Сказка странствий: Как малый бизнес ищет помещения после сноса павильонов

В этом году в Москве ожидается рекордный прирост торговых площадей — 2,87 млн кв. м. Но найти подходящее помещение всё равно непросто. Основные проблемы — высокая стоимость, неудобное расположение и плохие соседи. Особенно тяжело малому бизнесу — после массового сноса торговых павильонов конкуренция за оставшиеся объекты резко обострилась. «Секрет» узнал у московских предпринимателей, как они выходят из положения.

Поиск помещений для малого бизнеса упирается в две основные проблемы: метраж и ставки аренды. На рынке мало небольших помещений. Даже в торговых центрах и стрит-ритейле площадь начинается с 50 кв. м, притом что малому бизнесу часто бывает достаточно 10–30 кв. м.

Варианты, которые всё же удаётся найти, стоят слишком дорого. Хорошее помещение у выхода из метро площадью 30 кв. м может обойтись в 250–450 000 руб. в месяц. Такую ставку потянут только крупные сетевые операторы: салоны связи, аптеки и т. д. Магазин разливного пива не может платить аренду больше 150 000 рублей в месяц за 20–40 кв. м. Мы постоянно ищем новые помещения под свои магазины, но то, что находим, зачастую либо переоценено, либо находится в не самом удачном месте. То же самое мы слышим от многих наших клиентов, которым мы сдаём помещения в качестве брокеров.

Сейчас ситуация усугубилась: после двух волн сноса павильонов у метро конкуренция за первые этажи жилых домов и торговые центры резко обострилась. Мы, магазины разливных напитков, и раньше не имели права размещаться в нестационарных торговых объектах, но теперь на стационарные помещения, которых и так не хватало, появилось куда больше желающих. Кто-то из них работает вчёрную и не платит налоги, за кем-то стоят большие холдинги. Как брокерам, представляющим интересы собственников недвижимости, нам это хорошо и удобно, так как мы можем выбирать удобных нам арендаторов и привлекать их на очень высокие ставки. Но как предпринимателям, занимающимся развитием собственного не слишком маржинального бизнеса, это, конечно, создаёт нам проблемы.

Частично проблемы дефицита пытаются решить так называемые «гастрономы от производителей», которые стали активно открываться по всей Москве в последние годы. Суть в следующем: управляющая компания или инвестор берёт в аренду большое помещение на пять-десять лет (или — реже — выкупает его) и сдаёт его по отделам (колбасы, мясо, рыба, пиво, кофе и т. д.). По сути, формирует полноценный гастроном, где покупатели могут выбрать ассортимент товаров небольшого супермаркета, но от разных поставщиков или бизнесменов, каждый из которых работает по собственной кассе. Организатор гастронома зарабатывает на разнице между ставкой аренды и субаренды, а небольшие компании получают возможность арендовать маленькое помещение, получая при этом трафик большого супермаркета.

Увы, многие собственники и управляющие компании занимаются таким бизнесом непрофессионально и неграмотно, из-за чего гастрономы не набирают достаточной посещаемости, а потери арендаторов пытаются компенсировать увеличение ставок для оставшихся операторов, из-за чего теряют всех. От таких объектов мы тоже вынуждены отказываться, хотя при грамотном подходе этот бизнес может приносить прибыль.

Ещё одна проблема состоит в том, что многие собственники не хотят заключать договора аренды на длительный срок, предпочитая 11-месячные контракты. К тому же с малым бизнесом лишь немногие собственники готовы вести диалог: предлагают либо подписывать договор в редакции собственника с драконовскими условиями и огромными штрафами при полной отсутствии ответственности собственника за что бы то ни было, либо искать другое помещение.

Но и сами предприниматели тоже, конечно, много чего делают не так. Например, мы до сих пор часто слышим от клиентов просьбы оплачивать аренду налом (что неприемлемо для большинства собственников), у многих бизнесменов нет своей электронной почты, они мало и плохо пользуются интернетом, не готовы тратить деньги на развитие бизнеса. Эти странные привычки приводят бизнесменов к разорению чаще и быстрее, чем высокие ставки аренды.

