Сотни тысяч рублей оставляем себе. Когда можно не платить налоги при продаже недвижимости

В налоговом законодательстве есть понятие минимального предельного срока владения недвижимостью (в тексте мы будем для краткости называть его просто минимальным сроком). Под ним понимается срок владения недвижимостью, по истечении которого собственник может не платить налог с дохода от продажи и не декларировать его.

До 2016 года этот срок составлял три года, затем его увеличили до пяти лет (при этом существуют исключения, например ситуации с продажей единственного жилья, когда минимальный срок составляет всё те же три года). Одновременно регионам дали право устанавливать сокращённые минимальные сроки.

Где действуют сокращённые сроки

Количество субъектов, где установлен сокращённый минимальный срок, невелико, однако в последние годы их число постепенно увеличивается.

На данный момент такие сроки установлены:

• в Амурской области — три года (распространяется на правоотношения, которые возникли после 1 января 2021 года — подробнее ниже);
• в Иркутской области — три года (распространяется на правоотношения, которые возникли после 1 января 2020 года);
• в Карачаево-Черкесии — три года (распространяется на объекты, купленные после 1 января 2021 года);
• в Магаданской области — три года (распространяется на объекты, которые на 1 января 2021 года были в собственности три года или дольше);
• в Республике Алтай — три года (распространяется на объекты, купленные после 1 января 2016 года);
• в Якутии — три года (действует с 1 января 2016 года);
• в Севастополе — три года (распространяется на объекты, купленные после 1 января 2018 года);
• в Ставропольском крае — три года (распространяется на объекты, купленные после 1 января 2016 года);
• в Ханты-Мансийском автономном округе — три года (распространяется на объекты, купленные после 1 января 2016 года).

Хотя теоретически регионы могут уменьшать минимальный срок вплоть до нуля, все перечисленные субъекты выбрали в качестве сокращённого трёхлетний срок — то есть тот же самый срок, который фигурировал в федеральном законодательстве до 2016 года. Это можно объяснить стремлением региональных властей обеспечить преемственность правового регулирования и стабильность на рынке недвижимости.

Но есть проблема: закреплённые в региональных законах правила применения сокращённых сроков не всегда достаточно чётко и ясно сформулированы. Это может стать причиной споров с налоговой.

Основные вопросы, которые здесь возникают:

• с какого момента в регионе начинает действовать сокращённый срок (действие закона во времени);
• как применять сокращённый срок, если собственник проданного объекта живёт в другом субъекте (действие закона в пространстве и по кругу лиц).

Рассмотрим их подробнее.

Действие во времени

В разных субъектах правила о начале действия сокращённых сроков сформулированы по-разному.

Самый простой случай — когда в региональном законе прописано, что он распространяется на объекты, купленные после определённой даты. Тут легко понять, подпадает объект под сокращённый срок или нет.

Сложнее, когда закон указывает, что он распространяется на правоотношения, возникшие с определённой даты. Например, закон Амурской области, где фигурирует эта формулировка и срок — с 1 января 2021 года. Подпадают ли под его действие объекты, купленные до этой даты и реализованные после?

По нашему мнению, подпадают. Поскольку закон относится к законодательству о налогах и сборах, очевидно, что правоотношения, о которых в нём идёт речь, — именно налоговые, а не гражданские (так называемые правоотношения собственности). Следовательно, спорную формулировку следует понимать как применение правил закона к налогово-значимым действиям налогоплательщика (таким как продажа недвижимости), которые произошли после этой даты.

Формулировка никак не влияет на порядок определения срока владения недвижимостью, который обычно считается со дня её приобретения.

Бывают и исключения: в некоторых случаях минимальный срок могут отсчитывать, к примеру, с даты оплаты объекта.

Действие в пространстве и по кругу лиц

Ещё одна неясность, возникающая на практике, касается ситуации, когда налогоплательщик продаёт недвижимость в регионе с сокращённым предельным сроком, но сам в этом регионе не проживает.

Например, налогоплательщик из Москвы продаёт квартиру в Якутии. При этом квартира находилась в его собственности более трёх лет, но менее пяти. Будет ли сделка «безналоговой»?

Налоговый кодекс РФ не даёт ответа на этот вопрос, как и нормы региональных законов. В некоторых из них упоминаются доходы от продажи объекта недвижимого имущества на территории соответствующего субъекта, что формально даёт право воспользоваться этим законом в подобной ситуации. Но справедливо ли распространять эту по сути региональную налоговую льготу на налогоплательщиков, у которых нет тесной связи с субъектом и которые не вносят вклад в его экономику (в частности, не платят здесь налог на доходы)?

К этому вопросу обратился и Минфин. В одном из своих писем ведомство пришло к выводу, что региональные особенности налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимости могут применяться теми, кто платит НДФЛ по месту жительства или месту учёта (по прописке). Фактически это означает, что для того, чтобы воспользоваться правом на применение сокращённого минимального срока в определённом регионе, человек должен в нём проживать.

Нам позиция Минфина не кажется убедительной. В своих рассуждениях министерство опирается лишь на то, что по правилам Налогового кодекса налогоплательщик должен платить НДФЛ и подавать декларацию по месту своего учёта в налоговом органе, то есть по месту регистрации. Однако законодательство не связывает применение сокращённых предельных сроков с местом жительства налогоплательщика или местом уплаты налога.

Есть и ещё одно «слепое пятно». В своём письме Минфин не отвечает на вопрос о том, на какую дату налогоплательщик должен проживать в регионе, чтобы воспользоваться правом на применение сокращённого срока: на дату продажи недвижимости, дату декларирования дохода или дату уплаты налога? В зависимости от этого решение вопроса о налогообложении может быть диаметрально противоположным.

Пока в подобных налоговых отношениях есть неопределённость. Остаётся надеяться, что с увеличением числа субъектов, которые воспользуются правом на установление сокращённого минимального срока, неразбериху устранят. Либо с помощью поправок в законы, либо с помощью судебной практики. Пока же налогоплательщикам, находящимся в «пограничных» ситуациях, нужно быть готовыми отстаивать свою позицию в возможном конфликте с налоговыми органами.

Коллаж: «Секрет фирмы», freepik.com