Акции застройщиков. Стоит ли вкладываться в бумаги российских девелоперов
В 2020 году число россиян, которые купили квартиру не для себя, а как инвестицию в будущее, выросло в три раза — с 6% до 18%. Половина покупателей планируют перепродать квартиру, чтобы заработать на росте цен. Еще 40% намерены искать арендаторов и зарабатывать на ренте.
Пытаясь заработать на тренде рынка недвижимости, инвесторы сильно разогнали котировки застройщиков ГК «ПИК» и «Инград». Кроме того, на биржу вышел новый девелопер — состоялось IPO компании «Самолёт». Так стоит ли поддаваться всеобщему ажиотажу и срочно вкладываться в акции застройщиков?
«Акции застройщиков могут ослабеть, если экономическая ситуация в стране станет немного хуже»
Сейчас на бирже торгуются акции таких российских девелоперов, как ГК «ПИК», ГК «Самолёт», «Группа ЛСР», группа «Эталон» и «Инград». Акции этих компаний пока что относятся к классу низколиквидных бумаг, полагает старший риск-менеджер «Алго Капитал» Виталий Манжос. Это значит, что отдельные участники торгов и крупные держатели акций способны оказывать существенное влияние на рост или падение акций.
«Российские девелоперы ориентированы на внутренний рынок и на выручку в рублях. Поэтому иностранные инвесторы не воспринимают их столь же фундаментально привлекательными и устойчивыми, как, например, отечественных экспортёров сырья. Акции застройщиков могут демонстрировать слабость, если экономическая ситуация в отрасли или стране явно ухудшится», — пояснил Манжос.
По этой причине динамику ценных бумаг нельзя прямо связывать с изменением финансовых показателей компаний, отметил он.
Необходимо учитывать и тот факт, что российские девелоперы не пострадали в кризисном 2020 году благодаря целому ряду мер поддержки со стороны государства, указывает эксперт. А отдельные застройщики сумели сильно улучшить свои финансовые результаты. Однако постепенно эффект от помощи государства сглаживается — и ситуация в отрасли может стать не такой оптимистичной.
«Спад на рынке новостроек в России мог бы начаться сразу после сворачивания льготной ипотеки. Однако эту программу продлили до июля 2022 года. Это временно поддержит спрос на новое жилье. Вместе с тем, наметившийся рост процентных ставок, как и рост цен на недвижимость, всё же должен охладить спрос на новое жильё», — сказал Виталий Манжос.
Так что там по акциям?
ГК «ПИК» (PIKK) — «Акции выглядят переоценёнными»
- Крупнейшая российская девелоперская компания.
- Реализует проекты в 12 регионах РФ, упор — на Москву и Подмосковье.
- Цена за акцию — 1190 рублей.
Акции компании существенно выросли за последний год, и текущие оценки близки к справедливым. Компания с 2017 по 2020 год платила порядка 22,5–22,7 рублей дивидендов на акцию в год. При этом в текущем году заплатила уже 22,92 рубля за I квартал.
Акции «ПИК» явно выглядят переоцененными. С конца 2019 года они выросли в цене в четыре раза. Это как раз тот случай, когда низколиквидные бумаги способны долго расти в цене под влиянием не слишком крупных по объёмам покупок. Обратная сторона — опасность быстрого и сильного спада цены. Покупка этих бумаг вблизи исторического максимума выглядит опасной. В случае начала коррекционного спада они способны вернуться в район 700–1000 рублей. Характер движения этих бумаг до конца года практически непредсказуем.
Чистая прибыль ГК «ПИК» за 2020 год увеличилась на 91,7%. Компания в своём отчёте прямо указывает на то, что столь сильный результат стал возможен благодаря запуску ипотечных программ с низкой ставкой 6,5% годовых. Но будущая отмена льготной ипотеки может сыграть с этими бумагами злую шутку. И случиться это может уже в 2022 году.
ГК «Самолёт» (SMLT) — «Покупка вблизи 2500 рублей связана с повышенным риском»
- Один из крупнейших девелоперов московского региона.
- Цена за акцию — 2399 рублей.
Рентабельность «Самолёта» — самая низкая среди публичных девелоперов. Компания недавно торгуется на бирже и уже отметилась очень серьёзным ростом котировок с начала 2021 года, который, по текущей оценке, уже не оставляет существенного апсайда (рост котировок акций. — Прим. «Секрета»). К минусам можно отнести небольшой объём free-float (доля акций в свободном обращении. — Прим. «Секрета»).
