Как заработать на перепродаже квартиры и что нужно учесть?

В чём суть флиппинга

Флиппинг (от англ. flip — «переворачивать») — стратегия инвестирования, при которой старую квартиру, реже частный дом — покупают дёшево, ремонтируют, модернизируют и продают подороже, рассказал РИАМО руководитель агентства недвижимости IDEA Estate Максим Чурилов.

Вкладываются в это ради прибыли. Причём заработать можно как на первичном рынке — купив жильё на этапе его возведения у застройщика, так и на вторичном рынке — приобретая квартиру или дом, недооценённую по тем или иным причинам.

Как выбрать квартиру для перепродажи

Главное в флиппинге — грамотный подбор недвижимости. Даже совсем плохенькую квартиру должно быть реально отремонтировать и продать с наценкой. Чурилов объяснил, что необходимо учитывать при выборе объекта недвижимости.

• Площадь квартиры. Самые ходовые — это студии, однушки и двушки. Специалист порекомендовал начинать путь в флиппинге именно с них. Продажа трёшки площадью больше 70–80 кв. м выглядит гораздо рискованнее, да и до этого нужно вложить кучу денег в её ремонт.

• Расположение и транспортная доступность. Лучший вариант — если квартира будет в пешей доступности от метро и не в промзоне. Плюс важен баланс между расстоянием до транспорта и самим районом — по словам эксперта, зачастую можно пожертвовать 10 минутами ходьбы, но выбрать квартиру в «зелёном» районе, которая при правильном позиционировании будет продана быстро.

• Инфраструктура и окружающие объекты. Плюсы: пешком можно дойти до школы, детского сада, поликлиники, магазинов, зон для отдыха. Минусы: рядом завод, кладбище, тюрьма.

• Состояние дома и вид из окна. Если квартира с идеальным ремонтом находится в подъезде, в который неприятно даже зайти, это снижает шансы на успех. Плюс важно, что вокруг дома. К примеру, МКАД или железная дорога ассоциируются с грязью и шумом.

• Финансовый потенциал. «Если квартира без ремонта стоит 10 млн рублей и в этом же районе жильё с отделкой продаётся, к примеру, за 11 млн рублей, то такой объект покупать для перепродажи не стоит, поскольку в этом случае можно остаться без прибыли или потерять деньги», — отметил специалист. Но финансовая цель — ваше личное дело. Одному достаточно получить 30–40% годовых, другой же ожидает 60–70%.

За сколько перепродавать квартиру

Чурилов порекомендовал определить диапазон цен, в рамках которого есть шанс реализовать квартиру за необходимый отрезок времени. Для этого можно обратиться в компанию, которая профессионально занимается оценкой недвижимости для инвесторов и банков.

Но имейте в виду, что стоимость редко полностью соответствует цене, названной оценщиками. Так получается, потому что для её определения они сравнивают квартиру с аналогичными вариантами в районе, но при этом никогда не учитывают сроки экспозиции (период, который квартира находится в продаже).

Например: рыночную цену определили с оглядкой на конкурентов, объект которых продаётся уже 6–12 месяцев. Для флиппера эта стоимость не подойдёт.

Главное правило установления цены: при анализе предложений конкурентов обязательно смотрите историю сделок и сроки размещения объявлений. Флипперу нужна цена, при которой квартиру можно продать за 2–4 месяца.

На ваше усмотрение можно повысить стоимость и посмотреть, будут ли звонки и просмотры по этой цене, а затем постепенно её снижать до того уровня, который вы установили для себя как необходимый.

«Главное в этом процессе — не попасть в классическую ловушку жадности, когда мы повысили цену и нам кажется, что вот-вот появится тот самый покупатель, который согласится купить объект по такой стоимости. Но проблема в том, что это только кажется: проходят недели, затем месяцы, а покупатель может так и не найтись», — предупредил Чурилов.

Какие есть риски

Их два — долгий срок реализации объекта и его низкая цена. Это зависит от изначальной стоимости, цены ремонта, района, а также средней ставки по ипотеке, общих тенденций рынка, наличия новостроек в районе, количества квартир с хорошим ремонтом в районе и прочего.

Важно всё заранее просчитать, так как хуже всего в этом деле — столкнуться с тем, что придётся перепродавать квартиру по заниженной стоимости и не то что ничего не заработать, а ещё и остаться в минусе.

Ранее «Секрет фирмы» рассказывал о том, куда лучше всего вкладывать деньги при падающем рубле. Флиппинг — как раз один из способов.