«Мэр нас уже обманывал, и не раз»: Что предприниматели думают о сносе пятиэтажек

20 апреля Дума рассмотрит в первом чтении проект закона о сносе пятиэтажек в Москве. Этот документ наделяет городских чиновников уникальными полномочиями.

На территориях, которые затронет программа реновации, отменяется действие целого ряда законов и регламентов местного и даже федерального значения, перестают действовать Градостроительный и Земельный кодексы, Генплан, правила застройки и землепользования. Декларируемая цель — убрать морально устаревшие пятиэтажки, но фактически закон позволяет сносить и строить что угодно.

В этом году мэрия хочет снести 8000 домов, в которых проживают 1,6 млн человек, но какие именно здания попадут в программу, пока непонятно. Сергей Собянин обещает к 1 мая опросить жителей, а финальный список адресов появится только 1 июня.

Согласно недавнему опросу ВЦИОМа, 80% жителей пятиэтажек поддерживают программу. Мэрия обещает переселить их в аналогичные по площади квартиры в новых домах в пределах того же округа. Тех, кому предложенные варианты не понравятся, закон о реновации позволяет выселить через суд в течение 60 дней, но респондентов ВЦИОМа эта перспектива, видимо, не пугает.

Опрошенные газетой «Ведомости» риелторы рассказали, что цены на квартиры в хрущёвках уже выросли в среднем на 3–5%, в некоторых домах — на 10%. С другой стороны, из исследования агентства «Инком» следует, что 96% сделок с квартирами в домах, которые могут попасть под снос, сейчас заключается со скидкой в 15%. Ещё программа реновации затрагивает интересы собственников и арендаторов нежилых помещений, которые есть в большинстве пятиэтажек. Собственникам помещений тоже собираются подыскать равнозначные площади в их районах, другой вариант — компенсация в размере рыночной стоимости. Арендаторам не обещают ничего.

«Секрет» спросил у бизнесменов, попавших под реновацию, что они о ней думают. Предсказуемо — ничего хорошего. Все они помнят «Ночь длинных ковшей», а некоторым она даже причинила ущерб.

Владимир Капустин Президент Ассоциации владельцев недвижимости

По моим подсчётам, от сноса пятиэтажек могут пострадать от 10 000 до 20 000 собственников нежилых помещений и столько же арендаторов. Чаще всего это разные люди. Из 8000 домов, которые хотят снести, нежилые помещения есть как минимум у 1500. В основном они расположены на первых этажах. Небольшую часть занимают городские службы, но львиная доля занята предпринимателями.

У меня тоже есть помещение в пятиэтажке. Я давно пытаюсь его продать, но сейчас это невозможно — рынок встал. Каждый потенциальный покупатель спрашивает, попадёт ли здание под снос. Ответить нечего — мне непонятен статус дома. Цену снижать не собираюсь — здание крепкое, на выходе из метро.

Своё помещение я решил отстаивать до конца. Если пятиэтажку снесут, я хочу, чтобы город выкупил площадь по рыночной стоимости и чтобы я не потерял ни копейки своего дохода. Но такого наверняка не будет. И релевантное помещение, которое всем обещают, я тоже вряд ли получу. Мэр нас уже обманывал, и не раз.

Московские власти борются с бизнесом системно. Убили ларьки. Два года назад практически остановили перевод жилого фонда в нежилой. Если раньше в среднем в Москве каждый год в нежилые площади переводили от 500 до 1000 квартир, то за прошлый год таких сделок было всего пять. В феврале прошлого года мэр Москвы без объявления войны объявил самостроем торговые павильоны. Если снесут пятиэтажки, в радиусе километра и сигарет будет негде купить.

Антон Белых Генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty, управляющий партнёр сети магазинов разливного пива «Биркофф»

Учитывая, что прежде, чем приступить к сносу жилых домов, власти зачистили площадки около метро от павильонов и ларьков, можете не сомневаться: далеко не все арендаторы переживут «реновацию». На время переселения они, скорее всего, будут вынуждены закрыть магазины и другие точки. А после того, как всё закончится, не факт, что все найдут себе подходящие места в новых домах. Да и прикормленные за годы работы клиенты вряд ли найдут дорогу к любимому ранее салону красоты или пивному магазину.

