Георгий Качмазов. Дорогая ли в Москве недвижимость

Принято считать, что жильё в Москве стоит запредельно дорого. Так ли это на самом деле? Всё относительно: конечно, цены на столичную недвижимость значительно выше, чем в регионах России, однако заметно ниже, чем во многих других мегаполисах мира. За последние пять лет рост цен в Москве оказался меньше, чем в других мегаполисах, а девальвация только усиливает это явление. Более того, жильё в Москве стоит не так уж дорого, даже в пересчёте на средние доходы москвичей.

Эксперты международного брокера недвижимости «Транио» сравнили рынок Москвы с рынками Гонконга, Лондона, Нью-Йорка, Сан-Паулу, Стамбула и Шанхая. Как нам кажется, эти мегаполисы в разных концах света наиболее близки к Москве с точки зрения динамики развития и привлекательности для жителей — это экономические центры своих регионов и всего мира.

С 2011 по 2015 год цены на недвижимость в российской столице выросли меньше, чем в других мегаполисах. Так, совокупный рост в Москве составил 10,3% (все местные валюты мы перевели в доллары). За тот же период жильё в Гонконге и Шанхае подорожало более чем на 20%, в Лондоне и Нью-Йорке — более чем на 40%, а в Сан-Паулу и Стамбуле — более чем в два раза.

Цены на жильё в Москве находятся в прямой зависимости от стоимости углеводородного сырья на мировом рынке. Смотрите — по данным Savills, с 2007 по 2009 год квартиры в российской столице подешевели на 51%. В то же время в январе–феврале 2009 года цены на нефть начали повышаться и стоимость метров тоже пошла вверх. В 2015 году нефть показывает отрицательную динамику, и цены на жильё тоже снижаются.

Другие рынки менее зависимы от колебаний стоимости нефти. Так, на лондонскую недвижимость больше влияют налоговые нововведения (например, повышение гербового сбора) и изменения в политической конъюнктуре (парламентские выборы и слухи о приходе лейбористов на место консерваторов). Рынок Шанхая искусственно сдерживался в росте из-за ограничений, которые вводились в 2011 году для покупателей жилья. Рынок Стамбула стимулировался за счёт притока инвестиций и развитой строительной отрасли, а рынок Сан-Паулу — за счёт падения ставок по ипотечным кредитам.

Что же мы имеем на сегодняшний момент? По стоимости квадратного метра жильё в Москве гораздо дешевле, чем в Гонконге, Лондоне, Нью-Йорке и Шанхае, однако дороже, чем в Стамбуле и Сан-Паулу. Например, квартиры в центре российской столицы стоят в четыре — четыре с половиной раза дешевле, чем в центре Гонконга и Лондона, но почти в три раза дороже, чем в центре Стамбула.

Зависимость очевидная — чем выше стоимость жизни и лучше экономическое развитие, тем выше цены на недвижимость. Например, в рейтингах самых важных городов для состоятельных лиц (Knight Frank), развития и потенциала (Kearney) и глобальной конкурентоспособности (EIU) первые строчки занимают Гонконг, Лондон, Нью-Йорк, и в этих же городах самые высокие цены на недвижимость. Российская столица находится далеко позади этих трёх городов в рейтинге глобальной конкурентоспособности. По этому показателю Москва гораздо ближе к Сан-Паулу и Стамбулу, отсюда и разница цен.

Дороговизна — вещь относительная, восприятие цены напрямую зависит от доходов населения. Важно знать не только стоимость квадратного метра, но и то, может ли местный житель позволить себе её покупку, имея средние доходы. Если принять в расчёт отношение стоимости недвижимости к средним доходам населения (price-to-income ratio), получается, что жильё в Москве по доступности сопоставимо с нью-йоркским, менее доступно, чем в Сан-Паулу и Стамбуле, но более доступно относительно недвижимости в Шанхае, Лондоне и Гонконге. По этому показателю мы в середине списка.

По данным сайта Numbeo, доступность жилья в Москве и Нью-Йорке примерно одинакова: их жителям, имеющим средние доходы, требуется 24 года, чтобы накопить средства для покупки квартиры площадью 90 м². А вот жителю Стамбула достаточно десяти лет, Сан-Паулу — 20. Зато среднестатистическому жителю Гонконга на такую покупку придётся потратить 33 года, Лондона — 30 лет. В общем, ситуация, когда покупка жилья практически недоступна для людей со средними доходами, типична для мегаполисов мира. Конечно, в некоторых странах лучше развиты программы ипотечного кредитования, что облегчает покупку жилья, но с другой стороны — развитая ипотека способствует росту цен.

Если недвижимость в Москве не такая уж дорогая, быть может, она ещё вырастет в цене? По нашим оценкам, Москва имеет худшие перспективы роста цен в краткосрочном периоде. Ценовой разрыв между Москвой и такими городами, как Гонконг, Лондон, Нью-Йорк и Шанхай, дальше будет только увеличиваться. Уже в 2015–2016 годах цены на вторичную недвижимость Москвы могут упасть примерно на 10%. Скажется неблагоприятная экономическая ситуация и, в частности, нестабильный курс рубля. Таким образом, стоимость квадратного метра понизится примерно до уровня пятилетней давности. Многие из тех, кто планировал покупку на ближайшие годы, уже заключили сделки в 2014-м, и в краткосрочной перспективе ожидать увеличения спроса не придётся, поэтому рынок останется вялым.

Зато, по прогнозам Savills, в течение ближайших пяти лет в Лондоне жильё подорожает в совокупности на 20–25%. Как прогнозируют аналитики Knight Frank, в 2015 году ожидается значительный рост цен в Нью-Йорке и Шанхае, а в Гонконге, скорее всего, недвижимость незначительно подешевеет. В Сан-Паулу и Стамбуле также не ожидается заметное падение цен на недвижимость в ближайшие пару лет.

«Золотые московские метры» — это не более чем миф, появившийся в начале 2000-х, когда цены стремительно росли. Для большого динамичного города, где много рабочих мест и самые высокие в стране зарплаты, цены не так уж велики.

В подготовке текста участвовала Юлия Кожевникова, ведущий эксперт «Транио» Фотография на обложке: Епихин Андрей / TASS