Недоступное жильё. Большинство россиян никогда не накопят на свою квартиру и даже не потянут аренду

Весь 2021 год рынок недвижимости лихорадило. Цены на недвижимость ставили новые рекорды, банки несколько раз повышали ставки по ипотеке (c 7,3% до 10,3%).

Данные «Циан.Аналитики» (есть в распоряжении «Секрета фирмы») свидетельствуют о том, что с 1 января 2021 года по 1 января 2022-го цены за квадратный метр на вторичке выросли в среднем по стране на 27%.

Среди рекордсменов по приросту:

• Адыгея (+65%);
• Краснодарский край (+52%);
• Республика Алтай (+47%).

В топ-10 регионов по росту цен также вошли:

• Карачаево-Черкесская Республика (+46%);
• Калининградская область (+46%);
• Камчатский край (+46%);
• Калмыкия (+43%);
• Чувашия (+40%);
• Калужская область (+38%);
• Ставропольский край (+38%).

Впрочем, если ориентироваться на цены за квадратный метр, расклад будет другим. Среди рекордсменов по стоимости жилья ожидаемо Москва (295 100 рублей за кв. м), Санкт-Петербург (196 100 рублей) и Краснодарский край (176 300 рублей).

Среди регионов с самым дешёвым жильём оказались Ингушетия (46 000 рублей за кв. м), Курганская область (53 600) и Челябинская область (56 300).

Доступны ли самые дешёвые варианты для россиян?

Покупать квартиры — это, конечно, хорошо. Но могут ли россияне себе это позволить? Исследование «Секрета фирмы» показало, что среднестатистический россиянин в одиночку сможет накопить на квартиру, не влезая в долги, если будет отказывать себе в радостях жизни и откладывать деньги на протяжении 14 лет.

Для некоторых регионов срок может оказаться ещё более внушительным. Так, в Тыве копить на 40-метровую однушку придётся целых 57 лет.

Как мы считали?

_Мы взяли среднедушевой доход жителя региона (речь про одного трудоспособного члена семьи, сумма без вычета налогов) в 2021 году с сайта Росстата и вычли из него прожиточный минимум (показатель включает в себя минимальный состав потребительской корзины, цены на продукты питания, товары и услуги и обязательные ежемесячные платежи). _

_Оставшуюся сумму можно отложить на покупку недвижимости. Чтобы понять, сколько лет придётся копить, мы взяли стоимость квадратного метра вторичного жилья, рассчитали, сколько месяцев нужно откладывать на квадратный метр, — и подсчитали, сколько лет уйдёт на то, чтобы накопить на 40-метровую однушку в разных регионах. При этом мы не учитывали возможную инфляцию. Подсчёт грубый, но достаточный для того, чтобы понять общую картину. _

А что с арендой?

Так может арендовать жильё намного выгоднее, чем покупать? Но и тут не всё так однозначно.

Исследование «Секрета» показало, что жители 16 российских регионов не могут себе позволить снять однушку — иначе уйдут в минус (как мы считали — читайте выше). Ещё в шести регионах среднедушевого дохода за вычетом трат на продукты и услуги хватит, чтобы снять однушку и выйти в ноль. То есть отложить не удастся ни копейки.

«В Кировской области, Мордовии и Курганской области наблюдаются минимальные ставки аренды по российским регионам — около 10 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру. Но и зарплата там ниже средней по стране (около 33 000 рублей против 54 000 рублей), поэтому и относительно "скромная" аренда для многих составляет существенные траты от семейного бюджета», — пояснила Виктория Кирюхина, эксперт «Циан.Аналитики».

Но всё же по стране есть регионы, где выгоднее арендовать, чем купить. 21 год — именно столько можно снимать жильё на среднюю стоимость однушки в Белгородской, Курской, Пензенской и Орловской областях, говорит Виктория Кирюхина, основываясь на данных «Циан.Аналитики».

В этих регионах арендная ставка относительно невысока — всего 10 000 — 12 000 рублей из-за небольших зарплат, а стоимость однушки составляет 2,7–3,4 млн рублей.

Выгодно арендовать и в тех регионах, где недвижимость за 2021 год выросла существенно, в то время как аренда показала меньшую динамику. Среди таких вариантов Кирюхина указывает Калининградскую область, где цена «квадрата» выросла на 46% (вторичный рынок), а ставка аренды — на 28%. Аналогичная ситуация — в Краснодарском крае, где цена кв. м на вторичном рынке выросла на 52%, а аренда — на 39%.

Не выгодно арендовать квартиру в Чукотском АО и Еврейской АО, где ставка аренды высока, предложения на рынке практически нет, а стоимость недвижимости — невысокая из-за минимального спроса. В стоимости квартиры — всего 6–8 лет аренды. Порядка 10 лет аренды — в Хабаровском крае, Чечне и Ингушетии, в двух последних в целом жители предпочитают индивидуальные дома, активность на рынке многоэтажного строительства минимальна, добавила Кирюхина.

А покупать квартиру для последующей сдачи — выгодно?

Если отвечать на этот вопрос коротко, то нет. Но есть свои нюансы. Исследование «Секрета фирмы» показало, что средний срок окупаемости квартиры (отношение средней стоимости однокомнатной квартиры к среднегодовому доходу от аренды) в России составляет 16 лет.

«Если при этом окупать ещё и проценты по ипотеке, то сроки могут превысить и двадцать лет. Год назад срок окупаемости был меньше — 15,8 года. Доходность однокомнатной квартиры от сдачи в аренду снизилась до 6,15% годовых. Выгоднее покупать в тех регионах, где срок окупаемости меньше. И, соответственно, снимать выгоднее там, где срок окупаемости больше», — пояснила Ольга Нарт, вице-президент холдинга AVA Group по коммерции.

Срок окупаемости однушек в Москве, Санкт-Петербурге и Краснодарском крае колеблется в районе 20 лет.

Но есть и регионы, где всё куда печальнее: в Белгородской области однушка окупится через 23 года, в Забайкальском крае — через 22, как и в Калининградской области.

Несмотря на высокую доходность, мало кто готов инвестировать в отдалённые малонаселённые регионы. Чаще выбирают города-миллионники, центры притяжения рабочей силы, где найти арендатора проще, но требуются определённые вложения.

На мой взгляд, самое переоцененное жильё — в Краснодарском крае. Об этом говорит минимальный уровень доходности (4,7%) от вложений по сравнению с другими городами-миллионниками. Другой курортный регион — Калининградская область — имеет те же проблемы — доходность на уровне 4,6%.

В Москве из-за высоких цен доходность — на уровне 5,3%, однако именно рекордный рост цен на жильё привёл к переходу потенциальных покупателей на рынок аренды, что привело к сокращению объёма предложения. То есть доходность небольшая, но зато спрос стабильный.

Что ждёт российский рынок недвижимости?

За последние полтора года квартиры в России подорожали сильнее, чем за предыдущие семь лет, подсчитали в ЦБ РФ. Среди причин роста цен на жильё — льготная ипотека, удорожание стройматериалов и общая инфляция. И в обозримом будущем цены точно не станут ниже, сходятся во мнении опрошенные «Секретом» эксперты.

Недавнее исследование «Росгосстрах жизнь» и банка «Открытие» показало: сбережения на чёрный день имеют 79% россиян. Но накопления крайне малы: 58,5% накопили менее 100 000 рублей, от 100 000 до 300 000 сумели отложить 38% респондентов. Этих денег не хватит не то что на жильё — большинство россиян смогут протянуть на эти деньги не более полугода. А раз так, квартирный вопрос в России надолго останется открытым.