Что такое генплан и зачем он нужен любому городу. Объясняем простыми словами

Проще говоря, это план застройки и развития города на несколько десятков лет вперёд.

Генплан выглядит как карта местности с текстовым описанием. Город в генеральном плане разбивают на зоны и для каждой планируют развитие. Например, в одной части города через 10 лет будут жилые комплексы, а в другой разобьют парк или построят крупный производственный комплекс.

Грамотно разработанный генеральный план позволяет наиболее рационально разместить объекты на местности, а это увеличит эффективность развития территории.

Генпланы должны быть у каждого города, а ещё у поселения и муниципального образования. Такие правила закреплены в Градостроительном кодексе РФ. Также объектом генплана может выступать жилой дом, земельный участок, жилой комплекс и т. д.

История появления генпланов

Первый прототип генплана появился в 1775 году в Москве. Документ был призван восстановить порядок застройки в столице, которая, как говорилось в одном из документов тех лет, «по древности строения своего поныне в надлежащий порядок не пришла».

Другой причиной создания генплана стал пожар, который произошёл в 1737 году и разрушил сотни домов от Охотного ряда до Земляного вала. Тогда императрица Екатерина II объявила, что Москва должна быть современным городом, соответствовать последней моде и развиваться согласно принципам классицизма.

Первый генплан в Советском Союзе был создан в 1935 году. Главная идея генплана заключалась в том, чтобы усилить столичные функции, подчеркнуть политическую роль Москвы.

Действующий генплан Москвы до 2035 года приняли в 2010 году. Он состоит из трёх книг (томов). На большей части страниц — карты и схемы, на остальных — пояснения к ним. Концепцию столичного генплана неоднократно отправляли на доработку и обсуждали на общественных слушаниях в префектурах всех округов.

Из чего состоит генплан

Положение о территориальном планировании

Включает в себя описание функциональных зон территории. Например:

• Жилые. Это зоны с участками под застройку многоквартирными или частными домами. Для них указывают плотность застройки и этажность зданий.
• Общественно-деловые. Это зоны с социальными, культурными, религиозными объектами. Здесь указываются расположение церквей, поликлиник и т. д.
• Рекреационные. Это парки, курорты, пляжи, спортивные объекты.
• Производственные. Сюда относят территории с промышленными, логистическими предприятиями, коммунальными, инженерно-инфраструктурными объектами. В данную категорию также входят агропромышленные объекты, зоны придорожного сервиса, порты, крупные транспортные узлы.
• Специального назначения. Это кладбища, санитарно-защитные полосы, полигоны отходов.

Карты

Графические материалы содержат:

• карту границ населённого пункта;
• схемы и карты функциональных зон;
• схемы размещения объектов.

Материалы по обоснованию

Это документы, которые объясняют задумку градостроителей. Почему именно здесь они предлагают строить жильё, а в другом месте устроить аллею? Ответы на эти и другие вопросы находятся в материалах по обоснованию. Среди них:

• данные о планах и программах комплексного развития города, обоснование выбранного варианта размещения объектов на территории.
• оценка возможных направлений развития территории;
• характеристика зон с особыми условиями использования территорий;
• основные факторы риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;
• перечень земельных участков, которые включаются в границы населённых пунктов или исключаются из их границ;
• сведения об утверждённых предметах охраны и границах территорий исторических поселений федерального и регионального значения.

Кто разрабатывает генплан

Власти заказывают генпланы у подрядчиков. Чаще всего заказать генплан можно у профильных научных институтов. Например, генплан Москвы разрабатывал Институт Генплана Москвы, а генплан Санкт-Петербурга — Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга.

Каждый житель города может внести в генплан своё проектное предложение. Сделать это можно лично на этапе публичных слушаний или написав письмо в орган местного самоуправления, который отвечает за градостроительство и архитектуру в городе.

Этапы создания генерального плана

Генеральный план строительства — документ, который создаётся согласно определённым правилам. Это значит, что работа для плана Москвы не будет принципиально отличаться от работы над генпланом менее крупных городов России. Разница будет лишь в количестве исходных данных.

Этапы создания генплана включают в себя:

1. Анализ текущего состояния территорий

На этом этапе специалисты изучают текущие характеристики и показатели развития социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры территории. Специалисты выезжают на местность, изучают картографические материалы.

Также эксперты анализируют территорию, для того чтобы обнаружить (или не обнаружить) имеющиеся ограничения в развитии данной местности. Это долгий процесс, который может занимать несколько месяцев.

