Перечислены 5 хитрых способов гашения ипотеки в рамках закона
Что нужно знать об ипотеке?
Как известно, ипотечный платёж состоит из двух частей:
- основное тело долга, то есть та сумма, которую вы берёте для покупки недвижимости;
- проценты, которые начисляются за пользование банковским продуктом.
Большинство кредитных организаций сейчас работают по схеме аннуитетных платежей, или, проще говоря, финансовой ренты.
Этот способ погашения кредита выгоден прежде всего банкам, так как они таким образом сначала получают авансом все выплаты по процентам и только потом по основному телу долга. Таким образом банки многие месяцы забирают платежи в счёт пользования кредитом авансом, не уменьшая тело долга, и остаются в выигрыше, даже если заёмщик решит закрыть ипотеку побыстрее.
В первые 7 лет выплаты ипотеки процент переплаты банку будет максимальный, подчеркнул Андрушкевич. Как правило, в счёт погашения основного долга идёт где-то от 15% ежемесячного платежа.
Между тем главная задача ипотечного заёмщика — уменьшить основной долг как можно быстрее, то есть досрочное погашение основного тела кредита. Особенно это актуально в первые 5 лет выплаты ипотеки. И для этого, подчеркнул юрист, придётся напрячься и изыскать дополнительные средства.
Всё банально: если вы хотите закрыть ипотеку быстрее, необходимы дополнительные источники дохода, все средства от которых нужно направлять на кредитный счёт. Согласно закону, заёмщик может делать досрочное погашение кредита хоть каждый месяц.
Что же нужно сделать, чтобы выплатить ипотеку быстрее? Юрист дал такие рекомендации:
Используйте материнский капитал
Размер выплаты на первого ребёнка в 2022 году составил 524 500 рублей, на второго — 693 100 рублей, если семья не получала материнский капитал на первого ребёнка, и 168 600 рублей, если получала. Принимать материнский капитал в счёт оплаты части или всего основного долга по ипотеке обязаны все банки, которые работают с таким видом кредитов.
Важно! После погашения ипотеки и снятия жилья с обременения придётся выделить ребёнку долю в недвижимости. Не всем это подходит, поскольку это может создать дополнительные юридические сложности для дальнейшей продажи квартиры.
Получите налоговый вычет и погасите им часть кредита
Один раз в жизни при покупке жилья россияне могут получить налоговый вычет в размере 13% от стоимости квартиры, но не более 650 000 рублей — максимальная сумма для расчёта вычета составляет 2 млн рублей.
При этом мало кто знает, что вернуть НДФЛ в размере 13% можно не только от стоимости квартиры, но и от суммы процентов, уплаченных по ипотеке.
Например, вы приобрели квартиру за 2 млн рублей. Это значит, вы вправе вернуть 13% от стоимости квартиры. Но если для покупки этой квартиры вы брали ипотечный кредит в 1 000 000 рублей, а вернули банку 1 500 000 рублей, то с переплаченной суммы в 500 000 рублей вы вправе вернуть ещё 13%.
Юрист указал, что вернуть можно только 13% от суммы процентов, выплаченных по ипотеке, но не более чем с 3 000 000 рублей, а максимальная сумма возврата — 390 000 рублей. Такой возврат возможен только с фактически уплаченных процентов.
Сдайте ипотечную квартиру или комнату в ней
Если позволяют условия, то на сдаче ипотечного жилья в аренду можно неплохо заработать. Полученные от жильцов деньги можно направить на погашение кредита. Сдавать в аренду можно не только всю квартиру целиком, но и отдельную комнату.
Если вы выбираете такой вариант, ипотеку за вас фактически платит арендатор, но вы сами лишаетесь возможности пользоваться ипотечным жильём или его частью. Это не составит проблемы, если вам есть где жить и квартиру вы приобретаете на будущее, например в инвестиционных целях.
Впрочем, совершенно необязательно сдавать жильё на долгий срок. Можно прибегнуть к посуточной аренде в удобный для вас период (например, на время отпуска), а полученные деньги пустить на внеочередной платёж.
Рефинансируйте кредит
Рефинансирование — это получение на выгодных условиях нового кредита, которым гасится старый заём.
Допустим, вы оформляли ипотеку по ставке 12% годовых, а сейчас банки предлагают заём под 8%. Оформляйте этот кредит и гасите им старый, так вы быстрее вернёте свой долг. Банки часто идут навстречу и сами предлагают рефинансировать взятые у них кредиты при изменившихся условиях, но можно провернуть такую схему и с привлечением другой кредитной организации.
Однако решение о рефинансировании ипотечного кредита должно быть продуманным и взвешенным. Просчитайте все риски и расходы, чтобы не перехитрить самого себя и не переплатить.
Обязательно учтите расходы на проведение самой сделки и сопоставьте их с будущей выгодой от рефинансирования. Вас ждут затраты на новый отчёт об оценке недвижимости, страховой полис жизни и здоровья, регистрацию права собственности на недвижимость и т. д.
Уменьшите срок кредита
Когда вы вносите дополнительные деньги на погашение ипотеки, важно чётко согласовать с банком, на что пойдёт этот платёж. Выгоднее гасить срок ипотеки, чтобы уменьшить общую переплату.
Например, предположим, что вы покупаете квартиру за 3 млн рублей с первоначальным взносом 400 000 рублей. Ещё 2,6 млн рублей вы берёте под 8% годовых на 30 лет. Если вы решите досрочно погасить ипотеку на сумму 500 000 рублей в счёт уменьшения срока, то вместо 30 лет ваш долг нужно будет выплачивать всего 18 лет. Переплата за весь срок в этом случае составит 2 500 000 руб.
Если же вносить деньги в счёт уменьшения ежемесячного платежа, то платёж снизится на 5000 рублей, а срок ипотеки по-прежнему останется 30 лет. И переплата в этом случае составит уже 4 500 000 руб.
Все описанные способы досрочного погашения можно применять как по отдельности, так и комплексно, подчеркнул юрист. Если с умом распорядиться всеми имеющимися возможностями, можно значительно сократить время ипотечного рабства.