Квартиру в Москве можно купить дёшево. 10 советов
В Москве квартирный вопрос людей не только портит (вспоминаем классику), но и постоянно напрягает. Особенно сейчас, когда квартир дешевле 5 млн в столице попросту не осталось. Но купить жильё и не разориться можно. Какие хитрости помогут сэкономить, «Секрету» рассказали специалисты по недвижимости.
© «Секрет фирмы», unsplash.com/Allef Vinicius, Агентство «Москва»
Контекст
В Москве больше не найти квартир в новостройках дешевле 5 млн рублей. Об этом РБК рассказали аналитики компании «Метриум». По данным специалистов, самые дешёвые квартиры в новых домах как раз за 5 млн рублей можно найти в Новой Москве всего в двух жилых комплексах. В старых границах Москвы доступно только жильё за 5,2 млн рублей — в Западном Дегунино.
Конечно, можно рассмотреть вариант апартаментов — их на рынке пруд пруди, да ещё и дешевле 5 млн рублей. Но в апартах не прописаться, если вам это важно. Можно поискать студии — они тоже продаются за меньшую стоимость, только вот площадь будет едва превышать 10 квадратов. Тоже так себе вариант.
На вторичке тоже по нулям. Конечно, если сильно напрячься, вариант найти можно, но он будет либо на периферии Новой Москвы и требовать серьёзного ремонта, либо окажется переделанными апартаментами.
Эксперт «Циан.Аналитика» Елена Лапшина отметила в разговоре с «Секретом», что за цену до 5 млн рублей в Москве продают только студии площадью 18–25 квадратов в новых апартаментных корпусах в ЖК в Новой Москве, Зеленограде и других окраинных районах.
На вторичном рынке почти все лоты до 5 млн рублей — это тоже апартаменты. Причём самые доступные позиции обойдутся в 1,5–2 млн рублей. Скорее всего, это будут самодельные «апартаменты» в полуподвалах, на мансардах и на нежилых этажах площадью не более 15 квадратных метров. Реальных квартир до 5 млн рублей в столице около 10 штук, и все они находятся на дальней периферии Новой Москвы.
В Московской области ситуация получше. Управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка рассказала «Секрету», что в регионе можно найти сотни, если не тысячи квартир от застройщика стоимостью до 5 млн рублей — даже двухкомнатные. Например, стоимость двушек в жилом комплексе «Белые росы» в Высоковске стартует от 4,2 млн рублей.
В среднем же стоимость квартиры в подмосковной новостройке составляет почти 7,9 млн рублей. В Москве же цена будет в три раза больше — уже 23,6 млн рублей, отметила Надежда Коркка из «Метриума».
Как найти лучшее предложение
Вообще не стоит делать вывод о текущих ценах только на основе актуальных объявлений, подчёркивает руководитель коммерческого департамента в «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров.
Самые выгодные предложения моментально исчезают, ведь их отслеживают заинтересованные покупатели и их посредники, которые сразу дают аванс и выходят на сделку.
Так что стоит подписаться на обновления по своему запросу. Это поможет не упустить идеальный вариант.
Другой лайфхак — обратиться за помощью к специалистам. Некоторые даже работают бесплатно: составляют персональные подборки жилых комплексов, консультируют по предложениям от застройщиков и ценам.
10 лайфхаков для покупки квартиры в Москве и МО дёшево
Обратить внимание на удалённые районы
Довольно очевидный совет, но всё же напомним — можно сэкономить на жилье, отдав предпочтение квартире в отдалённых районах столицы или ближнем Подмосковье. Особенно это подходит тем, кто не слишком часто выбирается в центр (тем же удалёнщикам) или нашёл работу по соседству.
Также удалённый район не всегда означает долгую дорогу — дома и жилые комплексы могут быть возле удобных транспортных развязок. К тому же столичная транспортная сеть разрастается ударными темпами, так что в ближайшее время даже на периферии нет-нет да появится станция метро или МЦД. Так что стоит заранее посмотреть план развития транспортного комплекса и сделать ставку на будущее.
