10 токсичных арендодателей и как их распознать

За три года работы мы переезжали уже четыре раза. Наверное, я наступил на все грабли. Причины были разные, но всегда дело было не в нас. Мы везде были по-разному успешны, как минимум окупались.

Почему же переезжали?

1). У нас закончился 11-месячный договор аренды, и после этого была возможность снимать помещение только «всерую» — без возможности заключить нормальный договор. Оценив риски работы на птичьих правах, решили съехать.

2). У второго помещения через 11 месяцев сменился собственник. Нам сразу увеличили арендную ставку в несколько раз. Компромисс найти не получилось — пришлось съезжать.

3). Третье помещение мы снимали в субаренду у винотеки. Сыр и вино — отличная пара. Но опять же через 11 месяцев винотека не продлила нам договор (потому что решила открыть на нашем месте собственную сырную лавку). Это был, наверное, самый сложный переезд — решить все вопросы нужно было за несколько дней. Спустя полгода эта винотека закрылась.

4). Ещё одна винотека, у которой мы арендовали помещение, через 12 месяцев потеряла лицензию на алкоголь и решила на три месяца закрыть помещение. Нас предупредили об этом за неделю. Я решил, что это очень странное партнёрство, и мы опять переехали.

Главные советы, которые я могу дать.

1). Не бойтесь искать помещения в долгосрочную аренду, но обязательно фиксируйте в договоре размер индексации.

2). Субаренда — это всегда дешевле. Но появляется зависимость от успешности бизнеса вашего партнёра, а это серьёзный риск.

Один из самых диких случаев за 15 лет работы у нас произошёл в Старом Осколе. Там долгое время на меня работала очень хорошая консультантка, которую я многому научил. Отправлял её на учёбу в другие регионы и даже за границу. И вот в один прекрасный день звонит мой поставщик и говорит, что к нему пришёл запрос из Старого Оскола. Поскольку я был его дистрибьютором во всех городах, где у меня были салоны, отгружать товар новому клиенту предстояло мне. Думаю, вы догадались, кто был этим клиентом.

Оказалось, консультантка сдружилась с арендодателем и они договорились выселить меня, чтобы сделать на двоих точно такой же бизнес в том же помещении, но под новой вывеской. Я, конечно, её сразу уволил и съехал в другое место, но понятно, что она не очень сильно расстроилась. Уже пять лет у меня в Старом Осколе такой вот конкурент.

Мы стараемся заключать договоры с физическими лицами, а не с компаниями. С «физиком» проще договориться, установить человеческие отношения.

Помню, примерно год назад мы искали помещение под новое кафе и присмотрели один неплохой вариант: рядом с метро, кинотеатром и жилыми домами, но не сказать, что ах и супер. Пришли в компанию, которой принадлежит здание, и там нас встретила она — руководительница отдела аренды. Я думала, это будут переговоры, но буквально с порога пришлось выслушать монолог. Передаю почти дословно.

1). Договор будет долларовый. Курс не закрепляем.

2). Срок договора — не более двух с половиной лет.

3). Вешать на фасад ничего нельзя.

4). Каникулы — один месяц, и ни днём больше.

5). Депозит — за три месяца.

6). Индексация — 13%.

Выслушав это, мы попытались объяснять, что у нас тоже есть кое-какие пожелания. Но нас даже слушать не захотели. Недавно проезжала мимо и увидела объявление: помещение всё ещё сдаётся. Ну немудрено.

Если вы правильно составили договор, увеличение арендной ставки не станет неожиданностью. Обычно это выглядит как-то так: «Допустимо повышение арендной ставки не более чем на 7%, не чаще раза в год и не ранее чем через 180 календарных дней после подписания договора». Если вы этот момент упустили, арендодатель рано или поздно этим воспользуется. Недавно один наш сосед был вынужден съехать, когда ему подняли аренду сразу на 100%, чтобы поставить на его место другого предпринимателя.

У нас был похожий случай с одним мелким арендодателем. Мы открыли отдел в гастрономе и начали раскручивать точку: несколько месяцев выставляли промоутеров и устраивали дегустации. Но стоило только выйти на приемлемый уровень заработка, как вдруг приходит письмо от арендодателя о досрочном расторжении договора.

Оказалось, к помещению давно присматривался один наш конкурент и арендодатель вёл переговоры с ним у нас за спиной. Ждал, когда мы раскрутим место, чтобы «подарить» его другой компании. Всё в рамках договора, всё по правилам, но вспоминать эту историю до сих пор неприятно. Больше мы с мелкими арендодателями не работаем — только с крупными игроками в стрит-ритейле.

Есть два типа арендодателей: одни занимаются своей недвижимостью сами, другие нанимают управляющих. Со вторыми работать проще: наёмные менеджеры обычно придерживаются пунктов договора, их главная задача — вовремя собирать арендную плату. Собственники часто берутся за управление не от хорошей жизни или просто оказываются самодурами.

В одном торговом центре, где мы арендовали помещение, такой вот владелец ввёл тотальный контроль отпускных цен: мониторил предложения по всему городу и жёстко заставлял арендаторов продавать свои товары дешевле, чем в других местах. Таким образом он хотел увеличить трафик. В другом ТЦ такой же собственник заставлял всех перемещаться из одного помещения в другое. В третьем месте человек считал, что он должен каждый год поднимать арендную плату обязательно на 20%.

Через несколько месяцев работы, когда вы вложили приличные деньги в обустройство на новом месте и раскрутку, начинаете зависеть от капризов арендодателя. Даже грамотно составленный договор не всегда спасает. По каждому вопросу в суд не набегаешься.

Конфликты между арендаторами и арендодателями коммерческой недвижимости — вечная тема. Возникают они практически всегда. Вот две самые распространённые причины.

1. Одна из сторон нарушила договор.

2. В договоре не был урегулирован какой-нибудь аспект взаимоотношений.

К первой категории относятся просрочки по оплате арендной платы, создание препятствий в пользовании помещением, незаконная субаренда, противоправное расторжение договора и т. д. Эти ситуации обычно прописаны в договоре, поэтому в случае нарушения чьих-то прав любая сторона может обратиться в суд. Скорее всего, она его выиграет.

С моментами, которые в договоре не урегулированы, интереснее. Чаще всего проблемы возникают из-за того, что арендаторы бездумно подписывают то, что им предлагают, прочитав только ту часть, где говорится о стоимости аренды.

Бывает, арендатор просто на слово верит собственнику, когда тот обещает, например, не размещать в своём торговом центре конкурентов. Но если в договоре это не отражено, велика вероятность, что рядом с вами всё-таки появится другая аптека, оптика или пивной магазин.

Очень часто собственники прописывают в шаблоне договора пункт о том, что они имеют право во внесудебном порядке расторгнуть договор в любой момент. Если арендатор не читал договор или пропустил этот пункт, его точно выгонят с насиженного места, стоит только появиться претенденту на помещение, который готов платить по более высокой ставке.

Конечно, редкий арендодатель сходу согласится внести изменения в договор, если он вам не понравился. Но лучше отказаться даже от очень симпатичного помещения, чем потом расхлёбывать последствия вашей уступчивости