Опубликовано 17 марта 2025, 07:23
8 мин.

Какие есть способы взять дешёвую ипотеку в 2025 году. Семейным, айтишникам и не только

Многие россияне, ещё недавно рассчитывавшие взять ипотеку и копившие на первоначальный взнос, пока отложили эту идею на фоне беспрецедентного роста ключевой ставки. Сейчас ставка по ипотеке может доходить до 25−30%, а общий платёж за 15−30 лет обещает в несколько раз превысить стоимость квартиры. Тем не менее рынок недвижимости вовсе не замер, ведь осталось немало способов взять ипотеку по льготным условиям. «Секрет» вместе с экспертами разобрался, как в 2025 году получить льготную ипотеку и какие ещё есть способы сэкономить на покупке жилья.

Какие есть способы взять дешёвую ипотеку в 2025 году. Семейным, айтишникам и не только

© Коллаж: «Секрет фирмы», Создано при помощи нейросети recraft.ai

Какие есть льготные ипотечные программы

Безусловно, в 2025 году самый выигрышный вариант ипотеки — это использовать господдержку. Государство выделяет несколько категорий льготников, которые имеют право взять кредит на квартиру по сниженной ставке:

  • семьи с детьми;
  • IT-специалисты — кроме Москвы и Санкт-Петербурга;
  • вынужденные переселенцы из Курской и Белгородской области;
  • жители новых регионов;
  • покупатели недвижимости и земель на Дальнем Востоке и Крайнем Севере;
  • деревенские и сельские жители.

Для каждой категории есть свои условия получения ипотеки, лимиты и сроки.

Как взять семейную ипотеку и кто имеет на неё право в 2025 году

Семейная ипотека, по словам экспертов, сейчас стала одним из самых доступных и популярных способов взять ипотечный кредит для россиян.

Оформить семейную ипотеку могут родители и усыновители с гражданством РФ, у которых:

  • два и более несовершеннолетних ребёнка — при условии проживания в малых городах или регионах, где низкие объёмы строительства жилья либо есть индивидуальная программа развития;
  • два и более несовершеннолетних ребёнка — при условии строительства дома, а не покупки квартиры;
  • один ребёнок в возрасте до 6 лет включительно;
  • ребёнок-инвалид.

Таким образом можно занять у банка до 6 млн рублей под 6% годовых (в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленинградской области — до 12 млн рублей). При этом первоначальный взнос должен быть не меньше 20%.

Если на покупку квартиры нужна сумма, превышающая этот лимит, можно взять комбинированную ипотеку: одну часть по «семейной» ставке, вторую — по рыночной. Тогда общий процент будет больше, но всё равно ниже рынка. Таким образом сумму кредита можно увеличить до 30 млн или 15 млн рублей в зависимости от региона.

По семейной ипотеке можно приобрести первичное жильё, квартиру в строящемся доме, частный дом от застройщика или земельный участок под строительство по договору подряда. Вторичное жилье разрешено покупать на эти деньги только в ограниченном числе регионов с низкими темпами застройки. При этом запрещено приобретать квартиру у взаимозависимых лиц, то есть родственников. А ещё квартира должна быть в доме не старше 20 лет и не признанном аварийным.

Подробнее тут.

Как взять IT-ипотеку: условия и изменения 2025 года

На IT-ипотеку со ставкой до 6% годовых или меньше могут претендовать специалисты из аккредитованных IT-компаний. Таким образом можно взять у банка 9 млн рублей — или до 18 млн в случае комбинированной ипотеки.

Первоначально эта программа субсидированного кредитования действовала до конца июля 2024 года, но затем ее продлили до конца декабря 2030 года.

В 2025 году условия стали строже. Например, из программы исключили специалистов из Москвы и Санкт-Петербурга, работающих и желающих приобрести жильё в этих городах. Если изначальной целью программы была необходимость поддержать отрасль и мотивировать айтишников оставаться работать в России, то сейчас на первый план вышла задача развития IT-индустрии в регионах.

Есть и другие ограничения:

  • взявший IT-ипотеку специалист не может просто так взять и сменить место работы — он может либо продолжать работу в той же компании, либо перейти в другую компанию из списка аккредитованных. В противном случае льготная ставка сменится на рыночную и взнос сильно вырастет;
  • при переезде в Москву или Санкт-Петербург, чтобы работать на столичную фирму, он также потеряет право на субсидированный процент;
  • возраст заёмщика — до 50 лет включительно, при этом срок ипотеки могут ограничить в зависимости от того, сколько лет человеку осталось до пенсии: он должен работать в аккредитованной IT-компании до тех пор, пока не выплатит ипотеку;
  • минимальная зарплата до уплаты налогов — 150 000 рублей в городах-миллионниках и 90 000 рублей в остальных городах, стаж работы в компании — минимум 3 месяца, за которые банк будет проверять зарплатную историю;
  • приобрести таким образом можно только первичное жильё — либо построить дом по договору подряда через эскроу-счет;
  • получить IT-ипотеку можно только один раз, при этом за счёт неё нельзя рефинансировать старый кредит.