Помещение для своей первой сырной лавки я искал на Avito. На протяжении трёх месяцев я каждый день обзванивал и смотрел новые площадки, которые подходили мне по формату. Главное для меня — недорогая аренда и близость к метро. Выбрал вариант недалеко от «Новослободской», между двумя институтами. Потом, правда, оказалось, что от студентов толку мало, а другим клиентам приходится объяснять, как нас найти, по телефону. Идти всего минут пять, но дворами.

Из той ужасной локации лавку пришлось переместить на новое место, к метро «Достоевская». Там мы разделили площадь с винным магазином. Договор субаренды составили на 11 месяц, но, когда пришло время его продлевать, нам отказали — винотека решила сама открыть свой сырный отдел на нашем месте. Опыт неприятный, но формат субаренды мне показался удобным. Поэтому новое помещение на Ленинском проспекте я тоже разделил с винотекой.

Ещё одна площадка — неподалёку от Москва-Сити— появилась благодаря предложению одного из наших клиентов. Тут нас тоже ждал сюрприз — собственник площадки сменился, а новый повысил арендную ставку в десять раз. Договориться с ним не получилось, поэтому мы снова были вынуждены переезжать.

Мы ищем помещения и сами, и через агентства недвижимости. Предложений на почту приходит много, но 90% слишком дорогие. Нам нужны помещения не дороже 500 000 рублей в месяц, таких очень мало. В городе есть площади, которые простаивают по году и дольше, но собственники всё равно не опускают цену.

Высокая стоимость аренды — главная проблема. Ещё одна — несговорчивость некоторых арендодателей. Как-то мы собрались снять площадь на проходной улице. Собственник выдвинул очень жёсткие требования: каникулы — две недели, обеспечительный взнос — за месяц, расторжение — по его желанию с предупреждением за один месяц. На все наши доводы про ремонт и ситуацию в стране человек сказал, что ему всё равно — мол, помещение он в любом случае сдаст. Сдал. А через три месяца снова пришёл к нам через агента.

Мы не стали договариваться с тем арендодателем, потому что стараемся работать только с теми, кто нас ждёт, готов к переговорам и идёт на уступки. Это важно, потому что у нас долгосрочные контракты. Если на начальном этапе человек не гибок, что будет потом?

Расскажу, как мы искали помещение для мастерской. Нам было нужно всего 20–30 кв. м, но сдаются сплошь и рядом только большие площади — 100-200 кв. м и больше. Ещё хуже то, что сдают в основном не собственники, а посредники — причём на полулегальных условиях. Ни один потенциальный арендодатель не показал нам документы на помещение — все предлагают договариваться обо всём на словах.

Многие помещения в подвалах и полуподвалах сдают организациям, имеющим отношение ко всякого рода «ветеранским организациям» силовых структур и другим льготникам. В теории там должны размещаться социальные учреждения, но по факту это коммерческая аренда на птичьих правах. И хотя мы в итоге, как нам казалось, отмели всё более или менее подозрительные варианты и выбрали честную субаренду, сейчас снова вынуждены переезжать, потому что за помещение, которое мы арендуем, а также за соседние, как оказалось, велась судебная тяжба, которую нынешние арендаторы проиграли. Мы об этом узнали случайно — арендодатель ставить нас в известность не спешил.

Благодаря счастливому стечению обстоятельств мы нашли-таки себе небольшой уголок, к тому же в центре. Нас приютил один из наших клиентов-велосипедистов. У этой женщины собственный бизнес, для которого она арендует большое помещение. Там для нас нашлась подходящая неиспользуемая площадь.

Получается, чтобы получить хорошее помещение на адекватных условиях, малому бизнесу нужно искать друзей среди представителей бизнеса покрупнее, пользоваться правилом пяти рукопожатий. Спонтанный рынок аренды небольших помещений дик и непредсказуем.

Фотография на обложке: Евгений Биятов / РИА «Новости»