Ситуация, когда после развода супруги вынуждены делить имущество, не редкость. И зачастую делить его приходится буквально, если общей, например, оказалась одна-единственная квартира. Самым простым выходом из положения может стать выкуп одним из них своей части недвижимости. Как правильно выкупить долю после развода и на какие подводные камни здесь можно напороться, «Секрету» рассказал юрист, основатель юридической фирмы «Андрушкевич и партнёры» Никита Андрушкевич.
© Коллаж: «Секрет фирмы», Freepik/freepik, peoplecreations, shurkin_son, stockking, KamranAydinov
Когда имущество делят на доли между супругами
Если квартиру приобрели в браке, она считается совместным имуществом супругов и делится между ними пополам при разводе. Таким образом, уже бывшие муж и жена становятся долевыми собственниками квартиры.
Но из этого правила есть исключение. Если всю недвижимость или её часть оплатил только один из супругов за свои личные деньги, то недвижимость при разделе имущества либо переходит полностью ему, либо пропорционально вложенным личным средствам. Но что понимают под личными деньгами?
Под личными средствами каждого из супругов подразумевают те суммы, которые были у одного из них до брака. Их можно было получить:
- в подарок;
- в наследство;
- от продажи добрачного имущества (например, квартиры, купленной за 10 лет за замужества).
А вот совместными считаются любые средства, полученные после свадьбы, причем вне зависимости от того, кто их заработал. Например, пара купила квартиру в браке за 10 млн рублей. Из них 5 млн рублей вложил муж — это были его личные средства, полученные по наследству. Остальные 5 млн рублей — деньги, накопленные парой после свадьбы.
В этом случае при разводе муж получает половину квартиры, ведь он заплатил за неё сам. Вторая часть делится между мужем и женой в равных долях. Таким образом, один из них становится обладателем ¾ квартиры, а второй — только ¼.
Это правило действует вне зависимости от того, сколько стоит квартира на момент развода. Важно лишь, какая часть стоимости на момент покупки была оплачена за счёт личных средств.
Как избежать раздела недвижимости по долям
Попросить компенсацию
Один из супругов может попросить суд отдать ему всю квартиру с компенсацией второму его доли. Тогда будущий собственник должен доказать, что он больше, чем экс-супруг, заинтересован в недвижимости.
Например, дети остаются с матерью после развода и посещают школу, поликлинику и спортивные секции в районе проживания. Очевидно, что в их интересах суд может присудить квартиру матери и назначить компенсацию отцу.
Важный момент: жене придётся подтвердить наличие средств для выплаты компенсации. Например, положить деньги на депозит суда.
Продать недвижимость
Супруги могут продать квартиру или дом и поделить вырученные от продажи деньги пополам. Но это решение принимается только добровольно и совместно — нельзя заставить бывшего супруга реализовать недвижимость.
Когда можно принудительно выкупить долю
Если избежать раздела квартиры на доли не удалось, встает вопрос о выкупе одной из них. Проблема решается либо мирно, либо через суд. Купить долю после развода и раздела имущества можно принудительно — если её признают незначительной. Так происходит, если квадратных метров в рамках доли слишком мало для проживания и один из супругов явно в этом не заинтересован.
Допустим, площадь квартиры 30 квадратов, а мужу принадлежит 1/10 доля. Это 3 кв. м от всей квартиры, а жилого пространства ещё меньше. Очевидно, что вселиться и проживать на такой доле невозможно, поэтому её в итоге признают незначительной.
Если одному из супругов принадлежит жилплощадь, достаточная для проживания, но выделить эту долю в однокомнатной квартире невозможно (комната же только одна), то такую часть тоже могут признать незначительной. Но это более сложный случай, который требует индивидуального рассмотрения в каждом отдельном деле.
Как выкупить незначительную долю
Принудительно выкупать такую долю придётся через суд. Там нужно не только доказать её незначительность, но и определить стоимость. Для этого проводится оценка — судебная или независимая. При этом оценщик должен обязательно соответствовать требованиям закона о профиле деятельности.
При оценке нередко возникает спор, как её проводить. Супруг, у которого выкупают долю, заинтересован в том, чтобы получить как можно больше денег. А второй, наоборот, хочет заплатить как можно меньше. Именно поэтому первый будет пытаться доказать, что долю нужно оценивать пропорционально стоимости недвижимости.
Например, квартира стоит 10 млн рублей, а жене принадлежит 1/10. Жена наверняка будет пытаться доказать, что её долю нужно выкупать за 1 млн рублей, а муж — настаивать на том, чтобы долю оценивали по рынку, а это значительно ниже пропорциональной стоимости.
Профессиональные оценщики будут ориентироваться сразу на несколько факторов, влияющих на стоимость. В частности, на рыночные тенденции и возможность выделения доли в натуре (то есть обособления как самостоятельного объекта имущества).
В судах доли чаще оценивают, исходя из текущих предложений на рынке. Но иногда всё же принимаются решения о выкупе по цене, пропорциональной стоимости квартиры.
Что делать, если принудительно выкупить не получается
Если доля не считается незначительной и принудительно выкупить её нельзя, супруг, который всё же хочет продать свою долю, имеет право выставить её в свободную продажу. Но ему придётся столкнуться с обязательным требованием закона — преимущественным правом покупки.
Оно подразумевает, что продавец доли обязан сначала предложить другим собственникам квартиры выкупить его часть по предложенной им цене и только в случае их отказа выставлять её в свободную продажу. Отсутствие ответа от других владельцев в течение 30 дней расценивается как отказ от выкупа.
Вся процедура происходит через нотариуса. Он отправляет всем собственникам заверенный документ с указанием цены. Если никто из них не согласился или все проигнорировали предложение в течение месяца, долю выставляют в свободную продажу. Цена может либо остаться прежней, либо стать выше.
А вот снизить её просто так не получится. Если цена в процессе продажи уменьшится, продавцу снова придётся сделать предложение другим собственникам через нотариуса. Процедура повторяется до того момента, пока кто-то из собственников не согласится приобрести долю или пока не найдётся другой покупатель.
Коллаж: «Секрет фирмы», Freepik/freepik, peoplecreations, shurkin_son, stockking, KamranAydinov