Конституционный суд разрешил россиянину жить в шикарной квартире, которую у него ранее отсудил банк. Почему этот кейс возмутил юристов
Ивану Кострову очень повезло. Всего за 11 млн он купил почти 300-метровую квартиру в историческом доме в центре Санкт-Петербурга. Но вот незадача: банк, у которого мужчина и приобрёл жильё, попал под процедуру санации. Сделку признали недействительной, а сам Костров остался должен 20 млн рублей, которые взял в кредит на ремонт. Пытаясь отстоять право на единственное жильё, мужчина дошёл до Конституционного суда и создал судебный прецедент, который напугал экспертов в сфере банкротства. Вот почему.
В 2015 году Иван Костров (имя изменено) стал счастливым владельцем 273-метровой квартиры в доме, признанном объектом культурного наследия, в центра Петербурга. Жильё досталось ему от банка «Советский» всего за 10,9 млн рублей. Чтобы отремонтировать историческую квартиру, мужчина взял в кредит ещё 20 млн рублей под залог этой самой квартиры.
Но спустя год везение обернулось провалом: «Советский» подал в суд и оспорил продажу жилья. А мужчина уже успел его отремонтировать. Банк утверждал, что сумма сделки была занижена втрое: судебная экспертиза подтвердила, что реальная стоимость квартиры на момент продажи составляла 35,7 млн рублей.
На заседании выяснилось и то, что купля-продажа состоялась всего за два месяца до санации «Советского» (эта процедура финансового «оздоровления» свидетельствует о том, что банк стоит на пороге банкротства). В итоге сделку отменили, а Кострова обязали освободить квартиру, когда банк вернёт ему сумму по сделке. Те самые 10,9 млн рублей (сумма без учёта свежесделанного ремонта). Вторая и третья инстанции подтвердили это решение.
Тем временем банк «Советский» признали банкротом и Костров не попал в реестр кредиторов, которые имеют право на первоочередную выплату средств. Президент Международной коллегии адвокатов Санкт-Петербурга «Кронверк» Надежда Пугачева, которая представляла интересы Кострова, рассказала, что и решение об отсрочке выселения до момента, пока банк не вернёт деньги за квартиру, отменили. Вдобавок её доверитель попал на деньги — за кредит на ремонт с него взыскали 30,6 млн рублей.
Как дело дошло до Конституционного суда
Суды отклонили доводы Кострова о том, что он никак не был аффилирован с руководителями банка «Советский» и что виноват только в том, что заключил сделку незадолго до начала санации. Впрочем, выселить Кострова из квартиры по суду не смогли, так как она оказалась его единственным жильём.
Чтобы защитить своё право на единственное жильё, мужчина дошёл до КС. В жалобе Костров указал, что его право на жильё и судебную защиту оказались ущемлены правом банка оспаривать заключённые им же сделки. И попросил проверить, не нарушают ли Конституцию статьи закона «О несостоятельности (банкротстве)», которые касаются признания недействительными сделок, заключённых в период подозрительности.
Конституционный суд встал на сторону россиянина и указал, что, признавая договор купли-продажи жилья недействительным, следует соблюдать баланс интересов обеих сторон — как обстоятельства банкротства или санации, так и потребность Кострова в жилище.
То, что квартиру вернули в конкурсную массу, не означает, что мужчина автоматически получит потраченные на неё деньги и сможет купить новое жильё. Получается, что закон позволяет лишить человека единственного жилья для частичного удовлетворения требований кредиторов, указал КС и постановил передавать деньги от продажи жилья напрямую гражданину, сделку с которым отменили.
Почему юристы называют дело неоднозначным
Выводы Конституционного суда — хорошая новость для россиян, у которых в собственности есть единственное жильё и которые оказались в аналогичной ситуации, полагает Иван Хорев, партнёр юридического бюро «Олимп». Такой подход позволяет, во-первых, гарантированно получить обратно ранее уплаченные за спорное жилье деньги, а во-вторых, право продолжать проживать в квартире беспрепятственно (до тех пор пока не вернут деньги).
А вот для кредиторов это, скорее, плохая новость, полагает Хорев. При таком подходе жильё должника будут продавать на торгах с обременением, так как там продолжит жить бывший собственник. Это существенно отразится на цене недвижимости при продаже.