Но основная сложность заключается в банках. Выдавать IT-ипотеку могут всего 52 банка, которые участвуют в программе. И у некоторых уже исчерпаны лимиты средств, выделенных на IT-ипотеку. Так что заявки они либо не принимают вовсе, либо принимают, но одобрения и кредита можно ждать долго.

Как взять дальневосточную и арктическую ипотеку в 2025 году

Программа Дальневосточной ипотеки предлагает одни из самых выгодных условий на рынке — уже несколько лет ставка для желающих приобрести жильё на Дальнем Востоке держится на уровне 2% годовых.

Максимальный срок, на который можно взять ипотеку — до 20 лет. Максимальный размер кредита: 6 млн рублей. При этом можно оставить в залог недвижимость в любом регионе РФ.

Льготная ставка доступна:

  • молодым семьям, в которых обоим супругам меньше 36 лет;
  • участникам программы «Дальневосточный гектар»;
  • переехавшим в дальневосточный регион по программам трудовой мобильности;
  • отработавшим не менее 5 лет в образовательной или медицинской организации в ДФО.

Раньше для жителей этих регионов действовала ещё и сниженная ставка на семейную ипотеку — 5%, но с прошлого года условия для российских семей уравняли. Логика такая: льготы не суммируются, поэтому получить ипотеку можно либо по одной, либо по другой программе, и дальневосточная — выгоднее.

С 2023 года условия дальневосточной ипотеки распространили и на регионы Крайнего Севера и приравненные к ним. В Арктическую зону входят Мурманская и Архангельская области, Ненецкий, Чукотский и Ямало-Ненецкий автономные округа, республики Карелия, Коми и Якутия, Красноярский край.

Арктической ипотекой могут воспользоваться:

  • педагоги и медработники, которые работают в Арктике не менее 5 лет;
  • супруги не старше 35 лет;
  • одинокие родители с несовершеннолетним ребёнком;
  • люди, получившие земельные участки по программе «Дальневосточный гектар»;
  • участники региональных программ трудовой мобильности.

Как взять ипотеку для вынужденных переселенцев в 2025 году

Жители Курской и Белгородской области, потерявшие свои дома из-за обстрелов и терактов со стороны Украины, могут получить льготный ипотечный кредит под 2% на строительство дома или покупку квартиры в новостройке и на вторичном рынке.

Условия:

  • максимальная сумма кредита — до 6 млн рублей;
  • минимальный первоначальный взнос — 10% от стоимости недвижимости.

Программу продлили до 31 декабря 2026 года.

Также жители этих регионов могут получить жилищный сертификат — документ, по которому граждане могут получить субсидию на покупку квартиры, если потеряли жилье из-за чрезвычайной ситуации.

Аналогичные условия действуют и для жителей новых регионов (ДНР, ЛНР, Запорожской и Херсонской областей). Под программу попадают:

  • участники и ветераны боевых действий, принимавшие участие в СВО;
  • работники отдельных федеральных органов власти, социальной сферы, здравоохранения, культуры и спорты, живущие и работающие на новых территориях.

Как взять сельскую ипотеку в 2025 году

Сельская ипотека позволяет купить или построить дом на сельских территориях. На эти цели банки при поддержке государства выдают до 6 млн рублей по ставке от 0,1% до 3% годовых.

Покупать можно как первичное, так и вторичное жильё. Другие условия:

  • первоначальный взнос — не менее 15%;
  • срок ипотеки — не более 25 лет;
  • возраст заёмщика — от 21 года до 75 лет;
  • в случае покупки квартиры, а не дома, она должна располагаться в готовом или строящемся низкоэтажном доме (не более 5 этажей) на территории опорного населённого пункта (сельская территория, на которой ускоренными темпами ведётся строительство).

Программа не действует в Москве, Петербурге и в других административных центрах. Условия программы могут отличаться в зависимости от банка — всего в программе участвует 11 крупных российских банков.

Почему могут отказать в ипотеке

Иногда даже россияне, попадающие под ту или иную программу, могут столкнуться с отказом в получении ипотеки. Для этого есть ряд объективных причин со стороны банков.

Наиболее частные причины:

  • плохая кредитная история (просрочки по другим кредитам);
  • высокая долговая нагрузка (свыше 50%);
  • не хватает денег на первоначальный взнос (банки могут сами назначать взнос даже по льготным госпрограммам);
  • заёмщик уже использовал льготную программу для ипотеки, а для льготников действует правило «одна ипотека — в одни руки». Это касается и созаёмщика (супруга) и поручителя.
Юлия Архангельская
руководитель управления ипотечного кредитования ГК «Мангазея»

Одна из самых распространенных причин отказа — увеличенная долговая нагрузка или наличие даже минимальных просрочек за последние 2−3 года. Особенно это касается клиентов с неподтвержденными доходами.