Выбирать место со скромной инфраструктурой
Свою роль в ценообразовании играет наличие социальных и транспортных объектов инфраструктуры возле дома. Так что если вам не принципиально, есть ли по соседству детский сад, школа, поликлиника или крупный торговый центр, а также станция метро или электрички (например, дети давно выросли, а ездить вы привыкли на машине), то вы неплохо сэкономите.
Присмотреться к дому с историей
Ещё один способ — выбрать для проживания старый дом, например хрущёвку или брежневку. Как отмечают специалисты, квартиры в таких домах нередко дешевле, чем в среднем по рынку. Да, коммуникации там, скорее всего, будут не новыми, зато у таких домов есть преимущества — они находятся в районах с давно существующей развитой инфраструктурой, а ещё нередко окружены зеленью.
Отказаться от посредников
Чем больше людей участвует в сделке, тем больше придётся заплатить. Так что ищите квартиры, которые продают напрямую, без участия риелторов.
Это повышает риски (все документы вам придётся проверять и готовить самостоятельно вместе с продавцом), но снижает итоговую стоимость.
Купить квартиру в доме, которого пока нет
Если вы можете подождать с переездом, выбирайте квартиру в строящемся доме — цены на них ощутимо ниже. Но сначала соберите как можно больше информации о московских застройщиках. Так вы будете уверены, что вы получите жильё в положенный срок.
Проверить застройщика можно в едином реестре. Другой вариант — единый ресурс.
Поиграть с отделкой
Если переезжать нужно уже сейчас, есть смысл обратить внимание на квартиры с отделкой от застройщика. Они будут дороже «пустых коробок», зато в дальнейшем покупатель заметно сэкономит на самостоятельном ремонте, который в любом случае понадобится, уверена управляющий партнёр компании «Метриум» Надежда Коркка.
А вот на вторичке вполне можно смотреть квартиры с плохим ремонтом или вовсе без него. Нередко такие объекты заметно дешевле отделанных квартир. Размер вложений в ремонт вы определите для себя сами.
Ловить акции от застройщика
Девелоперы могут согласиться на дисконт в случае последних нераспроданных объектов в масштабных проектах. Чтобы толкнуть такое жильё, обычно организуют какие-то рекламные акции. Цены снижают на квартиры:
- с неудачным видом из окна;
- с непопулярными планировками;
- на непопулярных этажах (первом, последнем или 13-м — из-за суеверия покупателей);
- по соседству с коммерческими помещениями;
- и с прочими особенностями.
При этом каких-то конструктивных недостатков у таких объектов обычно не бывает. Так что если экономия важнее оптимальных параметров, можно согласиться и на подобную квартиру.
Выпрашивать скидки у продавца
Что касается вторички, то здесь условия даже лучше.
На вторичном рынке Москвы за 2022 год выбор увеличился в полтора раза, сейчас вторичный рынок является рынком покупателя. В условиях превышения предложения над спросом покупатели могут договориться на неплохую скидку. Стоит рассчитывать на снижение цены в квартирах, которые выставлены с пометкой о срочной продаже, а также в тех, которые продаются дольше других: с обременениями и сложной юридической историей, с устаревшими или неудобными планировочными решениями, в неудовлетворительном состоянии, в старых панельных и домах, построенных более 50 лет назад, в домах с неудачным соседством и так далее.
Выбрать залоговую квартиру
Иногда владельцы жилья продают квартиру, которая находится в залоге у банка в рамках ипотечного кредита. Её могут выставить на продажу со скидкой, чтобы поскорее решить вопрос.
Важный момент: кредитная организация должна одобрить сделку. Банк почти наверняка поможет с оформлением и, если у вас нет возможности заплатить полную цену, переведёт на вас ссуду.
Чтобы сэкономить, в том числе на переплате, Надежда Коррка из «Метриума» рекомендует поискать жильё, купленное в ипотеку от Сбербанка. Последний ввёл механизм «перемены лица». Он позволяет покупателю платить ипотеку на прежних условиях, несмотря на то, что рыночные ставки заметно выросли.
