Россиянка купила жильё по поддельным документам и смогла отсудить свои права на него. Назидательный кейс

Осенью 2015 года Елена Позёмкина (имена героев изменены) стала счастливой обладательницей квартиры на Красной Пресне — в одном из самых дорогих районов Москвы. Покупка казалась крайне выгодной. Собственница попросила за жильё всего 7 млн рублей.

Спустя 4 года выяснилось, что цена была снижена не просто так. Собственница стала фигуранткой дела о мошенничестве с жильём. Как выяснило следствие, летом 2015 года она подделала свидетельство о рождении, прикинулась дочерью умершей владелицы квартиры и попыталась получить наследство.

Попытка увенчалась удачей: документы не вызвали подозрений у нотариуса и женщина оформила квартиру на себя. И только спустя 5 лет департамент городского имущества почуял неладное и решил оспорить сделку.

В суде московские власти потребовали, чтобы куплю-продажу признали недействительной, а квартиру передали городу (как выморочное имущество — то есть имущество человека, у которого нет наследников).

Что было в суде

Первая инстанция встала на сторону городских властей. Позёмкину признали недобросовестной покупательницей, мотивировав это тем, что женщина могла тщательнее проверить историю квартиры и документы продавца.

Апелляция и кассация поддержали это решение. Но Позёмкина не готова была просто так лишиться жилья — и решила оспорить судебные акты в высшей инстанции. Так дело дошло до Верховного суда.

Доводы собственницы были таковы: сделка купли-продажи не вызывала никаких подозрений, поскольку все документы сторон проверял банк. Что касается цены недвижимости, то оценщик подтвердил её соответствие рынку.

Позёмкина также обратила внимание суда на то, что московский департамент имущества пропустил срок исковой давности — со дня записи в ЕГРН прошло больше 3 лет, а значит, по закону такую недвижимость нельзя забирать у добросовестного приобретателя.

На это представители городских властей ответили, что департамент узнал о нарушении права только в 2020 году — после того как привлекли к делу о мошенничестве в качестве потерпевшей стороны.

Что решил ВС

Высшая инстанция нашла нарушения, допущенные нижестоящими судами при рассмотрении дела. Так, ВС указал на то, что Позёмкину признали недобросовестной покупательницей по ошибке.

Во-первых, в пользу её добросовестности говорит тот факт, что у продавца на руках было нотариальное свидетельство о праве на наследство по закону и выписка из ЕГРП. Во-вторых, объявление о продаже квартиры размещалось в открытом доступе в сети Интернет — то есть о сговоре не могло быть и речи. И в-третьих, стоимость квартиры была вполне рыночной, что подтверждает отчёт независимого оценщика.

В итоге ВС отменил решения нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Такое дело бы не дошло до ВС РФ, если бы истцом был обычный гражданин, а не городской департамент, прокомментировал кейс Андрей Саунин, адвокат, руководитель Saunin Law Office.

«Суды нижестоящих инстанций защищали интересы публично-правового образования. Для граждан, бесспорно, такая практика должна обезопасить сделки с недвижимостью на вторичном рынке, особенно с наследственным имуществом. Так как суд указал, что проверка документов при наследовании является обязанностью нотариусов», — резюмировал он.

Для россиян, которые собираются купить себе новую квартиру, это дело станет назидательным примером, полагает Мария Спиридонова, управляющий партнёр «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России.

«Стоит помнить о своём статусе добросовестного приобретателя — добросовестность каждого предполагается, если не будет доказано иное. Иными словами, проверять документы должны уполномоченные лица (нотариусы, сотрудники Росреестра), которые впоследствии выдают документы или регистрируют права. Если сотрудники зарегистрировали сделку — значит, оснований для недобросовестности не нашлось», — полагает она.

Коллаж: «Секрет фирмы», freepik.com, Unsplash