Куда вложить деньги? Недвижимость в Германии

«Секрет фирмы» продолжает рассказывать, как и во что инвестировать деньги за рубежом. В очередном выпуске — недвижимость Германии. Это студенческие апартаменты, пансионы для престарелых и другие неочевидные на первый взгляд способы вложений.

Полная предсказуемость и закрытый реестр недвижимости

Германия не обольщает обещаниями быстрых сверхдивидендов. Рост цен здесь далеко не сказочный и составляет в среднем 3–5% в год. Однако есть большой повод для оптимизма: в некоторых регионах в ближайшие лет пять прирост цен может составить до 30%. Речь прежде всего о Ростоке, Дортмунде, Ингольштадте, Галле, Эссене и Дуйсбурге.

Рынок недвижимости в Германии очень стабилен и даёт возможность построить надёжный запасной аэродром. Так, в Мюнхене квартиры и дома на одну-две семьи непрерывно дорожали целых 30 лет подряд и за этот срок поднялись в цене ровно в три раза. Для сравнения, самая дорогая недвижимость Рублёвки за пять лет потеряла в цене 37%. А первые инвесторы культовых апартаментов в Москве-Сити, которые покупали лоты на пике их стоимости, потеряли от 20% до 40%.

Полная предсказуемость в хорошем смысле этого слова ждёт и в банковской сфере Германии: за последние 100 лет здесь не обанкротился ни один банк. Даже у многострадального Deutsche Bank, о котором в спекулятивной манере вот уже несколько лет пишут как о втором Lehman Brothers, на поверку всё совсем не так плохо. Выбор банка важен в связи с кредитованием строительства какого-то объекта, будь то жилой комплекс или бизнес-центр. Грубо говоря, если в Германии начали что-то строить, то достроят до конца.

Наконец, немецкая юрисдикция гарантирует абсолютную закрытость реестра недвижимости. Даже прокуратура Германии не может узнать имя владельца недвижимости: чтобы это произошло, человек должен нарушить все мыслимые и немыслимые законы. Информацию о владельце может получить только нотариус и только по обоснованному запросу. А отобрать у человека собственность (в том числе по политическим причинам) в Германии невозможно. Исключение — злостная неуплата налогов.

Нация арендаторов

Немцев часто называют нацией арендаторов: до 80% населения не имеют собственного жилья, люди всю жизнь снимают квартиры, и это здесь вполне нормально. Привычка снимать жильё порождает новые форматы недвижимости.

Прежде всего это студенческие апартаменты. Германия — один из лидеров по числу студентов среди всех стран Европы, тут учатся почти 2,8 млн человек. Вузы далеко не всегда обеспечены достаточным количеством мест в общежитиях, при этом с родителями студенты тоже редко живут — так просто не принято. Вокруг университетов на деньги частных инвесторов строятся комплексы студенческих апартаментов: это небольшие студии (до 35 кв. м) с собственной ванной и кухней, но общей инфраструктурой (прачечная, фитнес, бассейн, лобби, кофейня, сад на крыше и т. п.) и единой системой управления.

Средняя стоимость одних студенческих апартаментов составляет около 170 000 евро, в одном корпусе их может быть около сотни. Цена блока таким образом составляет 17 млн евро. По закону такая недвижимость сдаётся застройщиком с полной отделкой, мебелью, холодильниками, телевизорами, интернетом и прочими благами.

Управляет студенческими апартаментами специальная компания, её услуги стоят 25 евро в месяц с каждой студии. Заселяться могут только студенты, что контролируется управляющей компанией и надзорными органами: УК не может заселить корпус студенческих апартаментов кем попало. Другими словами, для нормального функционирования такого комплекса строгий контроль не нужен.

Доходность студенческого жилья в Германии составляет порядка 4,5%. Для сравнения, прибыль от сдачи жилья внаём — около 3%. Налог — 16%, но есть возможность оптимизировать его до 0%, создав компанию, оформив на неё недвижимость, а затем выдав ей заём на покупку (то есть фактически оформить заём самому себе). Это правило работает только для нерезидентов.

Студенческое немецкое жильё выгодно для инвестора ещё и потому, что это ацикличный сектор: число студентов не зависит от кризисов. Благодаря тому что образование в Германии считается престижным (доля иностранных студентов здесь 12–15%), он даже немного растёт.

За 2016 год инвестиции в студенческое жильё в Германии составили $16,5 млрд — это рекорд. 32% из 800 крупнейших инвесторов в Европе заявили, что рассматривают вложения в студенческое жильё в ближайшем будущем.

Жильё для успешной молодёжи и для пенсионеров

Германия интересна тем, что здесь порядка 40% домохозяйств представлено бездетными одиночками работоспособного возраста.

Медицина здесь качественная, пенсии достойные, поэтому люди живут долго, а пенсионеры могут и хотят тратить. Как правило, они предпочитают жить отдельно от детей и внуков, в хороших апартаментах со специальным медобслуживанием и восстановительной инфраструктурой.

С учетом этого можно рассматривать несколько типов жилья: бизнес- или микроапартаменты (комплексы со студиями и качественной инфраструктурой в больших городах), а также дома престарелых (комплексы со студиями для пенсионеров в рекреационных регионах).

Рентабельность микроапартаментов составляет в среднем 4–4,5%, у домов престарелых этот показатель чуть выше — 5–6%. На цену влияет медицинская и реабилитационная инфраструктура комплекса, а также вес компании, которая выступает его оператором, на рынке.

Каждое помещение типа микроапартаменты можно сдать за 400–500 евро в месяц — это удобная альтернатива для молодых и активных одиночек, которые часто меняют работу и место жительства. Современные апарткомплексы строятся с хорошей инфраструктурой: внутренними парками, бассейнами и фитнес-центрами. За таким комфортным и ультрасовременным жильём всегда выстраивается очередь.

Стоимость корпуса с бизнес-апартаментами или с апартаментами для пенсионеров — примерно 17–20 млн евро. Купить можно как готовое, так и строящееся жильё. Причём оплата происходит в семь этапов (закладка фундамента, возведение стен и т. д.) — следующий транш происходит только после одобрения комиссией очередного этапа. Кстати, получить ипотеку тоже можно — в Германии кредит охотно выдают юрлицам и частным предпринимателям.

Абсолютная надёжность и европейский паспорт «на сдачу»

В Германии нет никаких ограничений на покупку недвижимости иностранцами: нужен только загранпаспорт и деньги. При желании инвестор может получить здесь вид на жительство для себя и своей семьи. Бесплатные школы и детские сады, полноценные медстраховки и другие социальные блага также включены.

Да, на недвижимости в Германии сколотить состояние за пару лет нельзя. Эта страна про надёжность и стабильность, про то, чтобы сохранить свои сбережения и планомерно приумножать их — без вызывающих зависть мгновенных сверхдоходов, но и без всякого риска.

Подписывайтесь на «Секрет фирмы» в «Яндекс.Дзене»!