2. Моделирование

На этом этапе происходит моделирование того, как может измениться территория в будущем. Сколько будет жителей в городе? Где они будут работать? Как они будут передвигаться по городу? Если мы построим торговый центр в городе, не увязнет ли город в пробках? На подобные вопросы проектировщики должны знать ответы.

«Генеральный план — это прогноз развития города на 20 лет. Чтобы корректно его составить, необходимо понимать, как муниципалитет будет меняться в социальной и экономической сфере. Без этого генплан лишается реальной основы. Архитектура — это искусство возможного: не зная, что нам доступно, мы лишь фантазируем», — считает главный градостроитель и научный сотрудник Лаборатории проблем расселения Филиала ФГБУ «ЦНИИП Минстроя России» Григорий Мазаев.

3. Подготовка проектных предложений

На основе собранных документов и материалов специалисты начинают готовить проектные предложения по развитию местности. Они определяют функциональные зоны, закладывают новые дороги, транспортные развязки, зоны отдыха и другую инфраструктуру. Итогом этого этапа будет набор карт. На их подготовку обычно уходит около 2–3 месяцев.

4. Согласование

Подготовленный генплан необходимо согласовать. Для этого проводятся публичные слушания, где разработчики плана предоставляют все демонстрационные материалы — карты, схемы, чертежи. За три месяца до публичных слушаний генплан публикуют в открытом доступе, каждый житель может с ним ознакомиться.

До начала слушаний генплан согласовывает главный архитектор, а также санитарные, противопожарные и экологические службы.

Окончательно генплан утверждается органом местного самоуправления (или законодательными органами государственной власти — для городов федерального значения).

Часто генплан принимают не с первого раза, а на публичных слушаниях случаются скандалы, ведь неизбежно чьи-то интересы будут ущемлены. Например, в Верхней Пышме Свердловской области из-за генплана судились мэрия и прокуратура — последней не понравилось, что документ значительно сокращает площадь лесов в городе.

На все вышеперечисленные этапы создания генплана крупного города уходит в среднем 1–2 года.

5. Мониторинг

Утверждённый документ и его исполнение становится обязанностью властей. Разработчики государственного плана ежегодно готовят отчёт о том, что удалось реализовать.

Сколько стоит разработать генплан

На стоимость разработки генплана влияет размер территории и то, насколько устарел предыдущий — ведь документ не пишут с нуля, а уточняют действующий. Например, Ростов-на-Дону в 2024 году выделил на актуализацию генплана 16 млн рублей. Барнаул тремя годами ранее потратил больше — 28 млн рублей. А Москва в 2013 году выложила за такие же работы более 160 млн рублей.

Дискуссии вокруг генплана

Последние несколько лет ведутся разговоры о том, что главный документ планирования устарел и больше не выполняет своих функций. Даже крупные города теперь разрабатывают генпланы неохотно.

В этом признавался и мэр Москвы Сергей Собянин. Он заявил, что Москва больше не нуждается в жёстком «советском» генплане и правильнее всего переходить к обновляющемуся мастер-плану города. «Поэтому, честно говоря, мне не хочется никакой новый генплан разрабатывать. По плану эти работы ведутся, но не более того», говорил он.

С мэром Москвы согласен и начальник отдела генерального плана комитета по градостроительству и архитектуры Петербурга Александр Мюльберг. В 2020 году он высказал мнение, что горячо поддерживает идею упростить генеральный план, превратив его в мастер-план.

Также есть мнение, что в последние годы качество подготовки генпланов стало ухудшаться. После того как в Градостроительном кодексе закрепили необходимость утверждать генпланы для всех поселений, количество подрядчиков стало расти. И если одни фирмы действительно прорабатывают целесообразность каждого предложения, то другие делают дёшево, но совсем не продуманно.

Ещё одной больной темой при подготовке генплана является момент его согласования. Согласовать изменения с жителями бывает очень непросто. Особенно, когда речь идёт о каких-то болезненных вопросах благоустройства территории. Часто, чтобы формально решить проблему, власти устраивают общественные слушания в неудобное время для жителей и в целом плохо распространяют информацию о грядущих изменениях.

Эта статья — одна из тысяч в «Энциклопедии "Секрета фирмы"». В этом проекте мы простыми словами рассказываем о сложных терминах и явлениях. Посмотрите другие статьи «Энциклопедии», чтобы лучше понимать мир, в котором мы живём.