни возникают ситуации, когда у собственника такое свидетельство отсутствует и объект недвижимости не учтён в общем реестре. Такое может произойти по разным причинам. Пример из практики: на одно здание имелось два собственника. У одного было свидетельство о собственности. Второй владел зданием до введения в действие вышеназванного закона и не зарегистрировал своё право в установленном законом порядке, что и привело к данной неразберихе. Суд установил по платёжным документам за коммунальные услуги и экспертизе о производимых улучшениях право собственности за изначальным собственником и посоветовал в этот раз своё право зарегистрировать.

С большей проблемой сталкиваются собственники так называемых самостроев: когда объект есть, а вот зарегистрировать его не получается, при этом документы, разрешающие строительство, также отсутствуют. Чаще это встречается в тех случаях, когда земля предоставляется в аренду государственными или муниципальными органами. Сначала они дают возможность строить, а потом, когда объект построен, но не введён в эксплуатацию, передают землю иным пользователям на более выгодных условиях, а построенные объекты признают самостроем.

Иллюстрация на обложке: Наталья Осипова / «Секрет фирмы»