Льготы — всё. Что будет с ценами на недвижимость в России после 1 июля
В 2020–2021 годах на фоне льготной ипотеки в России резко скакнул спрос на квартиры в новостройках, и строители, девелоперы радостно взялись за новые проекты. Но ключевая ставка с тех пор сильно выросла, ипотеку, особенно не льготникам, стало брать заметно менее выгодно, а цены на недвижимость даже не подумали снижаться. И это затронуло оба рынка — и первичный, и вторичный.
«Появились дополнительные факторы, которые влияют на увеличение стоимости объектов. Например, ситуация на рынке труда. Мы видим, что дешёвая рабочая сила уезжает, а те, кто приезжает, просят уже больше денег. Это не может не сказаться на финальной стоимости объекта недвижимости», — отметил Евгений Дружинин, основатель сервиса по продаже новостроек OPENCITY.
Официальных данных по объёмам нераспроданных объектов жилья за первый квартал ещё нет. Но по итогам марта 2024 года количество таких объектов по стране в целом сократилось до 67% после 71% по итогам 2023 года. Даже с учётом этого цены на недвижку не снизились. Квартира не помидор, не протухнет, а продавать её по низкой стоимости у девелоперов сейчас попросту нет возможности и желания.
«Практику "распродажи" остатков с дисконтом, которая и раньше не была повсеместной, в текущих рыночных реалиях бизнес не может себе позволить. Мы постепенно движемся к западной модели, где основной объём продаж квартир в новостройках приходится на почти готовые или уже готовые дома», — отметила Ольга Барабанова, коммерческий директор Sezar Group.
Упадут ли цены на недвижимость
1 июля 2024 года выйдет срок множества государственных льготных ипотечных программ, разогревших рынок. Но эксперты предупредили: не спешите радоваться.
Не стоит ожидать падения цен на недвижимость после 1 июля. Ведь действие программы «Семейная ипотека» продлится до 2030 года, а именно на её долю приходилось более 50% всей выдачи ипотечных займов в 2023 году. Скорее всего, девелоперы сократят объёмы строительства и ввода жилья в эксплуатацию, а цены на жильё перестанут расти быстрыми темпами, но их снижения мы пока не ожидаем.
При этом на вторичном рынке недвижимости должно последовать оживление, так как покупательский спрос переместится на него благодаря более низким ценам.
Если спрос сместится в сторону вторичного жилья, это, в свою очередь, может повлечь за собой снижение стоимости квартир в новостройках. Но есть ряд факторов, которые не позволят застройщикам сильно снижать цены. Как минимум это ключевая ставка.
Ожидать существенного изменения цен на рынке недвижимости летом 2024 года не стоит. Конечно, определённое снижение цен на квартиры в новостройках возможно, но не более чем на 10%. Что же касается вторички, то тут снижение цен к концу года может составить от 15% до 20%.
В некоторых городах тенденция на снижение цен на вторичном рынке уже начала прослеживаться. Петербургский риелтор Константин Анохин указал следующие факторы, повлиявшие на этот процесс:
- Снижение спроса из-за подорожания ипотеки. «Заградительная» ключевая ставка заставляет переносить мечты об улучшении жилищных условий до лучших времён.
- Переток спроса на первичку из-за госпрограмм.
- Падение доходов — несмотря на рост доходов в отдельных отраслях, а также появление новых разовых доходов от участия в боевых действиях, это не может компенсировать съедание доходов в других отраслях.
- Большая конкуренция за покупателей из-за большого количества предложений, дисконт при реальной сделке может доходить до 15%.
Но пока ипотека на «вторичке» по-прежнему останется недоступной для большинства россиян. Из-за высокой ключевой ставки такие кредиты слишком дорого обслуживать. По прогнозам аналитиков, ситуация со ставкой нормализуется не раньше чем в конце 2025 года, а то и позже.
Впрочем, говорить о том, что рынок недвижимости до тех пор будет неактивен, всё-таки неверно.
После прекращения программы «Господдержка-2020» застройщики будут предлагать акции для увеличения продаж на первичном рынке. А на вторичном рынке при текущей ипотечной ставке готовое жильё приобретают, как правило, за наличные с продажи предыдущего объекта либо с небольшой долей ипотеки.
Традиционно максимальное количество сделок приходится на конец лета — начало осени. Именно в этот период девелоперы предлагают одни из самых выгодных условий.
Что будет с кредитами и ипотекой
Условия по кредитам продолжают ужесточать, пытаясь охладить рынок, отметил декан факультета городского и регионального развития НИУ ВШЭ Евгений Михайленко.
ЦБ оценил, что выдача льготных ипотечных кредитов привела к росту цен на первичном рынке жилья и огромной, в 42%, разнице в цене между первичным и вторичным рынками. В третьем квартале 2023 года 47% кредитов было выдано заёмщикам с показателем долговой нагрузки более 80% — это значит, что на погашение кредитов у этих людей уходит более 80% дохода.
Также выросла доля кредитов, которые граждане брали на первый взнос — осенью прошлого года так поступили 6,5% заемщиков. Это двойной риск: риск слишком большой долговой нагрузки на население и риск снижения качества портфеля для банков.
Справиться с этой проблемой решили с помощью ряда мер:
- более тщательной проверки доходов заёмщиков;
- надбавок к коэффициентам риска по кредитам с высоким показателем долговой нагрузки;
- ограничения льготных программ.
Теперь застройщики сами должны субсидировать банкам выдачу льготных ипотечных кредитов в своих домах. По сути, ЦБ стимулирует граждан делать первый взнос на собственные деньги — в новых условиях брать ипотеку уже закредитованным гражданам будет невыгодно.
Но всё это просто охлаждает рынок, а не снижает «стоимость» ипотеки. При этом «в реальных цифрах недвижимость может продолжить дорожать некоторое время, но незначительно», отметил Михайленко.
Если произойдёт снижение цен на жильё на первичном рынке, то вторичный также отреагирует. Для россиян взять «вторичку» станет выгоднее, ведь для таких квартир не нужны огромные вложения в ремонт.
Михайленко предположил, что, возможно, спрос временно переориентируется на покупку более дешёвых квартир в регионах, но спрос на квартиры в Москве, даже подорожавшие, остаётся стабильно высоким. Скорее всего, люди торопятся купить квартиры до изменения условий и отмены льготных программ.
У кого останется льготная ипотека
По-прежнему остаётся множество льготных программ: семейная, военная и пр. Начинает работать IT- и дальневосточная ипотека. Есть льготные программы по новым территориям.
Кроме того, некоторые категории граждан, например молодые учёные, военнослужащие, врачи, многодетные семьи, могут получить государственный жилищный сертификат, который даёт право на бесплатное получение жилья или на субсидию для покупки или строительства жилья.
Одновременно банки вводят собственные акции и льготные программы при выполнении определённых условий. Крупные банки с крупными застройщиками наверняка будут разрабатывать разнообразные акции. Для более мелких банков и более мелких застройщиков это слишком рискованно при отсутствии поддержки от ЦБ.
Наконец, есть различные программы снижения ставок по ипотеке — они выгодны в случае покупки квартиры для жизни, а не для инвестиций. Банки снижают ставки за быстрые сделки, зарплатный проект, большой первый взнос и многое другое.