Анастасия Томм. Сколько на самом деле стоят московские квартиры

До кризиса спрос на элитные новостройки был таким высоким, что большинство квартир получалось продавать ещё на стадии котлована. В 2015 году покупательская активность снизилась на 19–22%, и теперь застройщики вынуждены бороться за каждого покупателя на всех этапах строительных работ.

Статистика осенних месяцев, согласно которой количество сделок по сравнению с летом выросло в среднем на 10–13%, вселяет надежду на улучшение рыночной ситуации. Но всё не так просто. Спрос есть только на качественно построенные объекты по адекватной цене (а таких не так много), поэтому крупные девелоперы вынуждены переоценивать лоты, уменьшая конечную прибыль.

Чаще всего результатом этой переоценки являются скидки, которые каждый застройщик определяет самостоятельно. Если несколько лет назад снижение цены было скорее исключением из правил, то сегодня это устойчивая маркетинговая тенденция, а итоговая цифра зависит от маржи, изначально заложенной в стоимость проекта.

Грамотные застройщики определяют размер дисконта, исходя из себестоимости квартир, анализа предложений конкурентов (стоимости, расположения, класса дома, инфраструктуры) и динамики продаж. К примеру, если план девелопера по количеству проданных квартир за определённый период не выполняется, значит, либо просел рынок в целом, либо цены на эти лоты были завышены. В этом случае, чтобы стимулировать спрос, покупателям предложат дисконт (естественно, за счёт маржи застройщика).

Средний размер скидки в Москве и Новой Москве составляет 5–10%. Как правило, получить дисконт можно только в процессе личных переговоров с менеджером.

В экономклассе средняя стоимость квадратного метра на сегодняшний день составляет 150 000 рублей. В этой категории девелоперы редко предлагают скидки из-за изначально низкой стоимости лотов в сравнении с другими сегментами. Дисконты появляются во время сезонных распродаж, общих для всего рынка, к примеру в предновогодний период. Средняя скидка в Москве в это время может составлять 3–10%. В результате итоговая стоимость квадратного метра будет около 135 000 рублей.

В бизнес-классе средняя стоимость квадратного метра – около 280 000 рублей. Размер скидки определяется состоянием застройщика. При стабильном финансировании она составит порядка 5%. Если же лоты в доме недостаточно востребованы, для стимуляции покупательского спроса девелопер может предложить клиентам дисконт до 15%. Таким образом, итоговая стоимость квадратного метра с учётом скидок в бизнес-классе будет составлять примерно 238 000 рублей.

Наконец, в премиальной категории средняя стоимость квадратного метра – около 500 000 рублей. Готовность застройщика премиум-класса пойти на снижение цены, так же как и в бизнес-сегменте, зависит от финансовой ситуации. В благоприятном для девелопера положении скидка будет минимальной и составит порядка 1–5%, но при фиксации стоимости квадратного метра в валюте может дойти и до 30%. Некоторые застройщики, находящиеся на заёмном финансировании, используют скидки, если ощущают нехватку средств на завершение строительства. Для своевременного погашения кредитов необходимо увеличивать или по крайней мере не снижать объёмы продаж. В результате итоговая стоимость квадратного метра в редких случаях может начинаться от 350 000 рублей, но чаще — от 475 000 рублей.

Реализация успешных проектов всё ещё обходится без скидок. При этом, как и прежде, по мере приближения даты окончания строительства стоимость квадратного метра увеличивается. После официального объявления старта продаж по базовым ценам на каждом этапе строительства происходит индексация, которая может быть как раз в месяц, так раз в квартал или в полугодие — зависит от застройщика и его финансовой модели. Обычно повышение стоимости квадратного метра привязано к определённым событиям на строительной площадке. Например, на этапе котлована — одна цена, на этапе конструктива — другая.

Поэтапный рост цен происходит по нескольким причинам. Во-первых, экономическая ситуация — растёт валюта, растут и закупочные цены, и стоимость работ. Прежде всего это касается недвижимости премиум-класса, для которой за рубежом закупается большая часть материалов (к примеру, фасады, остекление, отделочные материалы). Негативные последствия девальвации ощущают девелоперы, работающие с иностранными подрядчиками, оплата услуг которых и сейчас осуществляется в долларах или евро. Во-вторых, спрос увеличивается по мере приближения даты возможного переезда — чем ближе окончание строительства, тем выше цена.

Такого активного скачка продаж, как год назад, в обозримом будущем не предвидится. Люди успокоились и уже не побегут скупать всё, что плохо лежит. Девелоперы умерили аппетиты и попрощались с долларом, так что возврата к продажам в валюте тоже ждать не приходится.

Фотография на обложке: Пётр Ковалёв / TASS / «Интерпресс»