Хотите занизить стоимость жилья в договоре? Рискуете остаться без квартиры и с уголовкой

Как работает схема занижения стоимости жилья в договоре

Основная причина, по которой люди принимают решение снизить стоимость объекта на бумаге, — это желание уйти от налогов. Законом предусмотрены случаи-исключения, при которых владелец недвижимости не должен платить налог:

• собственник продаёт единственное жильё, которым владеет не менее трёх лет;
• объект недвижимости приватизировали более трёх лет назад;
• недвижимость перешла в собственность по наследству или подарена родственниками, срок владения — не менее трёх лет;
• объект приобрели после 1 января 2016 года, срок владения — пять лет.

В остальных случаях платить налог придётся. Считают его, исходя из разницы цен в двух договорах купли-продажи — старом, по которому человек сам стал владельцем недвижимости, и новом, с покупателем жилья. С этой суммы и нужно заплатить налог на доходы физлиц — 13%.

Чтобы не расставаться с деньгами, продавцы прибегают к сделкам с занижением стоимости. Чаще всего они оформляются через договор купли-продажи (ДКП) и договор на неотделимые улучшения (ДНУ). В ДКП указывают заниженную цену, а оставшуюся часть денег указывают в ДНУ. Факт передачи общей суммы фиксируют в расписках к ДКП и ДНУ. Государственные органы регистрируют только ДКП, а ДНУ нести в Росреестр не нужно, так что власти о нём не узнают.

Чем рискуют участники сделки

Люди не осознают, что такая махинация легко может выйти боком. Например, обернуться признанием сделки недействительной.

«Оснований признать сделку недействительной множество. Например, банкротство собственника, судебные притязания родственников, нераспределённые прежним собственником доли, сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий и руководить ими, есть скрытые собственники, при частой смене собственников. Любую сделку сроком давности до трёх лет возможно отменить в судебном порядке», — комментирует Гордеева.

Вот четыре основных риска занижения суммы сделки:

1. Если продавец занизит стоимость недвижимости в договоре и не уплатит налоги, сумма которых составит более 2,7 млн рублей за три финансовых года подряд, ему грозит уголовная ответственность. Ответственность за умышленное уклонение от уплаты налогов предусмотрена статьёй 198 УК РФ. Можно нарваться на штраф до полумиллиона рублей или загреметь в тюрьму на три года.

2. Если продавца признают банкротом — а это мейнстрим современности, — объект недвижимости изымут, если суд признает покупателя недобросовестным. Например, если выяснится, что покупатель осознанно согласился на занижение стоимости объекта в ДКП. Тогда он может остаться и без жилья, и без отданных за него денег.

3. Иногда новому собственнику срочно требуются деньги, и тогда он продаёт недвижимость чуть ли не сразу после покупки. В такой ситуации договор купли-продажи с заниженной стоимостью объекта не оставит выбора новому собственнику. Если продать недвижимость нужно до того, как истечёт пять лет (или три года, если единственная недвижимость) после приобретения, продавцу придётся занижать стоимость объекта, чтобы не платить налог с большей суммы. Порочный круг замыкается — недобросовестный покупатель становится уже недобросовестным продавцом.

4. Если налоговая узнает про схему, продавец рискует получить счёт на уплату доначисленного налога и штраф в 40% от суммы налога, который он обязан был перечислить. Если же по какой-то причине сделку признают недействительной, покупатель в свою очередь вернёт только ту сумму, которая указана в договоре купли-продажи. Средства из дополнительного соглашения вернуть уже не удастся.

Если сделка с ипотекой

Банки предоставят ипотечный заём, даже если увидят, что стоимость объекта занижается. Кредитная организация ничего не теряет, когда начинается камеральная проверка, и при необходимости предоставляет налоговикам весь пакет документов. Сам банк только выдал кредит — и ничем не рискует.

Как налоговая реагирует на нарушения

По закону цена объекта не должна быть ниже 70% от его кадастровой стоимости. И это ограничение — подтверждение того, насколько велико добродушие государственных служб. Как только продавец превышает дозволенный лимит и «роняет» стоимость объекта до критической, налоговая начинает проверку.

ФНС взаимодействует со всеми государственными структурами, в том числе с Росреестром. Налоговая вправе запросить документацию и в банке, если сделка проходила с участием кредитных средств. Основание для проверки — сомнительно низкая стоимость объекта недвижимости.

Как законно снизить налоги

Лучше всего дождаться, когда пройдёт пять лет — тогда платить налог не придётся. Если объект нужно продать срочно, стоит закладывать в его стоимость сумму будущего налога. Тогда налог за продавца как бы заплатит покупатель.

Также уменьшить стоимость налога с продажи недвижимости помогут налоговые вычеты. Каждый гражданин РФ имеет право один раз в жизни вернуть 13% уплаченного НДФЛ с суммы 2 млн рублей от общей стоимости жилой недвижимости (речь не идёт об участках, дачах, коммерческой недвижимости и нежилых объектах).

Кроме того, он может вернуть 260 000 рублей НДФЛ с процентов, начисленных по ипотечному кредиту. «Эти деньги могут стать взаиморасчетом с налоговой, если человек купит покупки встречного объекта недвижимости в рамках одного календарного года», — напомнила Гордеева.

Коллаж: «Секрет фирмы», кадр из фильма «12 стульев», kinopoisk.ru, freepik, Marcelino Ramírez/agefotostock/East News