Скидка за призрака. Как в России продают и сдают «нехорошие» квартиры

О чём молчат риелторы

Продавцы недвижимости стараются скрыть прошлое проблемных квартир. Московский риелтор Александр подтвердил «Секрету фирмы», что игроки рынка чаще всего не говорят о том, что в квартире раньше кто-то увлекался оккультизмом, и не раскрывают детали смерти предыдущего хозяина, если это может повлиять на привлекательность покупки.

Москвичка Дарья Богачкина не верила в сверхъестественное, пока не переехала на новую съёмную квартиру. Там у неё сразу заболела кошка, а другие питомцы стали бросаться на зеркала и шипеть по ночам. Дарья связала это с беспокойным духом умершего хозяина квартиры и нашла другое жильё.

Богачкина знала, что бывший хозяин её нового арендного жилья умер, но не придала этому значения. Однако, по её словам, сразу после переезда в помещении «стали происходить странные события». Вскоре Дарья узнала, что сын бывшего хозяина кремировал тело отца и спрятал урну с прахом на балконе этой самой квартиры. Дарья призналась, что после такого опыта старается больше доверять своей интуиции.

Скрыть проблемную историю квартиры продавцам удаётся не всегда. Тогда риелторы ищут не менее сомнительных и «тёмных» кандидатов на аренду или покупку недвижимости. Другой риелтор рассказал «Секрету фирмы» на условиях анонимности, как в 2014 году он пытался сдать квартиру «с дурной славой» в Бутове: несколько её бывших владельцев погибли. После трёх десятков отказов от потенциальных арендаторов в течение месяца (разговорчивые соседи рассказывали клиентам историю жилья) он сдал квартиру под бордель.

В последние годы клиенты риелторов стали более взвешенно подходить к рискам. Чтобы обезоружить клиентов, некоторые агентства предлагают специальные сертификаты — гарантийные письма с обещанием денежной компенсации, если обнаружатся проблемы в истории недвижимости. Но такие документы юридически не подкреплены — скорее их следует считать рекламным ходом. В отличие от нотариусов, риелторы не несут материальной ответственности за сделки и с них не получится взыскать компенсацию в суде.

Как сверхъестественное и криминальное влияет на стоимость жилья

Аналитики российского рынка недвижимости утверждают, что скидка за вторичную квартиру с негативными эпизодами в истории может доходить до 20%. Тот же максимальный дисконт фиксируют и на Западе. При этом, чтобы продать или сдать жильё с «тёмным» прошлым, риелторам требуется на 45% больше времени по сравнению с обычной недвижимостью.

Теряют в цене и квартиры без «мистических» проблем, но с неоднозначной историей. Эксперт по вопросам недвижимости Олег Царёв говорит, что в таких ситуациях стоимость падает в среднем на 10%. По словам Олега, в прошлом году он продал квартиру с проблемным прошлым на улице Дубнинской в Москве за 6,5 млн рублей при адекватной, по его мнению, цене в 7,3 млн рублей.

Эпизод, который стал причиной скидки, заключался в том, что ранее у владелицы этой квартиры пытался её отобрать мошенник. Он подделал документы, но суд вернул недвижимость обманутой женщине. Потенциальных покупателей отпугивал просто сам факт произошедшего. «Даже преступления, которые уже раскрыли, бросают тень на недвижимость и приводят к дисконту», — говорит Царёв.

На цену объекта влияет и близость к печально известным топонимам. Например, жильё ближе к Битцевскому парку, в котором в разное время орудовали маньяки, стоит дешевле, чем в домах поодаль от него. Так, в стоящем на границе с парком доме № 22 на улице Академика Капицы трёхкомнатную квартиру продают за 196 200 рублей за м², в а здании подальше от леса — за 237 000 рублей. В остальном дома похожи: построены в 1985–1989 годы, панельные, 17 этажей, по 3 подъезда.

В то же время стоимость квартир в известных московских «домах с привидениями» не отличается от цены в соседних домах. Например, четырёхкомнатная квартира в доме № 14 на Арбате, по данным сервиса «Яндекс.Недвижимость», обойдётся в 55 млн рублей.

