В России хотят ввести новый налог на квартиры «для инвестиций». Что это значит для цен на жильё

Идею обсуждают как способ борьбы с дефицитом предложения на рынке жилья. Речь идёт о прогрессивной шкале налога в зависимости от кадастровой стоимости и вида объекта недвижимости — такой механизм предусматривает статья 406 Налогового кодекса РФ. ФНС в октябре 2026 года уже разъяснила действующий порядок налогообложения недвижимости.

Логика инициативы проста: собственники жилья, которое простаивает и не сдаётся в аренду, станут массово продавать такие квартиры, чтобы не платить повышенный налог. Рост предложения на вторичном рынке теоретически должен сбить цены.

Об этом же пишут «Известия» — автор публикации Дмитрий Мигунов предложил считать налог не по каждому отдельному объекту, а по совокупной кадастровой стоимости всей недвижимости в собственности одного человека. По его мнению, это заставит продавать пустующие инвестиционные квартиры, снижая цены на вторичке. Высвободившиеся деньги инвесторы, по этой логике, переложат в облигации или на фондовый рынок.

Идея связана и с более широким трендом — ранее уже обсуждалась инициатива распространить пятиступенчатую прогрессивную шкалу НДФЛ на пассивные доходы граждан. Новый налог на недвижимость вписывается в эту же стратегию: власти ищут способы перенаправить капитал из жилья в реальный сектор экономики.

Однако эксперты рынка недвижимости указывают на риск, который может свести эффект реформы на нет. Если освободившиеся квартиры начнут скупать не обычные покупатели, а профессиональные управляющие структуры — например, паевые инвестиционные фонды (ПИФы), — предложение на рынке вырастет не так заметно. Такие структуры способны профессионально управлять недвижимостью и сдавать её в аренду, по сути заменяя частных инвесторов институциональными.

Таким образом, итоговый эффект новой налоговой схемы для цен на жильё остаётся предметом дискуссии: всё будет зависеть от того, кто именно выкупит квартиры, которые выйдут на рынок после введения налога.