Что такое мастер-план и чем он отличается от генплана. Простыми словами

Разработка мастер-плана помогает выявить болевые точки территории и определить способы решения этих проблем.

Например, старые улицы не выдерживают наплыва машин. Это неудивительно: когда город проектировали, транспорта было гораздо меньше. При разработке мастер-плана можно определить, в каком месте стоит расширить дороги, а в каких дворах создать дополнительные парковки.

Другая распространённая проблема городов: киоски портят внешний вид улиц, мешают пешеходам и транспорту. В мастер-план можно включить один из вариантов выхода из этой ситуации. Например, идею выделить специальные места под торговые павильоны на территориях вне маршрутов движения общественного транспорта, на первых этажах строящихся жилых зданий, в торговых центрах и т. д.

Мастер-планы готовят не только для городов, но и для районов или отдельных ЖК, сельских агломераций. Однако этот документ не является обязательным, и не каждый город обязан его иметь — в отличие от генплана (о разнице между этими документами подробнее ниже).

История появления мастер-планов

Первый мастер-план города в России появился в 2010 году у Перми. Его разработкой занималось голландское бюро KCAP Architects&planners. Власти города поняли, что Пермь нуждается в преобразовании и современной и комфортной среде. С одной стороны, город хоть и развивался, но всё ещё был неэстетичным и неудобным.

Опираясь на американский и европейский опыт, бюро стало разрабатывать нестандартные для России подходы к развитию города. Например, пермский мастер-план предлагал ограничить высотность зданий, отказаться от расширения городских границ и сосредоточиться на развитии неиспользованного потенциала застроенных территорий.

Название «мастер-план» голландские специалисты также позаимствовали из европейской и американской практики.

Пермский мастер-план в итоге не был реализован и вызвал немало дискуссий в профессиональной среде. Зато неудавшийся опыт сыграл огромную роль в изменении подхода к развитию территорий в стране.

В Москве первые попытки создать мастер-план состоялись в 2012 году, после присоединения части территории области — Новой Москвы. Тогда власти провели конкурс с участием архитекторов из России и зарубежных стран. Однако до результата так и не дошло.

В 2018 году президент поручил: в крупных городах перейти от генеральных планов к документам общего стратегического характера.

С тех пор города России всё чаще стали обращаться к мастер-планам.

Для чего нужен мастер-план

Когда создают мастер-план города, его территорию разбивают на отдельные зоны — жилую, коммерческую, рекреационную (места отдыха: парки, сады, городские леса и т. д.). Это позволяет увидеть, в каких направлениях будет развиваться город: где будут строить заводы, а где — жильё и т. д.

Но это есть и в генплане.

Мастер-план же смотрит шире: не только на архитектуру, транспортные узлы и инженерные сети, но социальные, экономические, экологические аспекты. Например, как лучше развивать город — как туристическую зону, как логистический узел или как промышленный центр? Население будет прибывать или убывать? Где найти деньги, чтобы построить нужные городу объекты?

Грамотно составленный мастер-план может привлечь новых инвесторов или стимулировать бизнес, предприятия. Например, если частные предприятия увидят качественно спроектированные городские пространства, то могут дать денег на строительство объектов из мастер-плана.

Мастер-план нужен ещё и для того, чтобы использовать его как основу для разработки другой градостроительной документации — генерального плана, правил застройки и землепользования, отраслевых программ, отдельных проектов.

Как мастер-план влияет на туризм

Мастер-планирование работает ещё и как инструмент развития индустрии путешествий.

Чтобы турист захотел посетить какую-то определённую территорию, должны сойтись несколько факторов. Например:

• транспортная доступность (регулярные авиационные и автобусные рейсы, ж/д переезды);
• удобство и доступность для каждого (наличие на территории как кемпинга, так и пятизвёздочного отеля);
• хороший сервис (разнообразие кафе, ресторанов, аптек и т. д.).

Также на туристическую привлекательность региона влияет и событийная насыщенность — куда турист сможет сходить: театры, концерты, спортивные мероприятия, фестивали.

Например, в Тюменской области есть город Тобольск. Он основан в 1587 году и более 300 лет оставался административным центром Сибири. Для тюменцев Тобольск остаётся одним из главных мест отдыха и туризма. Но совсем недавно у Тобольска не было даже аэропорта, а вокзал расположен далеко и неудобно. Логично, что о большом потоке туристов не шло и речи. Были и проблемы с отелями.

Чтобы привлечь туристов, власти и местный бизнес разработали мастер-план. В нём были новые креативные пространства, а исторические и общественные объекты объединили пешеходными, велосипедными, транспортными и даже водными маршрутами.

По словам местных властей, на реализацию мастер-плана Тобольска направят 35 млрд рублей. Власти города надеются, что реализованный мастер-план поможет увеличить турпоток до 800 000 человек к 2030 году.