Что касается предложений мэрии, главная проблема, которую я вижу, — оценка рыночной стоимости помещения. Скорее всего, эту работу поручат государственным оценщикам, которые будут мотивированы на занижение стоимости. Будут оценивать по устаревшим технологиям — балансовой стоимости или стоимости БТИ.

Стоимость помещения зависит от множества факторов: наличия арендатора, арендного потока и т. д. Один собственник мог сдать свои 20 кв. м за 100 000 рублей в месяц магазину колготок, другой — за 200 000 рублей в месяц салону связи. Такое на рынке бывает сплошь и рядом. Но суды, конечно, встанут на сторону государственных оценщиков.

Я в принципе не понимаю, откуда в бюджете Москвы возьмутся деньги на выплаты компенсаций. Напомню, что даже при сносе абсолютно законных торговых центров и магазинов у метро, у которых были все документы о собственности, город предложил владельцам по 50 000 рублей за 1 кв. м, притом что на самом деле большинство таких помещений стоит от 500 000 до 1,5 млн рублей за 1 кв. м.

Да, ещё собственники нежилых помещений, как и владельцы квартир, могут претендовать на получение площадей в новых домах. Но и здесь есть нюансы. Если владельцу квартиры, по сути, важны только площадь и число комнат, так как именно этот фактор на 80–90% определяет стоимость квартиры и её потребительские характеристики, то в коммерческой недвижимости площадь — это лишь 20-–25% стоимости помещения, а основное значение имеют расположение помещения относительно потоков клиентов и выхода из метро, планировка, наличие входов, витринных окон и другие факторы, которые превращают нежилое помещение в торговое.

Если владельцу помещения площадью 20–30 кв. м, которое смотрело на выход из метро, дадут пусть даже 100 кв. м, но во дворе панельного дома, вряд ли он получит даже 30% стоимости. Как-то не очень верится, что московские власти реально позаботятся о бизнесменах. Скорее всего, они выставят самые ликвидные помещения на продажу, а старым собственникам дадут неликвид.

Учитывая, в какой спешке готовится программа сноса, думаю, что и жильцам прилично достанется, а про бизнес если и вспомнят, то в последнюю очередь. И если собственники могут рассчитывать хотя бы на символическую компенсацию, то арендаторы не получат вообще ничего. Им не компенсируют ни деньги, потраченные на ремонт, ни затраты на раскрутку. И это могут быть очень существенные потери, особенно для компаний, которые взяли помещения недавно. Только получение алкогольной лицензии на пять лет стоит 350 000 рублей.

Конечно, собственники помещений в домах, которые точно снесут, сейчас пытаются их поскорее продать. Думаю, такие помещения будут скупать пачками крупные компании с админресурсом в самых верхах, чтобы в будущем стать единоличными владельцами коммерческой недвижимости микрорайона. Но пока о подготовке крупных сделок я не слышал — всё-таки рынок ещё не понимает, как и в какие сроки будет реализовываться столь громко анонсированная программа.

Если правила игры прояснятся, крупные игроки проявят активность, если нет — помещения в сносимых домах подешевеют. И это тоже создаёт почву для манипуляций: запугать рынок отсутствием понятных правил игры и выплатой копеечных компенсаций, а затем дёшево скупить помещения на аффилированные с чиновниками компании, принять поправки к законам и выплатить им (то есть себе) уже настоящие компенсации. Такой вариант развития событий в нашей стране тоже нельзя исключать.

Алексей Митин Менеджер магазина «Рыбсеть»

Сейчас мы занимаем 12 кв. м, у нас небольшой отдел в магазине на первом этаже пятиэтажки около метро «Сходненская». Ещё здесь есть «Рублёвские колбасы» и сухофрукты. Площадь минимальная для нашего формата, но здесь удачное расположение с хорошим пешеходным трафиком. Мы стоим в субаренде (основной арендатор — «Рублёвские колбасы») и платим 115 000 рублей в месяц.