Бумаги «Самолёта» (SMLT) начали дорожать с конца января 2021 года и теперь «упёрлись» в психологически значимый уровень 2500 рублей. Их покупка вблизи указанной отметки связана с повышенным риском.
Сильные показатели и оптимистичные прогнозы руководства компании на 2021 год уже отражены в котировках эмитента, которые выросли на 144% с начала года и на 146% с момента IPO. В среднесрочной перспективе рост цен на жильё стабилизируется благодаря балансу спроса и предложения, а также снижению доли инвестиционных сделок. Таким образом, сложившийся на рынке недвижимости позитив отыгран в акциях компании, и сейчас они выглядят сильно перекупленными, поэтому мы закрываем нашу рекомендацию по ним и приостанавливаем покрытие данной бумаги.
Группа «Эталон» (ETLN) — «На горизонте до конца года возможен умеренный подъём»
- Один из крупнейших девелоперов в России.
- Регионы присутствия — Москва и Санкт-Петербург.
- Цена за акцию — 121 рубль.
Компания фокусируется на строительстве жилья среднего класса в Санкт-Петербурге и Москве, в целом же охватывает 57 городов России. Нейтральный краткосрочный взгляд по бумагам. На горизонте до конца года возможен умеренный подъём.
Бумаги ETLN пока имеют слишком короткую историю торгов на Московской бирже. Сейчас они сдвинулись в середину своего широкого полугодового диапазона 74–150 рублей и явно перешли в состояние консолидации. Прогноз до конца года — движение в районе 110–130 рублей.
Группа ЛСР (LSRG) — «Выглядят слабее бумаг «ПИКа», но не перекуплены»
- Один из ведущих застройщиков в России.
- Бизнес сконцентрирован в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге и Москве.
- Цена за акцию — 763 рубля.
Ключевой фактор привлекательности — компания торгуется дешевле ближайших конкурентов по мультипликаторам. Продление программы льготной ипотеки должно поддержать спрос на жильё в III квартале. Фундаментально компания характеризуется высокой устойчивостью: по итогам 2020 года показатель долг/EBITDA меньше 1; рентабельность капитала (ROE) превышает планку в 10%.
Важным моментом в инвестиционном кейсе ЛСР служит вопрос дивидендов. Стоит отметить, что ЛСР уже пять лет как выплачивает 78 рублей в виде дивидендов. Лишь из-за пандемии выплата за 2019 год составила 30 рублей на акцию, за I полугодие 2020 года — 20 рублей. В дальнейшем компания планирует вернуться к «стабильным выплатам».
Акции ЛСР, несмотря на все оптимистичные новости и ожидания, оказались не в силах преодолеть психологически значимый уровень в 1000 рублей. Они выглядят заметно слабее бумаг «ПИКа», но при этом не находятся в состоянии перекупленности. Целевой диапазон до конца 2021 года 700–1000 рублей. Прогноз на конец года — 900 рублей.
«Инград» (INGR) — «Относительная дешевизна — не повод для покупки бумаг на среднесрочную перспективу»
- Инвестиционно-девелоперский холдинг.
- Регионы присутствия — Москва и Подмосковье.
- Цена за акцию — 1231 рубль.
Акции ИНГРАД-ао (INGR) сейчас просели от своего апрельского исторического максимума 1619 рублей до 1230 рублей. Это как раз то самое коррекционное падение низколиквидных акций, которое грозит бумагам «ПИКа» (PIKK) и Самолёт-ао (SMLT). Прогноз до конца 2021 года по акциям ИНГРАД-ао нейтральный. Скорее всего, они продолжат движение в рамках диапазона 1100–1400 рублей. Относительная дешевизна на текущем уровне не является поводом для покупки этих бумаг на среднесрочную перспективу.
Опрошенные «Секретом» эксперты сходятся во мнении, что с учётом туманных экономических перспектив отрасли жилищного строительства на 2022–2023 годы, ни одна из рассмотренных бумаг сейчас не выглядит привлекательной для покупки. И тенденция сохранится вплоть до конца 2021 года.
Материал не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией. Упомянутые финансовые инструменты или операции могут не соответствовать вашему инвестиционному профилю и инвестиционным целям/ожиданиям. Определение соответствия финансового инструмента/операции/продукта вашим интересам, целям, инвестиционному горизонту и уровню допустимого риска исключительно ваша задача.
Коллаж: «Секрет Фирмы», www.pexels