Экономим шекели. Как правильно вложиться в израильскую недвижимость

За последние десять лет цены на недвижимость в Израиле выросли на 113%. Пик пришёлся на сентябрь 2017 года.

Устойчивость рынка объясняется тем, что население Израиля постоянно растёт: в стране низкая смертность, высокая рождаемость и постоянный приток мигрантов — за счёт репатриации. А низкие ставки по депозитам превращают израильскую недвижимость в одну из самых выгодных и безрисковых инвестиций. Если бы в 2008 году вы купили среднюю четырёхкомнатную квартиру в многоэтажном доме, к 2018 году она бы выросла в цене в полтора раза — по нынешнему курсу с $256 000 до $403 000.

Рынок зрелый, он очень разный. Небоскрёбы по последней архитектурной моде и дома на первой линии от моря соседствуют с развалинами, чья основная ценность — в земле, поэтому о средней цене квадратного метра на израильском рынке говорить сложно. По грубым прикидкам это 23 000 — 28 000 шекелей за метр ($6300–7700) в зависимости от удалённости от центра.

Несмотря на усилия государства, направленные на обуздание цен, последние не торопятся снижаться. Подробнее об израильском рынке я рассказывал в предыдущей колонке. А сегодня поговорим, какие активы имеет смысл рассмотреть сейчас и на какие риски обратить внимание.

Чтобы жить

В стране очень много денег — и внутренних, и внешних, а спрос на недвижимость диверсифицирован. Поэтому нужно выбрать критерий: покупка квартиры для себя или для инвестиций.

В большинстве случаев клиенты, которые обращаются к нам, ориентируются на бюджет в $1 млн. Поскольку иностранцы могут получить в Израиле ипотеку, то, принеся $1 млн в качестве первоначального взноса, можно купить квартиру, полная стоимость которой почти $2 млн.

Если речь идёт о недвижимости для себя, то в большинстве случаев это «дача», а не квартира для постоянного проживания. А значит, всё завязано на близости к набережной.

Подавляющее большинство россиян покупают квартиры в прибрежной зоне большого Тель-Авива — городах-сателлитах. Когда-то очень популярным местом был курортный город Эйлат, но сейчас это не так. И пока неизвестно, изменится ли ситуация теперь, когда в 20 минутах от города появился международный аэропорт.

Российские евреи на юге обычно выбирают зоны рядом с городом Ришон-ле-Цион: его центр весьма удалён от моря, но один из районов полностью подпадает под определение приморского. Квартиры на 45% дешевле тель-авивских.

Дальше находится город Бат-Ям. Разговоры о его объединении с Тель-Авивом ведутся уже десятилетия, и когда проект реализуют — неизвестно. Но если это случится, квартиры в Бат-Яме станут квартирами в Тель-Авиве и, соответственно, взлетят в цене в полтора раза.

Следующий приморский город за Тель-Авивом — Герцлия. Стоит учесть, что за исключением домов гостиничного типа, которые являются очень специфическим вложением (об этом ниже), в приморской части Герцлии почти нет многоквартирников. Цены в центре на 10% выше, чем в Тель-Авиве. Зато в Нетании полно и высоток, и частных домов в относительной близости от моря. Квадратный метр в центре города стоит почти в два с половиной раза дешевле, чем в Тель-Авиве, — около 17 000 шекелей ($4800). Наиболее удачное вложение по соотношению цена — качество.

Дальше — город Кейсария, в котором тоже нет небоскрёбов: его можно назвать чем-то вроде израильской Рублёвки. Площадь местных вилл стартует от 600 кв. м, стоимость — от 5 млн шекелей ($1,4 млн). В Кейсарии, например, находится дом премьер-министра Израиля Биньямина Нетаньяху.

В самом Тель-Авиве, кроме прибрежных улиц и района Неве-Цедек, где купил дом Роман Абрамович, а цена за метр измеряется в десятках тысяч евро, есть и более доступные варианты. Если вы равнодушны к морским купаниям, то цены на восточной стороне, куда не инкорпорирован пляжный коэффициент, приятно вас удивят. А Северный Тель-Авив отделён от моря маленьким аэропортом, разговоры о сносе которого ведутся в Израиле десятилетиями (что тоже приведёт к повышению стоимости квартир).

Чтобы сдавать в аренду

Покупка жилья для сдачи в аренду — безрисковая инвестиция: можно претендовать на доход от 1,5% до 4% годовых. Но чем дороже квартира, тем меньший доход она будет приносить: нет никакого смысла покупать квартиру за $5 млн, лучше купить 20 квартир по $250 000. При этом придётся заниматься операционной деятельностью и платить налоги — до 50% от прибыли.

Корпоративная недвижимость в этом смысле более доходна — от 5% до 9% годовых, плюс сдаётся она на более длительные сроки — от трех до десяти лет (квартиры же сдаются на год). Однако рост цен на корпоративную недвижимость отстаёт от роста цен на жилую, а сдача в аренду и продажа тоже облагаются налогом как бизнес. Ещё корпоративная недвижимость больше подвержена перепаду спроса: в кризис пустых квартир в Израиле нет, а вот пустые офисы могут появляться.

Во что лучше не вкладываться

1. Сельскохозяйственные земли

Их покупают в расчёте на перевод в жилые или коммерческие площади, чтобы затем продать подороже. Однако высок риск ошибиться, и проще всего это объяснить на примере с московскими квартирами. Так, люди, которые были достаточно прозорливы, чтобы купить участки в Подмосковье, затем вошедшие в черту Москвы, заработали бешеные деньги. Но без осведомлённости это превращается в лотерейный билет ценой в сотни тысяч долларов. По-моему, дороговато для лотереи.

2. Жилищные кооперативы

Чем отличаются квартиры от застройщиков и жилищные кооперативы? В первом случае вас всегда защитит закон о покупке недвижимости, по которому застройщик обязан выплатить компенсацию за задержку или некачественное строительство. В случае с кооперативами компания-организатор нацелена лишь на то, чтобы побыстрее собрать покупателей, провести тендер, выбрать исполнителя работ и выйти из игры.

Изначально целью строительства кооперативов было резкое удешевление стоимости жилья за счёт налоговой выгоды. К сожалению, теперь государство закрыло налоговые лазейки и налогообложение жилищных кооперативов не сильно отличается от налогообложения у застройщика. А ещё, как выяснилось, организаторы кооперативов тоже люди, и аппетиты у них не меньше, чем у крупных девелоперов.

3. Дома гостиничного типа

Несмотря на то что страна протянута вдоль моря, пляжей не так много и государство не хочет, чтобы все они достались обладателям больших капиталов. Поэтому на расстоянии до 300 м от пляжа можно строить только классические гостиницы или дома гостиничного типа, где собственники могут проживать максимум шесть месяцев в году, всё остальное время сдавая их в аренду.

Есть ли люди, которые покупают такие дома и живут там все 365 дней? Конечно. Но надеяться на то, что удастся постоянно обманывать муниципалитет и государство, несколько наивно. Да и с точки зрения ликвидности это не очень выгодная покупка. Придётся конкурировать с гостиницами, у которых и маркетинговые, и операционные ресурсы весомее.

Как видите, Израиль — это не место для удвоения капитала. Это консервативный рынок, зрелый и устойчивый, а значит, достойная альтернатива другим вариантам долгосрочных инвестиций.

Фотография на обложке: Uriel Sinai / Getty Images