Межевание участка стало обязательным для сделок. Как его провести
/imgs/2025/03/06/14/6751214/0d5d5c8723fc16b1e3f1486dea50473f34302551.jpg)
© Коллаж: «Секрет фирмы», создано при помощи нейросети
Как понять, что нужно сделать межевание
Сделать межевание необходимо, если вы готовитесь к сделке или каким-либо регистрационным действиям (например, собираетесь поставить на кадастровый учёт построенный дом), а в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) нет координат границ земельного участка.
Узнать это можно, заказав выписку из ЕГРН. Это делается следующими способами:
- через «Госуслуги»;
- в МФЦ;
- на официальном сайте Росреестра.
Идти никуда не придётся.
Если сведения о координатах границ земельного участка в ЕГРН отсутствуют, в выписке будет особая отметка: «Граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства».
Узнать информацию о наличии межевания можно ещё одним способом — через онлайн-сервис «Публичная кадастровая карта». В строке «поиск» нужно ввести кадастровый номер земельного участка или его полный адрес.
Если межевания не было, сервис выдаст ответ: «Без координат границ».
Какие документы понадобятся для межевания участка
К межеванию необходимо подготовить следующие документы:
- паспорт заявителя либо доверенность на представителя;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- документ с планом земельного участка, например государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землёй (при наличии).
В целом пригодятся любые сведения о границах участка — всё, что удастся найти.
Как выбрать и проверить кадастрового инженера
Межевание может проводить только кадастровый инженер — индивидуальный предприниматель или работник организации, который выполняет кадастровые работы и готовит документы на объекты недвижимости.
Кадастровый инженер в обязательном порядке должен быть членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров.
У кадастрового инженера в обязательном порядке должны быть своя личная печать, которой он утверждает межевые и технические планы в бумажном формате, и сертификат усиленной квалифицированной электронной подписи — для подготовки документов и подачи в электронном виде.
Проверить информацию о кадастровом инженере можно (и даже нужно) на сайте Росреестра. Для этого нужно выбрать в «Реестре саморегулируемых организаций» непосредственно «Реестр кадастровых инженеров», нажать кнопку «Фильтрация списка» и ввести Ф. И. О. потенциального исполнителя.
Платить за сведения не нужно — запрос бесплатный. Сервис сразу же выдаст всю необходимую информацию.
При проверке рекомендуем обратить внимание на то, что кадастровый инженер должен состоять только в одной саморегулируемой организации кадастровых инженеров и иметь небольшое число отказов и приостановлений по подготовленным документам.
Как заключить договор на межевание
Кадастровые работы проводят на основании договора подряда. В нём прописывают собственно все выполняемые работы и их результат, стоимость и сроки исполнения, а также порядок расчётов.
У договора есть обязательные приложения — это задание на выполнение работ и утверждённая заказчиком смета.
В договоре советуют прописать все обязанности инженера:
- сбор и изучение информации о земельном участке, а также соседних земельных участках;
- подготовку проекта межевания;
- обязательное уведомление соседей по участку, так как их права могут быть затронуты межеванием;
- полевые работы с выездом на место и определением границ участка на местности;
- подготовку акта согласования границ участка с соседями;
- геодезическую съёмку участка и определение координат межевых знаков;
- точное определение площади участка;
- чертёж участка со всеми границами.
Самое важное — заранее обговорить и прописать в договоре необходимый результат. Просто «межевого плана» может быть недостаточно.
Очень часто бывает, что исполнители предлагают низкие цены за подготовку межевого плана, а потом начинают просить отдельную плату за работу, которая объективно требуется для положительного результата, но не оговорена сторонами, — заказ выписок ЕГРН, съёмка и обмеры, подача документов, исправление документов в случае приостановлений и т. п.
Поэтому следует заранее прописать в договоре все нюансы на случай приостановления кадастрового учёта, наличия ошибок и так далее.
Лучшим вариантом будет указать результатом работ выписку ЕГРН с записью о межевании.
Как проводится межевание: 4 этапа
Этап 1. Проведение необходимых замеров
Собственно межевание участка предполагает:
- выезд инженера на территорию (где он проводит измерения, определяет ориентиры и так далее);
- кабинетную работу с документами (сопоставление с кадастровым планом территории и подготовку предварительного проекта границ земельного участка).
Все работы инженер выполняет в соответствии с договором.
Этап 2. Ознакомление с проектом межевого плана
Когда кадастровый инженер подготовит предварительный проект межевого плана, он представит его заказчику.
