Как продать квартиру в России удалённо. Инструкция для эмигрантов

Подготовиться к сделке

Сняться с учёта

Готовиться к продаже лучше, ещё находясь в России. Первым делом стоит сняться с учёта (выписаться из квартиры). Это поможет увеличить спрос на квартиру, так как некоторые покупатели опасаются приобретать жильё, в котором кто-то прописан.

Кроме того, без личного присутствия человеку невозможно выписаться из квартиры, даже если выдать представителю нотариальную доверенность, советует Андрей Большаков, управляющий партнёр юрфирмы Bolshakov&Partners.

Чтобы выписаться из квартиры, нужно лично прийти в МФЦ с паспортом и подать заявление. Срок выполнения услуги — 3 рабочих дня. Там вам в итоге поставят в паспорт штамп о снятии с регистрационного учёта по месту жительства.

Для тех, кто уехал, всё же есть вариант.

«Можно написать заявление о снятии с регистрационного учёта, свою подпись в данном заявлении заверить в консульстве или же у нотариуса, но тогда потребуется апостиль, и направить письмо по почте в районное отделение по вопросам миграции», — посоветовала Мария Спиридонова, управляющий партнёр «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России.

Важно помнить, что сняться с регистрационного учёта можно как до, так и после продажи жилья. Чтобы выписать детей, потребуется согласие обоих родителей.

Собрать пакет документов

При продаже квартиры понадобится целая кипа документов. Чтобы потом не бегать с подгорающей пятой точкой, стоит озадачиться и собрать заранее:

• выписку из домовой книги;
• выписку из единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН);
• правоустанавливающие документы, на основании которых была получена недвижимость (например, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее);
• свидетельство о праве собственности.

Копии и оригиналы этих (правоустанавливающих) документов нужно будет оставить доверенному лицу (о том, как его выбрать и какие права ему предоставить, — расскажем ниже).

Получить электронную подпись

Чтобы удалённо заключить договор, может пригодиться электронная подпись. Это цифровой аналог обычной подписи, который действует в течение определённого срока (например, год). Договор, подписанный в электронном виде электронной подписью, приравнивается к договору, подписанному вживую — лично.

Но есть нюанс. В практике уже встречались случаи, когда мошенники получали доступ к электронной подписи и заключали сделки от имени владельца недвижки, но без его ведома. Поэтому с этим способом нужно быть очень осторожным.

Оформить доверенность

Для оформления потребуются как ваши паспортные данные, так и потенциального представителя. При этом представитель может и не приходить лично к нотариусу. Желательно в доверенности указать кадастровый номер квартиры, которую вы будете продавать, а также прописать полномочия, необходимые для заключения договора купли-продажи.

Как правило, у большинства нотариусов есть стандартные формы, которые проверены практикой. Но если у вашего нет, ниже — список от юриста Марии Спиридоновой:

• право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества;
• право на получение денег по договору (то есть оплаты за квартиру);
• право на совершение преддоговорных подготовительных действий (например, оценить квартиру или добрать недостающие документы);
• обязанность передать вам деньги за квартиру, после того как прошла сделка.

Лучше всего оформить нотариальную доверенность в РФ, советует Андрей Большаков. Но можно и за границей, правда, это сложнее.

«В странах бывшего СНГ можно оформить доверенность у любого уполномоченного нотариуса, который ведёт производство на русском языке. В странах Гаагской конвенции, включая Турцию, необходимо поставить на доверенность апостиль. В остальных странах оформить доверенность можно в посольстве РФ (по предварительной записи, очереди только на приём могут занимать 3 месяца и более. — Прим. "Секрета")», — поделилась Мария Спиридонова.

Составить договор

Договор купли-продажи можно использовать стандартный. Для спокойствия документ можно оформить у нотариуса или в банке, если покупатель берет кредит на покупку.

В договоре важно указать, что продажа осуществляется через представителя на стороне продавца, указать данные представителя и реквизиты выданной ему доверенности, посоветовала Спиридонова. Данные продавца следует указать отдельно.

«Для продавца важно гарантировать получение денег, поэтому в договоре нужно предусматривать 100%-ный аванс или зачисление денежных средств на аккредитив в пользу продавца», — добавил Большаков.

Получить деньги

Как вариант — можно попробовать договориться с банком о возможности зачислить средства на аккредитивный счёт в иностранном банке, посоветовал Большаков. Но, скорее всего, проще получить средства на счёт продавца в российском банке, а уже потом переводить деньги в иностранный банк.

«Какие-то российские банки ещё могут работать с SWIFT, поэтому лучше заранее проверить возможность банка сделать перевод в другой иностранный банк», — сказал он.

Есть и ряд зарубежных банков (например, турецкие), которые сохранили рублёвые корреспондентские счета или российские квази-«дочки», можно попробовать воспользоваться их услугами.

Среди других вариантов — вывоз налички через посредников (не более $10 000) или безнала с помощью онлайн-сервисов.

Оплатить налоги

Если продавец — гражданин РФ, то он должен заплатить налог в России. Налог составляет 13% — и его можно не платить, если срок владения квартирой составляет 5 и более лет, рассказал Большаков.

Коллаж: «Секрет фирмы», freepik.com, Unsplash, Unsplash License