Распознать жулика. Как понять, что у продавца недвижимости поддельные документы
Россиянам раскрыли способы распознать поддельные документы при сделках с недвижимость. В сделках с недвижимостью очень легко нарваться на мошенника и остаться без денег и жилья. Чтобы не потерять всё, особенно важно проверять документы: выписки, свидетельства, договоры и доверенности. Можно ли распознать обман, если на первый взгляд ничего не вызывает сомнений, и как именно это сделать? «Секрет» раскрыл ключевые признаки вместе с юристами.
© Коллаж: «Секрет фирмы», wayhomestudio/freepik, Мобильный репортер/Агентство «Москва»
Как обнаружить проблемы с документами
Доверенность
Доверенность оформляют, чтобы сделку провёл не владелец недвижимости, а его представитель. Сама схема легальна, но создаёт риски для покупателя квартиры или дома.
Поддельная доверенность
В первую очередь нужно обращать внимание на форму доверенности.
Простая письменная форма доверенности для сделки с жилой недвижимостью — красный флаг, показывающий: что-то не в порядке.
С нотариальными доверенностями тоже не всё так просто: бывают случаи, когда подделывают и их.
Доверенность можно проверить двумя способами:
- через реестр выданных доверенностей (только для нотариальных доверенностей);
- через реестр распоряжений об отмене доверенностей (в том числе и для доверенностей в простой письменной форме).
Оба реестра открыты, с ними можно свериться на специальном сайте Федеральной нотариальной палаты.
Вынужденная доверенность
Иногда доверенность может быть подлинной, но выданной под воздействием угрозы или обмана. То есть доверитель не хотел её выдавать, но был вынужден это сделать. Обнаружить это непросто — придётся полагаться на здравый смысл.
Стоит обратить внимание на возраст доверителя, кем доверителю приходится поверенный, как давно выдана доверенность. Если доверенность выдал пожилой человек неблизкому родственнику — это повод насторожиться.
Выданная за границей доверенность
Здесь всё ещё сложнее. Во-первых, придётся отдельно проверять условия выдачи доверенностей и порядок реализации полномочий в конкретной стране. Во-вторых, попытаться установить актуальность доверенности — не отозвали ли её. А сделать это непросто. Поэтому лучше, чтобы документ был свежий.
В любом случае стоит обратить внимание на то, как давно она выдана, — чем больше доверенности лет, тем больше рисков она несёт. Также стоит подробно поинтересоваться, почему давно уехавший за границу собственник решил продавать квартиру именно сейчас.
Правоустанавливающие документы
Правоустанавливающие документы показывают, как именно собственник получил недвижимость. Например, она досталась ему по наследству (свидетельство о праве на наследство), он купил жильё (договор купли-продажи) или обменял (договор мены).
Помните: смотреть нужно оригиналы документов, а не дубликаты или копии, даже если они нотариально удостоверены. Отсутствие оригиналов — тоже тревожный звонок, какой бы безобидной ни была причина.
Равным образом вопросы должны вызывать и видимые дефекты оригиналов вроде подчисток, исправлений, графических несоответствий (например, выполнение текста документа разным шрифтом), расплывчатости оттисков печатей и штампов, видимая неоднократная перепрошивка документа и так далее.
Внимание стоит обращать и на другие факторы: содержание документа и обстоятельства его выдачи. Например, должен насторожить факт продажи квартиры по заниженной цене или слишком частая смена владельцев.
Важный момент: если недвижимость когда-то принадлежала государству или компании, проверьте, существовал ли конкретный орган или организация на самом деле.
Ещё лучше — запросите информацию напрямую у чиновников. В первую очередь это касается договоров о приватизации.
Выписки из ЕГРН
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) показывает, кто сейчас владеет недвижимостью. Заверенная простой печатью МФЦ или Росреестра, она подтверждает право собственности.
Основная сложность здесь в том, что запросить выписку может только собственник, нотариус или государственный орган. А значит, покупателю придётся полагаться на бумагу от продавца. Её придётся тщательно изучить.
Выписка должна быть выдана именно Росреестром либо его подразделениями. Доверять документам организаций, маскирующихся под Росреестр (в интернете хватает сайтов-двойников), не стоит.
В случае сомнений лучше заказать выписку самому; хотя в ней и не будет данных текущего собственника, можно сравнить даты и номера записей о государственной регистрации с теми данными, которые предоставил продавец.
Судебные акты
Иногда квартира, дом или земля оказывается в чьей-то собственности на основании судебного акта, то есть такое решение принимает суд. И здесь тоже есть подводные камни.
Опасность заключается в делах, где истец подал в суд ради признания его права на недвижимость, а ответчик признал иск или вообще не пришёл на заседание.
Дело в том, что когда ответчик признаёт иск или не приходит в заседание, суд мог и не проверять достоверность документов истца, ограничившись исследованием копии.
Такая же ситуация возможна и в случае, когда право на квартиру получено в результате заключения мирового соглашения.
В результате может оказаться, что с документами изначально были проблемы — и они лягут уже на плечи покупателя.
Как себя обезопасить
Проверьте личность продавца
Многие документы доступны только собственнику, поэтому вариантов у вас немного. Всё ещё можно проверить данные паспорта продавца — это легко сделать на портале «Госуслуги». Так вы хотя бы убедитесь, с кем имеете дело.
Получите документы вместе
Для надёжности можно предложить продавцу вместе сходить и получить необходимые для сделки документы, например, в МФЦ. Так вы будете уверены, что он их не подменил.
Обратитесь к нотариусу
Тогда заниматься документами придётся уже ему.
Нотариус самостоятельно запрашивает все документы, проверяет их «чистоту» и гарантирует проведение сделки с законными сторонами и фактически исключает случаи предоставления поддельных документов для проведения сделки.
При этом, если же сделка будет отменена впоследствии по решению суда, обманутый покупатель имеет законное право на обращение к нотариусу для взыскания с него убытков, связанных с отменой договора купли-продажи.
Впрочем, это необязательно — без нотариуса вполне можно обойтись, особенно если знаешь, что проверять. Но о рисках забывать не стоит.