Межевой план состоит из графической части (вносятся сведения кадастрового плана, указывается местоположение границ участка) и текстовой части (сведения о земельном участке и согласовании местоположения границ земельных участков).
Такой документ подготавливается в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Заказчик должен обратить внимание на:
- соответствие плана фактическим обстоятельствам (может, в плане указана вообще другая деревня или участок внезапно стал на сотку-другую меньше);
- соответствие архивной информации (если есть более старые документы);
- наложение границ на смежные участки (иначе можно нарваться на конфликт с соседями).
Этап 3. Согласование границ с соседями
Границы земельного участка нужно согласовывать с соседями. Владельцам участков советуют заранее сообщить о межевании всем, кто живёт рядом. Официальным уведомлением займётся кадастровый инженер.
Уведомить соседей могут разными способами:
- вручить извещение под под топись лично;
- отправить почтой;
- разместить публикацию о межевании в местном СМИ.
Последняя опция доступна лишь в отдельных случаях:
- если в выписке из ЕГРН на смежный участок нет адреса собственника;
- если смежный участок находится в границах ведения садоводства или огородничества;
- если смежный участок входит в состав земель сельскохозяйственного назначения;
- если у смежного участка больше пяти собственников.
Если собственники смежных участков не выскажутся против новых границ, то они будут считаться согласованными. Акт согласования приложат к плану.
Но возможен и другой сценарий.
Если у собственников смежных участков появляются возражения или несогласия с процедурой межевания или её результатами, всё обязательно фиксируется в акте. После этого ситуацию рассматривает Кадастровая палата или сотрудники территориального подразделения Росреестра. В том случае, если соседи не подписывают акт, спор подлежит разрешению в судебном порядке.
Этап 4. Регистрация права собственности
Когда план утверждён и согласован, его предоставляют в Росреестр, где участок с новыми границами ставят на кадастровый учёт. Сделать это может как собственник участка, так и кадастровый инженер, если это обговорено в договоре.
Росреестр проверяет отсутствие оснований для приостановки или отказа от постановки участка на кадастровый учёт и если таких оснований нет, то границы участка включаются в ЕГРН после чего собственник участка может совершать с ним любые сделки.
Приостановить постановку участка на учёт или даже отказать в ней могут по разным причинам. К ним относятся:
- нечитаемые элементы на графике;
- пересечение границ земельного участка с существующими участками;
- несоответствия записей в реестре с предоставленными документами;
- представление неполного комплекта документов;
- подписание документов неуполномоченным лицом (например, не собственником);
- несоответствие межевого плана установленным требованиям;
- отсутствие согласования границ.
Если возникнет проблема, нужно обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он исправил все выявленные ошибки. Затем скорректированные документы вновь направляются в Росреестр.
Сколько времени и денег уходит на межевание
Расценки зависят от нескольких факторов:
- объёмов работ;
- сроков;
- местонахождения, размера и особенностей земельного участка;
- необходимости сбора документов;
- периода времени (сезон приходится на весну и лето).
Как правило, межевание обходится не более чем в 30 000 — 35 000 рублей. В зависимости от сложности процедуры сумма может быть меньше или больше.
Непосредственно сама процедура межевания занимает примерно две недели. В отдельных случаях она может затянуться на несколько месяцев. Также после её завершения инженеру понадобится время на подготовку и оформление документов.
Что делать, если в план закрались ошибки
Бывает, что ошибки в плане замечают уже после того, как Росреестр поставил участок на учёт. Их всё равно нужно исправить, иначе в будущем они могут доставить проблем.
У ошибки может быть два варианта происхождения:
- её допустил кадастровый инженер, а Росреестр не заметил;
- Росреестр сам допустил опечатку.
В первом случае нужно обращаться к кадастровому инженеру с просьбой внести изменения в межевой план.
После получения скорректированных документов обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учёте недвижимого имущества, отобразив в нём просьбу исправления реестровой ошибки в связи с представленными изменениями.
Во втором случае необходимо сразу обратиться в Росреестр с заявлением об исправлении технической ошибки в записях ЕГРН и приложить к нему документы с корректными данными.
Оба заявления можно подать несколькими способами:
- на сайте Росреестра или портале «Госуслуги»
- в МФЦ;
- на личном приёме в Росреестре;
- почтой.
Проблем возникнуть не должно — заявление рассмотрят и скорректируют данные.