Купить квартиру на аукционе
Ещё один вариант — купить квартиру на аукционе. Её проводят специальные площадки в форме электронных торгов. На продажу выставляют муниципальные квартиры, жильё, принадлежащее компаниям-банкротам, или ипотечные квартиры, которые находятся в залоге у банка.
Вот где можно посмотреть лоты:
- на Единой электронной торговой площадке;
- на сайте «Моссоцгарантии»;
- на инвестиционном портале Москвы;
- на площадке ГИС Торги.
Обычно цены на такие квартиры ниже рыночных, но на аномально низкую стоимость рассчитывать не стоит. В среднем дисконт на нормальное жильё составляет около 10% от стоимости, однако участники торгов могут предлагать за него больше.
Как попытка сэкономить может сыграть против вас
Есть соблазн ради невысокой цены закрыть глаза на очевидные косяки с квартирой. Но на деле эти дефекты могут заметно подпортить жизнь в новом «гнёздышке» — и делать что-то будет уже поздно.
Стоит насторожиться, если собственник вторичного жилья предлагает огромную скидку. Это может быть связано, например, с перепланировкой, которую невозможно узаконить, или конфликтными соседями. Или объявление вообще может оказаться фейковым.
Заметно более низкая цена часто служит приманкой для привлечения внимания потенциальных покупателей. Человек видит дешёвую квартиру, звонит и слышит, что она «только что поднялась в цене» или «такой квартиры уже нет, но есть похожая чуть дороже». Главное — найти возможность «зацепить» клиента, а затем продать ему то, что есть в наличии у продавца.
Также эксперты не рекомендуют покупать квартиру в локациях с опасной экологической обстановкой. Сейчас может показаться, что вам ничего не грозит, но в долгосрочной перспективе это обернётся серьёзными проблемами.
Ещё не стоит покупать жильё, которое заведомо слишком тесно для вас и вашей семьи. Сейчас вы сэкономите, зато в ближайшем будущем снова задумаетесь о покупке жилья — уже посвободнее.
Вообще нужно трезво оценить, какие параметры жилья для вас принципиальны. Если в семье есть маленький ребёнок, не стоит покупать квартиру в районе, где нет ни детских садов, ни школ. Если вы постоянно ездите в центр Москвы на работу на общественном транспорте, а в потенциальном месте проживания только до автобусной остановки идти 20 минут, вы быстро устанете от таких путешествий. В результате попытка сэкономить только ухудшит качество вашей жизни.
Всё зависит от индивидуальных запросов покупателя. Для кого-то важен метраж, но не слишком принципиальна локация. Для какого-то покупателя имеет большое значение транспортная доступность (близость к метро), он хочет сэкономить время, не тратя 1,5 часа на путь до работы и обратно — такой клиент может ужаться в площади приобретаемого жилья, закрыть глаза на отсутствие балкона или не очень свежий ремонт.
Эксперт привела в пример ещё несколько ситуаций, когда покупка квартиры может обернуться серьёзными проблемами. В частности, можно столкнуться с недобросовестным продавцом. Например, у человека могут быть большие долги, и когда суд признает его банкротом, купленную вами квартиру могут включить в конкурсную массу, чтобы продать на торгах.
Лучше остерегаться сделок со свежим наследством — их могут оспорить в суде. Так что нужно тщательно всё проверить перед тем, как кому-то платить.
«Сложность в том, что даже "адекватная" цена не гарантирует безопасности сделки, продавец может сам быть не в курсе обременения. Например, в нашей практике был случай, когда был куплен земельный участок с обременением в виде федерального коммуникационного кабеля, который был зарыт на территории 30–40 лет назад и на каком-то этапе просто "пропал" из документов на землю. Поэтому лучше не соглашаться на покупку жилья без предварительного проведения юридической проверки объекта», — отметил Сергей Роменский из М2.
Так что не забывайте — слишком низкая цена всегда чем-то обусловлена. И если это «премия за риск», то лучше заранее выяснить, в чём он заключается, и оценить, стоит ли игра свеч. А вот когда вы убедитесь в юридической чистоте как квартиры, так и продавца, не упускайте возможность и не затягивайте с покупкой.