С 1 июня 2023 года минимальный первоначальный взнос по ипотеке в России стал выше и составил 20% — всё из-за новых рекомендаций Центробанка. И если найти деньги и раньше нередко было проблемой, то теперь ещё больше россиян оказываются в непростой ситуации. Но зачем ЦБ вообще меняет правила? И как раздобыть нужную на первоначальный взнос сумму с минимальными рисками и наибольшей выгодой? Поговорили об этом с управляющим партнёром агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригиной Гордеевой.
Почему повышают первоначальный взнос по ипотеке
Заявление Центробанка о росте минимального первоначального взноса вдвое — с 10 до 20% — касалось только новостроек и вообще носило рекомендательный, а не обязательный характер. Если банки не хотят его повышать, им придется применять надбавки к коэффициентам риска для ипотек, где взнос меньше 20%, и создавать дополнительные резервы.
«Своим решением Центробанк нивелирует риски для банков, которые сегодня со всех сторон обложены кредитами, обеспеченными недвижимостью с завышенной, "перегретой" стоимостью. Это те самые истории, когда кредиты выдаются под 0–1%, а стоимость объекта на 10–30% выше его рыночной цены. Покупатель при необходимости продаёт жилье дешевле и остаётся должен банку», — рассказывает управляющий партнёр агентства премиальной недвижимости Etagi Prime Ригина Гордеева.
Немало в России и «серых заёмщиков» — это 10% от всех ипотечных займов, — которые не могут платить кредит и банкротятся. Еще больше в стране заёмщиков, которые тратят на обслуживание своих долгов больше половины доходов. Не все могут просчитать свои финансовые возможности, и именно таких россиян предостерегает ЦБ — чтобы лишний раз не рисковали.
«Ипотека с минимальным первоначальным взносом — это заведомо дефолтный кредит. Если у клиента нет средств, чтобы внести их в качестве первоначалки, значит, у него нет финансовой подушки безопасности. Такие заёмщики выходят в просрочку чаще других на ранних этапах кредитования — до года. Вот откуда высокие ставки и пристальное наблюдение ЦБ», — продолжает Ригина Гордеева.
Сейчас банки могут сами решать, выдавать ли ипотеку с первоначальным взносом в 20% или ниже. Сумма первоначального взноса в целом, как и прежде, зависит от следующих параметров:
- насколько чиста кредитная история человека: не было ли просрочек и других нарушений;
- какова платёжеспособность потенциального заёмщика: сможет ли он регулярно платить банку);
- какова его долговая нагрузка: не слишком ли много кредитов он уже набрал;
- насколько прозрачны его трудовые отношения с работодателем: работает ли человек по договору и не получает ли зарплату в конверте.
На вторичном рынке недвижимости ситуация не изменилась. Первоначальный взнос составляет около 15% и может быть пересмотрен вплоть до 0% в зависимости от репутации заёмщика.
Эксперты по недвижимости рекомендуют заходить в сделку с первоначальным взносом в 20%. Он снижает ставку кредитования на полпроцента, что в будущем позволит сэкономить несколько сотен тысяч рублей. Но где найти деньги, если на первоначальный взнос не хватает?
© Коллаж: «Секрет фирмы»
6 способов найти деньги на первоначальный взнос
Деньги в долг
Это самый эффективный способ со множеством вариаций исполнения: помочь могут накопления родственников, друзей или знакомых. Такой способ освобождает будущего ипотечника от обязанности выплачивать проценты по займу, если, конечно, сторона с деньгами не будет на них настаивать. Кроме того, кредитная история человека не будет перегружена лишними заимствованиями.
Потребительский кредит
Если собственных средств не хватает, можно оформить потребительский кредит без установленной цели. Это позволит оформить ипотеку без завышения ставки. Заём часто выручает, но может и серьёзно навредить, если ошибиться со сроками. Брать кредит более чем за два дня до сделки рискованно — банки выгружают отчёт раз в неделю и видят практически в режиме реального времени долговую нагрузку своих заёмщиков. Так что рассказы о том, что кредитная история обновляется раз в месяц, сильно устарели.
Залог недвижимости
Оформить ипотеку без первоначалки можно в случае, если в собственности уже есть какое-то жильё. Помимо квартиры, предметом залога может быть частный жилой дом, апартаменты или земельный участок. Но есть нюансы:
- в квартире или доме не должны быть прописаны дети;
- здание, в котором находится объект, не должно подлежать сносу;
- сумма кредита не должна превышать 70% от стоимости заложенного объекта.
Объект в залоге всё еще остается в собственности ипотечника, но с ограничениями. Не получится сделать там перепланировку, а ещё продать его без согласования с банком.
Материнский капитал
Покрыть первоначалку поможет и маткапитал, который в 2023 году составляет почти 587 000 рублей за первого ребенка и чуть более 775 000 рублей за второго (или почти 190 000 рублей, если за первого уже платили). По закону средства материнского капитала можно направить и на улучшение жилищных условий семьи, в том числе и на первоначальный взнос по ипотеке.
Но стоит учитывать, что при использовании маткапитала на покупку квартиры родители обязаны выделить в квартире доли для всех детей. А это серьёзно осложняет последующую продажу объекта.
Льготы
Их размер зависит от программы, по которой проходит заёмщик. Например, по программе «Молодая семья» можно получить субсидию до 35% от стоимости квартиры. А некоторые категории граждан, например молодые специалисты, имеют право на жилищный сертификат. Эти деньги можно использовать в том числе для первоначального взноса.
Важно знать, что льготы могут отличаться от региона к региону. Так что узнавать о доступных возможностях стоит по месту жительства.
Продажа неиспользуемых активов
Найти новых владельцев можно, например, машине или гаражу, предметам антиквариата или коллекционным лотам. При этом многие не задумываются, что есть и такой выход из сложившейся ситуации. Если деньги с продажи автомобиля способны перекрыть сумму, необходимую для первоначального взноса, а после останется ещё и на машину попроще — это очевидное решение при покупке недвижимости.
Какой вариант безопаснее
Два первых способа — деньги в долг и потребительский кредит — самые рискованные варианты. Всё дело в том, что человек не всегда может спрогнозировать свой доход в долгосрочной перспективе.
Эксперты по недвижимости предлагают воспользоваться комбинированной ипотекой (так называемой комбоипотекой), которая объединяет несколько видов ипотек в одном займе (например, льготную и обычную). Это позволяет заметно уменьшить размер первоначального взноса. Но грамотно подготовить и провести подобную сделку без специалистов довольно сложно.
Если рисковать не хочется, то продажа активов, которые нельзя назвать предметами первоочередной важности или часто используемыми, это наилучший способ вложить средства в свою будущую квартиру.