Ещё одним примером развития туризма на территории конкретного региона с использованием мастер-планирования можно назвать проект Большого Золотого кольца, работа над которым завершилась в 2022 году. Мастер-план разрабатывался по инициативе Ростуризма.

Золотое кольцо появилось более 50 лет назад, но тогда это был лишь автобусный тур по нескольким городам. Теперь же это огромный туристский макрорегион, куда входят сразу территории девяти областей (Калужской, Тульской, Московской, Ярославской, Тверской, Владимирской, Костромской, Рязанской и Ивановской).

Задача мастер-плана Золотого кольца состояла в том, чтобы гармонично объединить все регионы и выстроить одну концепцию путешествия. Ведь области — участницы Золотого кольца имеют разные региональные программы развития, а поэтому не всегда полностью соответствуют друг другу. В этом случае мастер-план помогает преодолевать эту разобщённость. При этом задачей мастер-плана также остаётся подчеркнуть уникальность и самобытность каждой отдельной области.

Мастер-планы для развития туризма разрабатывают и в других регионах. Например, в Краснодаре обсуждают мастер-план для нового курорта «Новая Анапа» на берегу Чёрного моря.

Мастер-план и генплан

Нередко термин «мастер-план» путают с определением генерального плана. Даже некоторые исследователи считают, что разницы между ними, по сути, нет. Другие же говорят, что мастер-план — это более комплексный документ.

Можно даже сказать, что эти два документа только дополняют друг друга. Если наложить мастер-план на генплан, то легче понять стратегию развития и понять, для чего нужны изменения. Мастер-план позволяет осмыслить генплан.

Как разрабатывают мастер-план

• Для начала компания, которая разрабатывает мастер-план, анализирует территорию: оценивает её общее состояние, особенности, ограничения и потенциал.
• Далее определяют возможные пути развития и приоритетные задачи планирования города.
• Компания разрабатывает мастер-план в нескольких вариантах для дальнейшего обсуждения с властью города. На этом этапе выстраивается общая стратегия развития, детально прорабатываются идеи будущего облика территории.
• На финальной стадии мастер-план согласовывают с властью города и утверждают, а после этого переходят к поэтапной реализации.

Чтобы создать качественный мастер-план, часто используют метод мозгового штурма с участием экспертов — экономистов, маркетологов, политологов, архитекторов, юристов и т. д. Например, экономисты отвечают за вопрос о том, откуда взять финансирование. Социологи же выясняют, чего хотят жители и туристы. Юристы помогают наладить отношения между собственниками участков и зданий и занимаются другими юридическими аспектами.

Стоимость разработки мастер-плана

Цена разработки зависит от сложности. Небольшой проект, например ЖК или район города, может стоить от миллиона рублей, проекты средней сложности в среднем выйдут до 7 млн. Для крупных проектов стоимость может быть выше. Например, создание мастер-плана туристического центра Нижнего Новгорода обошлось городу в 10,8 млн рублей.

Правовая основа мастер-плана

Термина «мастер-план» нет в Градостроительном кодексе РФ. Из-за этого муниципальные власти часто не могут организовать нормальную работу над документом. Например, выделить бюджетные деньги, распределять ответственность, привлекать внешних экспертов, организовывать консультации и слушания.

Ещё в 2022 году Минстрой говорил о необходимости ввести мастер-планирование в нормативные документы. В 2023 году вице-премьер РФ Марат Хуснуллин на совещании по вопросам реализации программы развития дальневосточных городов заявил: «Тема мастер-планов требует уточнения в Градкодексе. <...> Нам надо определить, что такое мастер-план».

Впрочем, отсутствие жёсткого регламента по содержащейся в нём информации — это как раз преимущество мастер-плана, считает сотрудница Института Генплана Москвы Вероника Сычёва. Это делает инструмент более гибким.

Национальный стандарт мастер-планов

По заказу ВЭБ.РФ (это российская государственная корпорация развития, обеспечивающая финансирование социально-экономических проектов) в России появился Национальный стандарт мастер-планов.

Стандарт состоит из трёх книг, которые дают рекомендации по составу стратегического мастер-плана, порядку его разработки, принятия и применения с учётом индивидуальных особенностей городов России.

В документе содержится информация о городах России с указанием ключевых характеристик каждого из них. Также стандарт указывает на основные потенциалы городов России. Это должно облегчить специалистам по проектированию их задачу.

Перспективы развития мастер-планов

В марте 2024 года президент России Владимир Путин поручил разработать 200 мастер-планов крупных и малых городов. Каких именно, пока неизвестно. Перечень городов, а также единые требования к структуре и содержанию документа будут озвучены до конца 2024 года.

По оценке директора по развитию городской среды «Дом.РФ» Антона Финогенова, на разработку мастер-планов уйдёт около года.

Эта статья — одна из тысяч в «Энциклопедии "Секрета фирмы"». В этом проекте мы простыми словами рассказываем о сложных терминах и явлениях. Посмотрите другие статьи «Энциклопедии», чтобы лучше понимать мир, в котором мы живём.