По классической городской легенде, с жильцами дома происходили несчастья: убийства, измены, предательства. Здесь якобы жил чернокнижник князь Хилков, ученик известного Якова Брюса, сподвижника Петра I и «колдуна с Сухаревой башни». В соседнем же доме, про который таких легенд не сложили, похожее по планировке и квадратным метрам жилье обойдётся в 53 млн рублей.

Также «нехорошими» домами у москвичей считаются:

• Дом купца Игумнова, ул. Большая Якиманка, д. № 43

По одной из городских легенд, архитектор этого боярского терема Николай Поздеев застрелился и проклял обитателей дома. Согласно этому преданию, причина самоубийства Поздеева заключалась в том, что купец-заказчик отказался оплатить дополнительные расходы на строительство. Ещё поговаривают, что купец замуровал в одной из стен дома свою любовницу-танцовщицу, которая изменила Игумнову.

• Дом Берии, ул. Малая Никитская, д. № 28/1

В особняке, когда-то принадлежавшем предпринимателям Миндовским, в советские годы жил сам Лаврентий Павлович. Жил он там до самого ареста: правда, зловещие легенды про дом стали рассказывать намного позже, уже в 80-е. Говорили в основном, что каждую ночь недалеко от дома слышатся одни и те же звуки: сперва подъезжает машина, затем в особняке начинают хлопать двери, а после звучит неразборчиво как будто голос самого Берии.

• Дом на набережной, ул. Серафимовича, д. № 2

Начнём с того, что прославленное здание для партийных работников, по мнению археологов, построили на месте пыточных палат Малюты Скуратова. Хотя сперва жизнь в доме казалась пределом мечтаний, к концу Большого террора был репрессирован каждый третий его обитатель. Немудрено, что, согласно молве, сейчас дом заселило множество привидений: например, Дочь Командарма — призрак юной девушки, которая забаррикадировалась в квартире, чтобы спастись от НКВД.

Кому дадут компенсации за «нехорошие» квартиры

С 1 января 2020 года в России заработает новый закон, который должен защитить людей, по незнанию купивших квартиру с криминальным прошлым. Таких объектов, только по официальным данным, в России более 36 000.

Сейчас у покупателей такой недвижимости жильё могут забрать по суду. Например, если окажется, что продавец ранее присвоил и продал эту недвижимость незаконно. Сделка аннулируется, квартира возвращается настоящему владельцу, а добросовестный покупатель остаётся ни с чем, потому как взыскать деньги с продавца часто бывает сложно.

По новому закону, если в подобной ситуации у покупателя заберут жильё, государство из казны компенсирует потери. Сумму рассчитают из реального ущерба или из кадастровой стоимости квартиры. Потребовать компенсацию можно будет, если в течение шести месяцев продавец не возместил ущерб.

Закон касается только физлиц и будет иметь обратную силу: деньги смогут получить те, кто так лишился жилья начиная с 2017 года.

Но, если юридически с квартирой всё чисто, но покупателя смущает «плохая энергетика», вернуть жильё и получить компенсацию не получится — таких механизмов в законодательстве нет.

Когда покупатели узнают, что в их новой квартире ранее произошло преступление, самоубийство или другое неприятное для них событие, нередко они обращаются в суд. И пытаются признать сделку недействительной на том основании, что перед покупкой у них не было полной информации об объекте. Но, по словам риелтора Александра, в большинстве случаев суды отказывают в таких исках, мотивируя это тем, что в каждой квартире рано или поздно может произойти что-то подобное. Аналогичная судебная практика встречается и в США.

Для тех, кто не верит в мистику и «плохую энергетику» помещений, квартиры с «клеймом» — вариант сэкономить на сделке с недвижимостью. Но, если этот вариант неприемлем, стоит тщательнее узнавать историю объекта и не доверять риелторам и продавцам — аннулировать сделку будет практически невозможно.

Фото: bigstockphoto.com/ru.123rf.com