Смею предположить, что на открытом рынке не найдётся много желающих приобрести квартиру по рыночной стоимости, если там правомерно живёт бывший собственник. Выселение, кстати, тоже станет отдельным мероприятием.
Такую недвижимость купят, скорее, с существенным дисконтом. Но тогда вопрос: насколько такие меры оправданы с точки зрения прав и законных интересов кредиторов? Учитывая, что деньги нужно вернуть покупателю сразу после продажи квартиры с торгов, минуя конкурсную массу.
Кроме того, постановление КС РФ создаёт возможности для злоупотреблений со стороны потенциальных банкротов, рассказал «Секрету» Денис Фролов, адвокат, партнёр BMS Law Firm.
«Квартиру могут продать по крайне низкой цене гражданину, для которого она окажется единственной пригодной для проживания. Такую сделку будет сложно оспорить. Вдобавок, даже при признании сделки порочной ничто не мешает гражданину проживать в ней в "установленные судом разумные сроки". Даже если квартиру реализуют с торгов», — сказал Фролов.
Яна Платицина, адвокат АБ S&K «Вертикаль» назвала ещё несколько вариантов злоупотреблений. «Предвидя оспаривание договора купли-продажи, человек может избавиться от другого жилья и тем самым открыть для себя опцию получения стоимости покупки вне очереди (как единственного жилья). Полагаю, такую возможность следует заблокировать со ссылкой на ст. 10 ГК РФ (о пределах гражданских прав)», — указала Платицина.
Ещё одна возможная схема — когда в предверии банкротства должник может приобрести несколько квартир, а затем продать с дисконтом подконтрольным лицам, не обладающим другим жильем.
«Если подконтрольность граждан не смогут доказать, бенефициары должника смогут вернуть себе часть денежных средств, равных цене отчуждения жилых помещений. При подобном применении позиции КС РФ существенным образом могут быть нарушены права конкурсных кредиторов, потому решение поставленной проблемы породит ещё немало новых вопросов в банкротной практике», — резюмировала Платицина.
Много вопросов вызывает и тот факт, как такому покупателю будут возвращать деньги после продажи квартиры, добавил Фролов. Непонятно, какую сумму возвращать: ту, которую указали в договоре купли-продажи, или ту, по которой квартира ушла с торгов.
«Скорее всего, речь будет идти о сумме, кратно меньшей рыночной стоимости квартиры. Возможна ситуация, когда человек просто не сможет приобрести другое жильё, — а это уже нарушение конституционного права на жилище. К тому же с момента покупки до торгов могут пройти годы, за которые стоимость недвижимости вырастет. Не очень понятно, как на практике суды будут решать все эти вопросы», — сказал Фролов.
Не совсем понятно, почему права человека, купившего у банкрота квартиру по цене втрое ниже рыночной, подлежат большей защите, чем права добросовестных кредиторов, резюмировал Артём Комсюков, старший юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру». Впрочем, на оспаривании сделок банкрота это сказаться не должно, полагает Комсюков. Из постановления КС видно, что, даже если выплатить Кострову 10 млн рублей по оспоренному договору, конкурсную массу можно пополнить на 20 млн рублей (при учёте, что квартиру реализовали за 30 млн). А значит, цель оспаривания сделки достигнута.
С ним заочно поспорил Сергей Левичев, партнёр, руководитель практики по банкротству адвокатского бюро «Павлова и партнёры». Он полагает, что постановление КС может негативно сказаться на эффективности конкурсного оспаривания, особенно по делам о банкротстве граждан, в которых квартира выступает зачастую ключевым активом.
«КС при каждом удобном случае уточняет, что все выводы, содержащиеся в комментируемом постановлении, имеют отношение лишь к случаям, когда оспаривается сделка с квартирой, являющейся единственным жильём для покупателя. С этих позиций новое постановление КС развивает предыдущие (например, о единственном жилье, право собственности на которое было зарегистрировано после возбуждения дела о банкротстве), посвящённые регулированию вопросов допустимости и пределов обращения взыскания на единственное жилье», — резюмировал он.