О сносе нас обещают предупредить заранее. Кроме того, у нас не одна торговая точка. Но в любом случае мы потеряем деньги, вложенные в ремонт помещения, — от 33 000 до 130 000 рублей за отдел. Также мы теряем затраты на часть внутренней рекламы и на наружную, потому что по размерам не все рекламные материалы подойдут для нового помещения. Здесь речь идёт о суммах от 30 000 до 100 000 рублей. Но гораздо важнее то, что мы вынуждены покидать раскрученное нами, насиженное место с постоянными лояльными покупателями. Сколько мы на этом потеряем, посчитать сложно.

За последние два года это не первый наш переезд, что, конечно, крайне негативно сказывается на бизнесе. Лучше бы мы открывали новые торговые точки, чем постоянно тратили время и деньги на переезды существующих. Решили больше никогда не снимать не только некапитальные строения, но и пятиэтажки. Теплится надежда, что будут от московского правительства и какие-нибудь положительные нововведения. Иначе скоро нам негде будет торговать.

Александр Владелец коммерческой недвижимости в ВАО и ЮВАО

У меня два помещения: 25 кв. м у метро «Бульвар Рокоссовского» на Открытом шоссе и 30 кв. м рядом с метро «Кузьминки». Оба они находятся в хрущёвках. Арендаторы — аптека и продуктовый магазин. Примерная рыночная стоимость каждого помещения — 22–24 млн рублей.

Свои помещения я приобрёл пару лет назад. Это были обычные квартиры, но я перевёл их в нежилой фонд. Учитывая все затраты, в каждую площадь я вложил около 20 млн рублей. Когда стало известно о сносе, я начал искать покупателей, но людей, которые захотели бы взять на себя такие риски, сейчас мало.

Если нас снесут, буду обращаться в суд, чтобы добиться равноценной компенсации. Уже сейчас обсуждаю это с юристами, но, так как закон пока не приняли, активную работу вести невозможно.

Ольга Лайкина Владелица нежилого помещения в ЗАО

Нас пока никто ни о чём не уведомлял, и о сносе я узнала из новостей. Не знаю, что будет с моим помещением, которое находится в пятиэтажке в Можайском районе. Мы долго, с 2002 года, арендовали эту площадь у города, потом решили воспользоваться преимущественным правом выкупа. Уже примерно год я вношу за неё платежи, осталось ещё четыре года. Всего по договору нужно заплатить 33,4 млн рублей. Сейчас помещение арендует магазин, в котором продают продукты и зоотовары. Доходы скромные — даже не перекрывают нам ежемесячный взнос по рассрочке.

Ждём, когда закон вступит в силу, дальше будем решать. Пока я склоняюсь к обмену на равноценное помещение. Но сложно сказать точно — я же не знаю, что нам предложат. Сейчас у нас среднее расположение — на первой линии, но улица не центральная. Для магазина в шаговой доступности — в самый раз.

Как будут оценивать рыночную стоимость — большой вопрос. Стоимость нашего помещения в договоре указана на момент покупки. Кроме того, помещение тогда было убитым, и мы около 5 млн рублей потратили на ремонт. Нужно будет провести новую оценку и всё это в ней учесть.

Екатерина Редина Представительница компании «Дикси»

У нас есть магазины в пятиэтажках, но их немного. Ждём, когда появится финальный перечень домов, подлежащих сносу в ближайший год. Мы постоянно ищем новые подходящие помещения, но в больших городах площади, пригодные для размещения магазинов формата «у дома», в дефиците.

Михаил Мамчур Директор по развитию сети «Вкусвилл»

У нас есть один магазин в пятиэтажке — на улице Бирюзова. Ещё один такой же мы планируем открыть рядом с метро «Бульвар Рокоссовского».

Искать новые помещения всё сложнее, потому что у нас уже и так много точек. Но снос пятиэтажек нам не сильно помешает.

Помещения на первых этажах хрущёвок — это, как правило, бывшие квартиры, в которых непросто организовать полноценный магазин. Нас интересуют новые дома с качественными коммерческими площадями.

Фотография на обложке: Getty Images