Застройщик перепродал квартиру россиянки без её ведома. Верховный суд решил, кому достанется жильё

Летом 2014 года жительница Армавира Ирина Черненко заключила договор долевого участия с индивидуальным предпринимателем Меньшовым, который строил многоквартирный дом. За 48 метров в многоэтажке женщина заплатила 1,2 млн рублей. Застройщик обязался передать ей ключи от квартиры во втором квартале 2015 года. Но обязательств своих не выполнил — обманутая дольщица осталась без денег и жилья.

Черненко и другие обманутые дольщики решили бороться за свои квадратные метры и написали на предпринимателя заявление в полицию. Местное МВД возбудило против застройщика уголовное дело о хищении денег дольщиков (ч. 4 ст. 159 УК РФ) — именно тогда выяснилось, что в преступной схеме участвовала ещё одна компания — ООО «Траст-Т».

С этой организацией Меньшов заключил договор о совместной деятельности, по которому «Траст-Т» перешли все права и обязанности предпринимателя как застройщика. В том числе и право продать квартиру, за которую уже заплатила Черненко.

Компания нашла нового покупателя на заветные квадратные метры. Им стал местный житель Иван Альпенгольд*. В марте 2018 года мужчина подписал договор купли-продажи недвижимости с «Траст-Т», но, как и Ирина Черненко, так и не дождался ключей от квартиры. Пытаясь отстоять право на жильё, Альпенгольд пошёл в суд.

* Имена героев изменены

Что решил суд

Первая инстанция поддержала позицию Альпенгольда. Однако о том, что квартира стала поводом для судебных разбирательств, узнала обманутая дольщица Ирина Черненко. Женщина решила побороться за право собственности на жильё и подала апелляционную жалобу, а заодно и встречный иск к «Трасту-Т» и Альпенгольду.

Апелляция встала на сторону первой покупательницы квартиры, отклонив иск Ивана. Суд указал, что Меньшов и «Траст-Т» заключили договор о совместной деятельности, а значит, компания стала правопреемником всех прав и обязанностей предпринимателя. В том числе — и обязанности передать квартиру Ирине Черненко.

Кассация поддержала это решение. Тогда Альпенгольд пошёл в Верховный суд.

Что решил ВС

Судьи Верховного суда не согласились с выводами апелляции и кассации.

В высшей инстанции указали, что если у недвижимости есть несколько покупателей, то суд должен отдать право собственности тому, кто уже получил квартиру во владение. Другим покупателям остаётся требовать убытков от застройщика.

Нижестоящие инстанции допустили ошибку, не проверив, владеет ли кто-либо из истцов спорной квартирой, указал Верховный суд и направил дело на новое рассмотрение.

Чем это дело поучительно для россиян

В спорах о двойной продаже квартир преимущество в суде имеет тот, кто первым зарегистрировал или заключил договор, рассказал «Секрету» ведущий юрист практики недвижимости и земельных отношений Crowe CRS Евгений Кравченко.

Однако нередки ситуации, когда покупатель не знает, что квартиру перепродали, и поэтому не обращается в суд. В таком случае право собственности отдадут тому, кто первым подал иск, после чего отменить вступившее в законную силу решение будет сложно, указал Кравченко.

«В нашем примере преимущества на квартиру первоначально имела Ирина Черненко. Но она долго бездействовала, не интересовалась результатом сделки, что привело к возможности продажи и оформления прав на имущество третьему лицу. Поэтому женщина лишилась преимущественного права, а квартира останется в собственности Альпенгольда, который при равных условиях, судись бы они между собой сразу после факта двойной продажи, дело бы проиграл», — сказал юрист.

Что делать, чтобы не нарваться на двойную продажу

Проблема двойных продаж особенно остро стояла до 2004 года, когда был принят 214-ФЗ об участии в долевом строительстве, указала управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка. Переход на договоры долевого участия в строительстве и внедрение процедуры их обязательной регистрации в Росреестре позволили навести порядок в отрасли.

При покупке квартиры в новостройке риски «двойной продажи» не так велики, соглашается руководитель проектов и адвокат АБ «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина. «Сейчас правила продажи на этапе строительства совсем другие: договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, а расчёты происходят через эскроу-счёт (доступ к такому счёту появляется только после окончания строительства)», — пояснила она.

Сейчас на первичном рынке квартиру можно купить по договору долевого участия, переуступке прав (цессия), договору купли-продажи. Все они подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Если застройщик предлагает иную схему (например, соглашение о намерениях), то с ним лучше не связываться, советует Надежда Коркка.

Что касается покупки недвижимости на вторичном рынке, то тут случаи двойной продажи ещё встречаются, указывает Ирина Орешкина. При должной осмотрительности риски можно минимизировать.

Как не попасть на двойную продажу. Максимально коротко:

• сделку необходимо заключать только напрямую с собственником недвижимости;
• никаких представителей по доверенности и тем более в порядке передоверия;
• необходимо проверить в Росреестре, действительно ли продавец является собственником;
• следует включать в договор купли-продажи заверение продавца об отсутствии прав третьих лиц на объект;
• нужно предусмотреть штрафные санкции на случай признания договора недействительным по искам третьих лиц.

Коллаж: «Секрет фирмы», depositphotos.com, pixabay.com