23 сентября в 19:08
8 мин.

(Не)доступная роскошь. Грозит ли России поколение без квартир

Разбираемся вместе с экспертами
Во всём мире растёт тренд на аренду жилья вместо покупки собственных «квадратов». Но многие выбирают такой вариант из-за запредельной дороговизны недвижимости. Аналитики предупреждают, что уже скоро мир увидит целое поколение без собственного жилья. Грозит ли такой сценарий России — «Секрет» спросил у экспертов.
(Не)доступная роскошь. Грозит ли России поколение без квартир

В середине сентября агентство Bloomberg опубликовало статью о жилищном кризисе, который назревает в развитых странах. Согласно исследованию агентства, из-за пандемии цены на недвижимость растут — и квадратные метры становятся всё менее доступными для покупателей. Аналитики предупредили, что многие граждане могут на долгие годы забыть о мечте приобрести жильё, а миру грозит целое поколение «бездомных», всю жизнь вынужденных арендовать уголок для жизни.

Тренд на аренду вместо покупки собственного жилья действительно уже долгие годы существует на мировом рынке недвижимости, подтвердили опрошенные «Секретом» эксперты.

Надежда Коркка

управляющий партнёр компании «Метриум»

В допандемийном мире наблюдалось широкое распространение культуры шеринга: от аренды недвижимости вплоть до проката одежды. Предполагаю, что после окончательной победы над коронавирусом в Европе, США и странах Азии подобный тренд только ускорится, так как это ни в коей мере не ограничивает мобильность человека и даёт ему возможность при получении интересного предложения по работе легко менять место жительства, не привязываясь к конкретной локации или даже стране.

Алексей Коренев

аналитик «Финама»

На самом деле во многих странах аренда жилья гораздо более популярна, чем покупка собственного. Это связано и с тем, что собственное жильё дорогое, и с очень высокой трудовой мобильностью граждан. В Европе переехать работать в другую страну, потому что предложили лучшие условия, — обычное явление. В тех же США уехать работать в другой штат через всю страну из-за зарплаты на $200 больше — тоже в порядке вещей. Квартиры там покупают очень редко, потому что это действительно дорого.

Аренда по-русски

А что же в России? Собеседники «Секрета» сошлись в мысли, что перейти к модели жизни сугубо в арендованных помещениях россиянам мешает менталитет.

Надежда Коркка

управляющий партнёр компании «Метриум»

Российское общество отличается большей консервативностью. Наличие собственной недвижимости представляет собой и имиджевую историю, которая подтверждает статус (пусть даже не самый высокий). Тем более отечественные заемщики отличаются достаточно высокой платёжной дисциплиной, что подтверждает невысокая доля проблемных займов. Поэтому, на мой взгляд, в России спрос на покупку собственных квартир сохранится, несмотря на высокий уровень цен.

Константин Барсуков

член Российской гильдии риелторов, гендиректор «Релайт-Недвижимости»

Я думаю, что такой сценарий нам не грозит как минимум до тех пор, пока у нас арендная культура не выйдет на такой же уровень, как за рубежом. Я говорю о гарантированности съёма. С точки зрения законодательства проблем никаких нет, но практика показывает, что при съёме квартир арендатор никак не защищён. Его можно выселить по желанию арендодателя, он не может с этим жильём делать вещи, которые может делать собственник. Если мы берём западный рынок, то там по согласованию с арендодателем можно проводить даже ремонтные работы. У нас тоже так можно сделать, но всегда думаешь: вот я сейчас отремонтирую всё, а потом меня выселят или поднимут арендную плату.

Кирилл Голышев

региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers

Если говорить об общей ситуации на рынке РФ в сравнении с другими странами, то менталитет жителей России меняется медленно. Среди поколения, которое жило в коммунальных квартирах, действительно, всё ещё ощущается потребность в прописке, оформленной собственности на некую площадь, которая фактически скорее является грузом из-за ипотеки и других обязательств, нежели покупкой мечты и местом для комфортной жизни.

Алексей Коренев

аналитик ГК «Финам»

Россия постепенно выходит на этот же тренд, хотя пока у нас всё-таки всё ещё действует принцип «где родился — там и пригодился». То есть мы больше тяготеем к корням, и очень малая часть жителей регионов уезжает в крупные города в поисках лучшей жизни. Но доля таких россиян постоянно растёт. Сейчас из-за пандемии ставки по аренде упали, спрос снизился, потому что уехали гастарбайтеры, а люди вернулись обратно в регионы, работать на удалёнке. Сказываются и низкие доходы. Как только кризис пройдёт и доходы увеличатся, россияне станут активнее арендовать жильё. И более того, у нас зарождается такое направление, как рынок жилья, которое изначально строится в расчёте на аренду. Это выгодно и арендодателю, и арендатору. Арендатор получает гарантии того, что его не выгонят на улицу по прихоти арендодателя и что будут соблюдены все нормы и условия. Арендодатель приобретает стабильного, якорного арендатора, который берёт жильё на долгое время, который не будет так безобразничать, потому что есть жёсткие условия использования подобных квартир.

Помимо стремления россиян к осёдлости, отметили эксперты, играет роль и отношение к недвижимости как к инвестициям. Многие вкладываются в покупку квартир ради дохода с ренты или гарантированного жилья в старости. И, при сопоставимых с ипотечными выплатами тратах на аренду пусть даже лучшего по характеристикам помещения, чужие квадратные метры зачастую проигрывают пусть в перспективе, но своим. А значит, даже при не самых выгодных условиях по ипотеке спрос на собственное жильё будет достаточно высоким.

