Что такое эскроу. Объясняем простыми словами

Эскроу-счета созданы, чтобы безопасно провести расчёты между продавцом и покупателем. Их называют «условными счетами», потому что счёт эскроу автоматически переходит от одного владельца к другому при выполнении определённых условий.

Счета эскроу работают так. Покупатель кладёт деньги в банк. Продавец сможет их забрать, когда выполнит прописанное в договоре условие. Банк выступает независимым посредником (эскроу-агентом), который следит за выполнением оговорённых в договоре условий.

Примеры употребления на «Секрете»

«Сейчас правила продажи на этапе строительства совсем другие: договор долевого участия обязательно регистрируется в Росреестре, а расчёты происходят через эскроу-счёт (доступ к такому счёту появляется только после окончания строительства)».

(Руководитель проектов и адвокат АБ «S&K Вертикаль» Ирина Орешкина — в кейсе о том, как банк перепродал квартиру дольщицы.)

«Обычно деньги в ходе ICO аккумулируются в эскроу-кошельках, для доступа к которым требуется несколько ключей. Чтобы гарантировать, что организаторы проекта не сбегут с деньгами после ICO, один из ключей передаётся третьей стороне, не связанной со стартапом».

(Основатель сервиса Miix, консультант по проведению ICO Сергей Рябов — о принципах создания токенов и проведения ICO.)

Нюансы

Открывать счета эскроу могут банки, юридические компании, специализированные фирмы и другие эскроу-агенты.

Эскроу чаще всего применяют в торговых операциях. Покупателями и продавцами могут быть как физические, так и юридические лица. В США и России в основном это сделки с недвижимостью (российские власти ввели схему с эксроу-счетами в 2019 году, чтобы решить проблему обманутых дольщиков).

Согласно российскому законодательству, до момента расчёта деньги на счёте эскроу принадлежат покупателю, а после — продавцу. Момент расчёта наступает, когда продавец выполняет описанные в договоре условия.

Эскроу-счёт нельзя арестовать, даже если у гражданина есть долги по налогам или штрафам.

Следует учесть следующие преимущества и недостатки эскроу-счетов для покупателей жилья.

Плюсы и минусы

Преимущества:

• финансовая безопасность — покупатель может не переживать за сохранность своих средств. Пока он не получит жильё, банк не разрешит застройщику забрать деньги себе;
• счёт эскроу бесплатен в обслуживании для покупателя жилья.

Недостатки:

• повышение стоимости жилья из-за того, что застройщики строят за свой счёт и часто в кредит;
• при банкротстве банка деньги можно вернуть до 10 млн руб. Это высокие риски для покупателя, если квартира стоила дороже;
• в течение срока строительства дома цены будут расти, а деньги покупателя не будут приносить доход. Если сделка по какой-то причине сорвётся, аналогичный объект покупатель вряд ли сможет купить за те же деньги;
• если застройщик не выполнит обязательства, то вернут только сумму основного долга, если покупатель брал ипотечный кредит. Процентные выплаты не возвращаются.

Статью проверила:

Мария Ермилова, доцент кафедры финансового менеджмента РЭУ им. Г. В. Плеханова