Ипотека не спасёт? Заберёт ли банк у должника единственное, но заложенное жильё
Адвокат Дулгер: единственное ипотечное жильё могут забрать за долги. Для многих не секрет, что, если другой недвижимости у человека нет, квартиру или дом отобрать у него нельзя — какие бы долги он ни накопил. Но как быть, если жильё ипотечное, ведь оно пока принадлежит банку, а не заёмщику? «Секрет» узнал у адвоката Артёма Дулгера, почему можно остаться без ипотечного жилья и как защитить его от взыскания.
Что закон говорит о жильё должников
Законом установлен иммунитет от взыскания на единственное жильё должника. Иными словами, единственную квартиру или дом в счёт погашения долга забрать не могут. Но в законе есть исключение — жильё, которое взяли в ипотеку.
Суть ипотеки — залог, то есть один из способов обеспечения обязательства по возврату долга. Если должник не вернул заёмные деньги, то долг погашается за счёт заложенного имущества — в том числе за счёт ипотечной квартиры.
Когда могут забрать ипотечное жильё
Реальный риск потерять квартиру появляется уже при первой просрочке. Банки не сразу применяют меры по изъятию жилья, но начинают реагировать — звонят и отправляют письменные уведомления.
Если должник и дальше нарушает сроки платежей, банк инициирует взыскание долга: сперва через претензию, а затем через суд.
Но при определённых условиях лишить должника квартиры кредитная организация не сможет. Вот в каких случаях банк не сможет забрать ипотечное жильё за долг:
- сумма долга менее 5% от стоимости жилья;
- просрочка по ипотечному кредиту менее трёх месяцев.
Как защитить ипотечное жильё
Застраховать его
На этапе заключения ипотечного договора можно предусмотреть страхование финансовых рисков, например, утраты дохода или потери работы. Также активно применяется страхование жизни и здоровья.
Оформить ипотечные каникулы
В июле 2023 года в законе предусмотрели право заёмщика однократно оформить ипотечные каникулы — это своеобразная пауза в выплатах на срок до шести месяцев. Но такое право возникает в исключительных случаях:
- при утрате или снижении дохода с обязательной регистрацией на бирже труда;
- при получении инвалидности I или II группы;
- при болезни более двух месяцев подряд.
Попросить об отсрочке
В остальных случаях при возникновении долга тоже можно обратиться в банк за отсрочкой платежей. Но это необходимо сделать до того, как просрочка фактически возникнет, то есть заёмщику приходится предвидеть такие обстоятельства. Решение же «в руках» у банка — заставить его не получится.
Как быть, если дело с ипотечным жильём дошло до суда
Если дело доходит до суда, вариантов не так много.
- Если есть возможность, можно «вернуться в график», погасив просроченную задолженность. Тогда заключается мировое соглашение с банком, но решение и здесь зависит от кредитной организации.
- Другой вариант: погасить ипотечный долг — полностью либо так, чтобы остаток составлял менее 5% от стоимости жилья.
Если денег нет, остаётся только следить за процессуальными сроками рассмотрения дела в суде. По закону дело должно быть рассмотрено в течение двух месяцев (плюс один-два месяца, если назначается судебная оценочная экспертиза по стоимости залоговой квартиры — об этом ниже).
По факту эти сроки часто не соблюдаются.
Оценочная экспертиза стартовой цены продажи квартиры играет ключевую роль в этом вопросе. Банк, как правило, заявляет её на уровне выдачи кредита. Однако на момент рассмотрения дела в суде рыночная стоимость жилья может быть другой. Поэтому важно перепроверить этот фактор, чтобы по решению суда стоимость не оказалась заниженной.
При несогласии с решением суда можно подать апелляционную жалобу в вышестоящий суд. Решение не будет исполняться до рассмотрения дела вышестоящей инстанцией, а вот после рассмотрения дела в апелляции оно немедленно вступает в законную силу.
Как отсрочить взыскание ипотечного жилья
Через некоторое время (как правило это один месяц) банк получает исполнительный лист и предъявляет его судебным приставам для процедуры принудительного взыскания и продажи жилья.
На этом этапе сложно влиять на сроки реализации квартиры. Один из законных способов — обратиться в суд с заявлением об отсрочке исполнения судебного акта.
Но у этого должны быть веские причины, которые придётся подтверждать доказательствами.
К ним можно отнести те же события, что и для ипотечных каникул:
- болезнь, получение инвалидности;
- сложные финансовые обстоятельства.
Суд может отсрочить продажу жилья на аукционе на срок не более одного года. Должнику придётся доказать, что в пределах этого срока его финансовое положение изменится и он сможет исполнить решение суда.