Валерий Кочетков

замдиректора департамента по продажам новостроек ИНКОМ-Недвижимость

Какой бы недоступной роскошью недвижимость ни казалась, она всё-таки доступна. Для её приобретения существует ряд инструментов, таких как ипотека, субсидии, материнский капитал, рассрочка, трейд-ин. Поэтому мы не увидим поколение без жилья, а вот поколение в состоянии вечной ипотеки — вполне возможно, так как доля сделок с ипотекой в разное для макроэкономики страны время находится на уровне от 50 до 80%.

Увидят ли россияне доступное жильё

В последние годы темпы строительства жилья в России значительно ускорились. В первом полугодии 2021 года объём новых строящихся объектов вырос на 78% в сравнении с тем же периодом пандемийного 2020-го. Сыграла роль и поддержка застройщиков, и национальные программы по обновлению жилищного фонда, и льготная ипотека. Однако говорить о том, что у нас вообще нет проблем с доступностью жилья, было бы неверно, указали аналитики. Весь 2020-й год на рынке жилья наблюдался ажиотажный спрос, взвинтивший стоимость квадратных метров. Например, за первый квартал 2021 года стоимость вторичного жилья в столице выросла более чем на 22%. Такой бурной инфляции недвижимости не наблюдалось с кризисного 2009-го.

Аналитики «Авито Недвижимости» отметили, что сейчас спрос на квартиры замедлился. Они связали такие показатели с тем, что в 2020-м многие покупатели успели воспользоваться выгодными предложениями по льготной ипотеке и скидками от застройщиков. Сейчас их интерес сдерживается изменением условий выдачи кредитов в силу увеличения ключевой ставки ЦБ. При этом цены на жильё сохранили тенденцию к росту: за год новостройки подорожали почти на 40%, а вторичные квартиры — на 30%. В то же время предложение на рынке из-за дефицита рабочих рук и роста стоимости материалов начало неумолимо сжиматься.

Алексей Коренев

аналитик ГК «Финам»

Для того чтобы сделать жильё доступнее, конечно, нужны нормальные ставки — сейчас ипотека по нынешним ставкам дороговата. Если она будет хотя бы как в Европе, тогда можно будет говорить о массовой ипотеке. Сейчас же это невозможно — как только льготные программы будут сворачиваться, а процентные ставки пойдут вверх вслед за ключевой от ЦБ, тренд пойдёт на спад. Доходы россиян в основном расходуются на услуги ЖКХ и продукты питания, на лечение и обслуживание обязательных платежей, а на то, чтобы нормально существовать, почти ничего не остаётся. Мы в этом плане попытались пожить западной жизнью, но как только нефть подешевела, а рубль упал, оказалось, что мы к этому ещё не готовы.

Алексей Коренев добавил, что сдача многоквартирного жилья стабильно снижается несколько лет подряд. Несмотря на то, что в Москве и Петербурге активно вводят новые многоэтажки, в регионах в таких масштабах почти не строят, за исключением Краснодара и Ростовской области, куда переезжают люди из Сибири и Дальнего Востока. Эксперт указал, что в среднем в регионах превалирует спрос на индивидуальное жилищное строительство. «Люди распробовали плюсы собственного дома, многие предпочитают строить его самостоятельно, и вот этот сегмент показывает стабильный рост и уже составляет почти половину общего ввода жилья», — пояснил Коренев.

Надежда Коркка

управляющий партнёр компании «Метриум»

По моему мнению, доступность жилья определяется балансом спроса и предложения. Спрос отличается высокой эластичностью и подвержен колебаниям в моменте. В свою очередь, объём предложения не может быть оперативно увеличен: девелоперу требуется приобрести или арендовать участок, при необходимости — внести изменения в градостроительную документацию, разработать и согласовать проект, что занимает, как минимум, 2–3 года. Специфика многих региональных рынков жилья заключается в их низкой привлекательности для застройщиков, а также в отсутствии стабильного спроса. Эту проблему подсветила льготная ипотека, когда сформировавшийся покупательский интерес не был поддержан требуемым для его удовлетворения объёмом предложения.

Надежда Коркка также пояснила «Секрету», что на ситуацию на рынке недвижимости в значительной степени влияют демографические и миграционные процессы. Речь идёт прежде всего об оттоке населения в крупные города, где спрос на недвижимость остаётся стабильно высоким даже в период кризиса.

По данным «Авито Недвижимости» на август 2021 года, количество предложений о продаже новостроек на портале выросло на 13%, в то время как показатели спроса снизились на четверть год к году. В то же время на вторичном рынке за тот же период количество предложений снизилось на 11%, а значения спроса — на 7%, хотя в целом во втором квартале спрос на вторичку вырос на 35%.

Кирилл Голышев

региональный директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Colliers

Хотя пока рано говорить о каких-либо падениях спроса на рынке, в августе 2021 года ощущается спад спроса со стороны клиентов, объём зарегистрированных долевых договоров в Москве сократился относительно июльских показателей на 14%, но всё равно превышает показатели доковидного 2019 года на 17%. Следующий год станет продолжением процесса наращивания объёмов строительства, а особенно — восполнением объёмов предложений, представленных на рынке для покупателя. Сейчас рынок РФ грамотно регулирует предложение и спрос, но есть проблема с регулированием ценовой динамики, особенно в центральных регионах и курортных городах.

Эксперты указали, что в целом обеспеченность жильём в России кратно ниже, чем в странах Европы и Америки, а ипотечный портфель россиян составляет 10% ВВП против 60% в странах Евросоюза. Поэтому сравнивать текущую ситуацию на рынке недвижимости в РФ с жилищным кризисом развитого мира пока преждевременно, констатировали они.

Коллаж: «Секрет Фирмы», depositphotos.com

Поделитесь историей своего бизнеса или расскажите читателям о вашем стартапе
Ещё по теме