В последние 3 месяца на рынке встречались кейсы, когда потенциальным заемщикам с зарплатой от 500 000 рублей в месяц отказывали в получении ипотечного кредита даже по льготным семейным программам. Когда разбирались в причинах, выяснялось, что 2−3 года назад были какие-то минимальные просрочки в 1−2 дня по кредитным картам.

Однако здесь стоит сказать, что начиная с марта 2025 года банки начали ослаблять прохождение процедуры проверки клиентов.


Наталья Лукина
коммерческий директор экосистемы недвижимости М2

Сейчас доходность банков от ипотеки, в том числе по госпрограммам, существенно снизилась. Поэтому банки максимально подробно рассматривают потенциальных заёмщиков, чаще отказывают или снижают сумму кредита. Критерии оценки глобально не поменялись, но риски, которые ранее для банков были несущественными, теперь играют для них большую роль. Надо отметить, что у каждого банка свои требования к заёмщикам — и это нужно уточнять при оформлении кредита.


Но иногда заём могут не выдать даже по субъективным причинам, признают эксперты.

Руслан Сырцов
управляющий директор компании «Метриум»

В частности, менеджер банка может внести пометку о потенциальной неблагонадежности, если не понравились поведение и внешний вид клиента. Кроме того, в некоторых кредитных организациях существует процедура дополнительной проверки. В случае большого перерыва между одобрением заявки и выходом на сделку банки рассматривают, не взял ли заемщик в этот период потребкредит, что автоматически переводит его в категорию неблагонадежных и высокорискованных.


Какие ещё есть способы приобрести жильё дешевле

Другие программы господдержки

Помимо вышеперечисленных категорий есть и другие льготники, которые могут взять ипотеку по ставке дешевле банковской. К примеру, это госслужащие. Для них с 15 июля 2024 года по 1 февраля 2027 года в экспериментальном режиме работает специальная госпрограмма, указал исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.

Ярослав Баджурак

По льготным ипотечным договорам государство компенсирует банкам разницу между 12% и ключевой ставкой на момент оформления ипотеки. Если ключевая опустится до 12% и ниже, то компенсации не будет. Те, кто уже оформил госипотеку, при желании могут перейти на новый вариант расчетов, а могут оставить прежний. Из бюджета компенсируются проценты в размере одной четвертой ключевой ставки ЦБ на дату заключения ипотечного договора.


По словам эксперта, на льготы региональных властей могут рассчитывать врачи, учителя, работники приоритетных отраслей в соответствии со стратегиями развития субъектов.

Ярослав Баджурак

Меры поддержки варьируются от региона к региону. Но общий принцип одинаков. Власти из регионального бюджета доплачивают тем заёмщикам, в специальностях которых нуждаются. Как правило, это единовременная выплата на погашение ипотечного долга. К примеру, в Ивановской области для молодых учителей она составляет 600 тыс. рублей. В Приморье медработники могут получить до 800 тыс. рублей (10% от стоимости недвижимости), если покупать жильё по месту работы.


Рассрочка от застройщика

Фактически ипотека сейчас доступна лишь для части жителей РФ, тогда как по данным аналитиков порядка 45% российских семей нуждается в улучшении жилищных условий. Остальным приходится копить наличку или рассматривать другие варианты растянуть платежи за свой дом.

Елена Юргенева
риэлтор, руководитель Alpha Star Properties

Альтернатива ипотеке — рассрочка от застройщика. Её можно взять на срок до 4 лет и чаще с первоначальным взносом от 30%, но в большинстве случаев ежемесячный платёж по рассрочке равен или даже ниже, чем платёж по ипотеке. Притом что по ипотеке львиная доля платежа приходится на проценты, а не на основное тело кредита, в таких условиях рассрочка выглядит более привлекательной. Но всё равно она доступна немногим.


Субсидированная и траншевая ипотека

В 2025 году ипотеку ещё можно оформить через субсидированные программы, где между банком и девелопером есть договор о дисконтировании ставки за счет уплаты комиссии. Такой способ не очень популярен, так как увеличивается общая сумма кредита, указала Юлия Архангельская.

Юлия Архангельская

Еще один вариант — «траншевая» ипотека, когда проценты по кредиту сопоставимы с рыночными, но ввиду того, что проценты начисляются именно на транши — платеж ниже. При определённых условиях и первоначальном взносе, например в 40%, клиент может до 24 месяцев платить по 1 рублю в месяц, тем самым собрав необходимые ему средства на погашение основного долга.


Но в целом эксперты констатируют, что практически все способы, кроме льготной ипотеки, подразумевают увеличение конечной суммы для покупателя.

Наталья Лукина

Конечно, застройщики предлагают варианты и «коммерческого» субсидирования базовой ставки банков. Но, к сожалению, за это всё равно кто-то должен платить — ведь в таких программах банк берёт комиссию за снижение ставки. В большинстве случаев эта комиссия закладывается в стоимость квартиры.


И это новая реальность, которая будет с нами до существенного снижения ключевой ставки, которое в ближайшие два года не прогнозируют.